伴隨1998年肇始的住房商品化改革,一個(gè)以中產(chǎn)階層為主體的城市“有房階級(jí)”漸成規(guī)模。業(yè)主因房權(quán)利益受損而發(fā)起的維權(quán)行動(dòng),客觀上向城市基層治理轉(zhuǎn)型發(fā)出預(yù)警信號(hào)。本書基于“沖突—整合”邏輯的研究設(shè)計(jì),在上海、廈門、深圳、長(zhǎng)沙、武漢、太原、成都、重慶和昆明等九大城市首次展開全國(guó)范圍的大規(guī)模問卷調(diào)查,聚焦業(yè)主在利益表達(dá)與整合過程中與現(xiàn)實(shí)政治的相互塑造和影響,打破過往社區(qū)治理中“街道辦與社區(qū)居委會(huì)唱二人轉(zhuǎn)”的結(jié)構(gòu)視域,構(gòu)建一個(gè)生動(dòng)的扎根“商品房小區(qū)”的“房權(quán)政治”圖景,認(rèn)為中國(guó)城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)沖突是住房市場(chǎng)上游問題下游化的結(jié)果,是城市化進(jìn)程中“公民權(quán)利需求”與制度供給不足之間的產(chǎn)物,應(yīng)破除業(yè)主權(quán)利維護(hù)的制度障礙,確保業(yè)主群體與市場(chǎng)組織利益權(quán)益增進(jìn),充分發(fā)揮業(yè)主群體同市場(chǎng)主體的協(xié)商作用。
☆“中國(guó)青年政治學(xué)人”書系的第二種。
☆本書為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(項(xiàng)目號(hào):13CZZ030)的最終成果。
☆本書是一部專門分析當(dāng)代中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)總體現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)的優(yōu)秀學(xué)術(shù)著作,一部深具現(xiàn)實(shí)關(guān)懷與房權(quán)意識(shí)啟蒙的不可多見的政治學(xué)原創(chuàng)作品!它對(duì)于推動(dòng)房權(quán)政治或社區(qū)政治學(xué)這一分支學(xué)科在中國(guó)的發(fā)展和應(yīng)用具有重要意義,將全面開啟中國(guó)人的“物權(quán)時(shí)代”,并全面開創(chuàng)中國(guó)人的“居住政治學(xué)”。
☆本書試圖回答中國(guó)城市社區(qū)房權(quán)政治中的理論問題和現(xiàn)實(shí)問題有:
?中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的產(chǎn)生原因、總體形勢(shì)和整合策略為何?
?業(yè)主階層“沖突認(rèn)知—沖突激化認(rèn)知—沖突激化行動(dòng)”的產(chǎn)生機(jī)制如何?
?業(yè)主如何從分化走向整合?業(yè)主整合又如何影響沖突治理?
?政府如何干預(yù)業(yè)主維權(quán),何種沖突容易得到治理?
?業(yè)主維權(quán)究竟是工具性還是價(jià)值性沖突,是否真的如一些基層政府所忌憚的“不穩(wěn)定因素”,是沖擊現(xiàn)有體制或破壞社會(huì)穩(wěn)定的“亂源”嗎?
?業(yè)主維權(quán)的形成以及業(yè)主群體的“弱勢(shì)”,是市場(chǎng)主導(dǎo)的結(jié)果、政府限制的結(jié)果,還是多方博弈的結(jié)果?
?業(yè)主維權(quán)沖突的形成是當(dāng)下要素的集中發(fā)酵,還是縱向因素與當(dāng)下社會(huì)政治結(jié)構(gòu)復(fù)合交叉的產(chǎn)物?……
吳曉林,1982年生,山東萊陽人,中南大學(xué)地方治理研究院副院長(zhǎng)、副教授。南開大學(xué)政治學(xué)博士、牛津大學(xué)聯(lián)合培養(yǎng)博士生,中央編譯局博士后,F(xiàn)為中南大學(xué)升華獵英學(xué)者、湖南省青聯(lián)委員、南開大學(xué)中國(guó)政府與政策聯(lián)合研究中心研究員,兼任《劍橋中國(guó)研究》(Journal of Cambridge China Studies)編委。在《政治學(xué)研究》、《中國(guó)行政管理》、《公共管理學(xué)報(bào)》等國(guó)內(nèi)外刊物發(fā)表論文80余篇,著作3部、參編參著7部,在《人民日?qǐng)?bào)》、《聯(lián)合早報(bào)》、《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》等發(fā)表時(shí)政評(píng)論百余篇;多篇論文被《新華文摘》、《中國(guó)社會(huì)科學(xué)文摘》、人大復(fù)印資料全文轉(zhuǎn)載;多篇咨政報(bào)告獲得中央、部省領(lǐng)導(dǎo)批示。系全國(guó)百篇優(yōu)秀博士論文提名獎(jiǎng)、教育部首屆“博士研究生學(xué)術(shù)新人獎(jiǎng)”、湖南省優(yōu)秀社科成果一等獎(jiǎng)獲得者。研究方向:城市治理與社區(qū)建設(shè)、政治發(fā)展(政治整合、協(xié)商民主)。
推薦序一/俞可平
推薦序二/唐亞林
第一章 導(dǎo)論
第一節(jié) 研究緣起
一、城市住房商品化改革開啟了自有房權(quán)的時(shí)代
二、基于住房權(quán)利的業(yè)主維權(quán)沖突逐漸擴(kuò)散
三、業(yè)主維權(quán)引起城市社會(huì)政治結(jié)構(gòu)重大變化
四、本書重點(diǎn)解釋社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的幾個(gè)問題
第二節(jié) 研究意義
一、理論上形成基于“房權(quán)政治”的社區(qū)研究新視角
二、實(shí)踐上構(gòu)建基于業(yè)主維權(quán)運(yùn)動(dòng)的社會(huì)管理新路徑
第三節(jié) 研究述評(píng)
一、國(guó)內(nèi)相關(guān)研究的現(xiàn)狀
二、國(guó)外相關(guān)研究的現(xiàn)狀
三、評(píng)價(jià)與展望
第四節(jié) 研究方法
一、問卷調(diào)查
二、個(gè)案分析
三、比較分析
第二章 分析框架的引入:“沖突-整合”
第一節(jié) 社會(huì)沖突的視角
第二節(jié) 社會(huì)整合的視角
一、社會(huì)整合的概念
二、社會(huì)整合的實(shí)現(xiàn)機(jī)制
第三節(jié) 基于“沖突-整合”邏輯的問卷調(diào)查設(shè)計(jì)
一、研究假設(shè)
二、問卷設(shè)計(jì)
第四節(jié) 基于“沖突-整合”邏輯的定性研究設(shè)計(jì)
第三章 中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的現(xiàn)狀
第一節(jié) 調(diào)研人群的人口學(xué)特征
一、樣本分布
二、人口學(xué)特征
第二節(jié) 調(diào)研人群的住房情況
一、住房小區(qū)類型分布
二、人均住房面積情況
三、小區(qū)入住時(shí)間情況
四、業(yè)主住房貸款情況
五、階層地位與住房情況的相關(guān)性
第三節(jié) 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的現(xiàn)狀及階層差異
一、城市社區(qū)的物業(yè)糾紛問題具有普遍性
二、城市社區(qū)業(yè)主沖突的類型與程度
三、城市社區(qū)業(yè)主沖突的階層差異
第四節(jié) 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的困境與路徑
一、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的“三重”困境
二、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的路徑偏好及其評(píng)價(jià)
本章小結(jié)
第四章 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突激化的可能
第一節(jié) 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突激化的認(rèn)知
一、城市社區(qū)業(yè)主同物業(yè)公司的沖突最容易激化
二、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突激化認(rèn)知的影響因素
第二節(jié) 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突行動(dòng)的激化
一、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突激化行動(dòng)的可能
二、什么樣的業(yè)主愿意參加上訪或游行?
三、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突激化的條件
本章小結(jié)
第五章 城市社區(qū)業(yè)委會(huì)的社會(huì)整合測(cè)量
第一節(jié) 業(yè)主委員會(huì)的基本情況
一、成立業(yè)主委員會(huì)的必要性
二、成立業(yè)主委員會(huì)的訴求凸顯出價(jià)值訴求
三、城市社區(qū)業(yè)委會(huì)成員的人員分析
四、城市社區(qū)業(yè)委會(huì)成員的影響因素分析
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)的社會(huì)整合度分析
一、業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主的整合度不高
二、整合機(jī)制與業(yè)委會(huì)整合度的關(guān)系模型
本章小結(jié)
第六章 城市社區(qū)業(yè)主的社會(huì)整合與沖突治理關(guān)系
第一節(jié) 問題與方法
第二節(jié) 案例導(dǎo)入
一、案例選取
二、案例經(jīng)過
第三節(jié) 兩個(gè)小區(qū)業(yè)主整合的過程
一、A小區(qū)業(yè)主整合過程
二、B小區(qū)業(yè)主整合過程
第四節(jié) 業(yè)主整合差異下的沖突治理機(jī)制比較
一、業(yè)主整合度低,業(yè)主維權(quán)沖突難以得到治理
二、業(yè)主整合度高,業(yè)主維權(quán)沖突更易得到治理
三、業(yè)主整合程度與沖突治理作用機(jī)制的比較
本章小結(jié)
第七章 中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的總體形勢(shì)
第一節(jié) 業(yè)主維權(quán)沖突具有普遍性,但是并非“價(jià)值性沖突”
一、商品房區(qū)域面臨結(jié)構(gòu)性、系統(tǒng)性和全面性的矛盾沖突
二、城市社區(qū)業(yè)主更多是以合法手段維護(hù)個(gè)人利益
第二節(jié) 業(yè)主維權(quán)處于個(gè)體、松散聯(lián)合階段,不會(huì)沖擊現(xiàn)有體制
一、城市社區(qū)業(yè)委會(huì)成立比例和社會(huì)整合度均較低
二、跨小區(qū)業(yè)主聯(lián)合組織數(shù)量少,且在法律范圍內(nèi)活動(dòng)
三、各地小區(qū)普遍建立了用于溝通交流的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)
四、全國(guó)跨小區(qū)業(yè)主聯(lián)合組織的特點(diǎn)
第三節(jié) 從“社區(qū)內(nèi)沖突”走向“街頭沖突”有一定的可能
第四節(jié) 城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)行動(dòng)難以發(fā)育為成熟的“公民社會(huì)”
一、業(yè)主集體行動(dòng)難以超越“個(gè)益與共益”
二、業(yè)主組織維權(quán)很少涉及重塑國(guó)家與社會(huì)關(guān)系的訴求
三、業(yè)主維權(quán)參與具有偶發(fā)性,難以積極參與其他公共議題
本章小結(jié)
第八章 中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突形勢(shì)的成因
第一節(jié) 商住小區(qū)內(nèi)的“權(quán)責(zé)失衡”是業(yè)主維權(quán)的深層因素
一、業(yè)主的市場(chǎng)權(quán)利受到其他主體的擠壓和干預(yù)
二、法律制度層面對(duì)業(yè)主的市場(chǎng)權(quán)利有諸多限制
第二節(jié) 業(yè)主特性和組織權(quán)利受限制約了業(yè)主的組織化水平
一、大多業(yè)主屬于中產(chǎn)階層,是社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定器
二、業(yè)主自組織的權(quán)利受到限制
第三節(jié) 權(quán)利救濟(jì)長(zhǎng)期受阻和權(quán)利意識(shí)覺醒容易引發(fā)維權(quán)沖突升級(jí)
一、權(quán)利受損是業(yè)主群體伸張合法權(quán)利的起點(diǎn)
二、專家和律師的介入有助于催化業(yè)主權(quán)利意識(shí)
三、現(xiàn)代信息技術(shù)有利于業(yè)主權(quán)利意識(shí)的擴(kuò)展
四、權(quán)利救濟(jì)受阻最易使業(yè)主維權(quán)沖突升級(jí)
第四節(jié) 房地產(chǎn)與物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與業(yè)主需求存在張力
一、房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及監(jiān)管缺乏容易留下業(yè)主維權(quán)沖突隱患
二、“少子化”與“老齡化”疊加,加劇住房空置率和物管困境
三、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不完善容易引發(fā)業(yè)主同物業(yè)方的沖突
本章小結(jié)
第九章 中國(guó)城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)沖突的整合機(jī)制
第一節(jié) 總體原則:對(duì)城市業(yè)主群體要進(jìn)行積極的體制整合
第二節(jié) 賦權(quán)社會(huì)組織,促使業(yè)主群體與市場(chǎng)組織對(duì)等協(xié)商
一、要建立健全相關(guān)法律法規(guī),明確業(yè)主組織的法律地位
二、要支持和鼓勵(lì)業(yè)主組織、業(yè)主組織聯(lián)合體的發(fā)展
三、立足我國(guó)房產(chǎn)小區(qū)的現(xiàn)實(shí),降低業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行的門檻
第三節(jié) 健全市場(chǎng)體制,確保業(yè)主群體與市場(chǎng)組織利益增進(jìn)
一、要對(duì)房產(chǎn)供需市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)警
二、要加快培育和健全市場(chǎng)組織體系
三、支持和培育高資質(zhì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展
四、保護(hù)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益
第四節(jié) 提升法律意識(shí),推動(dòng)城市社區(qū)的共同治理
一、培育業(yè)主依法自治的意識(shí)
二、依法形成無縫隙的政府管理體系
三、提高企業(yè)依法履約水平
第五節(jié) 引入大數(shù)據(jù)技術(shù),推進(jìn)小區(qū)治理現(xiàn)代化
參考文獻(xiàn)
英文
中文
附錄1 部分調(diào)研錄音
附錄2 “城市業(yè)主群體維權(quán)問題”調(diào)查(問卷)
后記
《房權(quán)政治:中國(guó)城市社區(qū)的業(yè)主維權(quán)(中國(guó)青年政治學(xué)人)》:
應(yīng)當(dāng)明確,業(yè)主維權(quán)的主要對(duì)象不是政府,而是物業(yè)公司或開發(fā)商,二者主要是“社會(huì)與市場(chǎng)”的矛盾,基層政府要破除“剛性維穩(wěn)”的思路,對(duì)業(yè)主維權(quán)處處設(shè)障,將龐大的業(yè)主階層推向政府的對(duì)立面,長(zhǎng)期發(fā)展下去會(huì)影響政府的權(quán)威性和合法性。政府應(yīng)當(dāng)賦權(quán)業(yè)主組織,支持其依法維權(quán),獲得與市場(chǎng)組織對(duì)等協(xié)商的權(quán)利,進(jìn)而將沖突解決在社區(qū)范圍以內(nèi)。
一、要建立健全相關(guān)法律法規(guī),明確業(yè)主組織的法律地位
要在法律層面明確“業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或其他管理人均有可能成為業(yè)主共同權(quán)益訴訟的適格當(dāng)事人。其中,業(yè)主基于對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的原生管理權(quán)而成為適格當(dāng)事人;業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主行使共同管理權(quán)的組織而享有依附于業(yè)主的對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的管理權(quán),從而成為適格當(dāng)事人;作為業(yè)主大會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)意義上的業(yè)委會(huì)或基于法定的明文規(guī)定或基于全體業(yè)主的明確授權(quán)而享有的對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的次生管理權(quán),從而成為適格當(dāng)事人” 。在我國(guó)的立法和司法實(shí)踐中,非法人團(tuán)體(或稱非法人組織)已成為實(shí)際存在的第三類民事主體。要在法律上明確,業(yè)主委員會(huì)為非法人組織民事主體。
應(yīng)修改及完善民事立法對(duì)民事主體的設(shè)定,賦予業(yè)主委員會(huì)這類非法人組織與自然人、法人同等的民事主體資格,明確其民事權(quán)利能力和民事行為能力。
二、要支持和鼓勵(lì)業(yè)主組織、業(yè)主組織聯(lián)合體的發(fā)展
“脫離了國(guó)家進(jìn)行社會(huì)培育在現(xiàn)階段的中國(guó)是不可行的,更有效的辦法或許是國(guó)家有意識(shí)地培育社會(huì),使其成為能與市場(chǎng)等協(xié)商的社區(qū)主體” 。各地政府要依法支持和培育城市社區(qū)的業(yè)主組織,出臺(tái)政策支持符合成立業(yè)委會(huì)條件的社區(qū)抓緊成立業(yè)委會(huì),實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)的全覆蓋,增強(qiáng)業(yè)主組織的自治能力。
。ㄒ唬┛梢越梃b一些發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),保證業(yè)委會(huì)運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)
例如,《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定,可以從停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益中提,也可以從物業(yè)管理費(fèi)中提;杭州市1997年就規(guī)定了業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取1%,北京市規(guī)定可以從物業(yè)管理費(fèi)中提取3%—5%作為業(yè)委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
。ǘ┮M(jìn)一步提高業(yè)主自治能力,實(shí)現(xiàn)業(yè)主組織的內(nèi)部整合
完善《業(yè)主公約》,明確業(yè)主委員會(huì)的成立、權(quán)利義務(wù)罰責(zé),在業(yè)主組織內(nèi)部成立監(jiān)督委員會(huì),對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督和制衡。“業(yè)主大會(huì)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)的職權(quán)主要為對(duì)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益的管理和使用的監(jiān)督權(quán),對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員行為的監(jiān)督權(quán),以及就業(yè)主共同利益事項(xiàng)的提案權(quán),對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議事項(xiàng)提出質(zhì)詢或建議;就業(yè)主委員會(huì)委員損害業(yè)主共同利益的行為,要求糾正;對(duì)違反法律法規(guī)、管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議的業(yè)主委員會(huì)委員提出罷免建議;檢查和調(diào)查專項(xiàng)維修資金和物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益的管理和使用情況;就業(yè)主共同利益事項(xiàng)向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案” 。
。ㄈ┮С趾凸膭(lì)業(yè)主組織聯(lián)合體發(fā)揮積極作用
研究已經(jīng)表明,業(yè)主組織聯(lián)合體是依法、理性維權(quán)的支持者,要支持他們?cè)谂嘤洼o導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立,促進(jìn)業(yè)主組織與市場(chǎng)主體、政府溝通,引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)體制內(nèi)維權(quán)方面發(fā)揮作用。可以通過向第三方購買公共服務(wù)的形式,讓業(yè)主組織的聯(lián)合體組織參與到城市社區(qū)業(yè)主自治輔導(dǎo)、業(yè)主理性維權(quán)的經(jīng)驗(yàn)交流等工作中來。
三、立足我國(guó)房產(chǎn)小區(qū)的現(xiàn)實(shí),降低業(yè)委會(huì)成立和運(yùn)行的門檻
中國(guó)的商品房住宅小區(qū)一般面積較大、人口眾多,“雙過半”的法律規(guī)定要么成為成立業(yè)委會(huì)的障礙,要么成為業(yè)主大會(huì)做出重大決定的障礙。
各地市要出臺(tái)政策支持符合條件的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),依法對(duì)阻礙業(yè)委會(huì)成立的主體作出懲處,可以設(shè)置“業(yè)委會(huì)-分業(yè)委會(huì)-樓棟負(fù)責(zé)人”的模式,從過程上降低業(yè)委會(huì)成立的門欄。同時(shí),在業(yè)委會(huì)重大決定上降低要求。例如,我國(guó)很多房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行“養(yǎng)老維修”階段,但是因?yàn)樾^(qū)規(guī)模過大,難以達(dá)到動(dòng)用維修基金的條件,導(dǎo)致基層社區(qū)出現(xiàn)難解之矛盾!耙虼嗽谙嚓P(guān)法律中規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議無法決議的解決辦法非常必要。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議由于無法達(dá)到法定人數(shù)和決議生效票數(shù)而無法決議, 需召開第二次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況下, 可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過三分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過三分之一的業(yè)主。結(jié)合中國(guó)實(shí)際,在業(yè)主總?cè)藬?shù)超過一千人的區(qū)分所有建筑物社區(qū),可以考慮將決議生效票數(shù)降為專有部分占建筑物總面積超過五分之一的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過五分之一的業(yè)主” 。
同時(shí),通過培訓(xùn)和示范,提升業(yè)委會(huì)能力和素質(zhì),支持和培育資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),支持專門的業(yè)主服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)組織,引入第三方專業(yè)評(píng)估和服務(wù)組織,在小區(qū)領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)輔導(dǎo)、法律援助,架構(gòu)“政府+業(yè)主組織+物業(yè)公司”為主體的協(xié)商平臺(tái)、“政府+業(yè)主組織+第三方組織”的物業(yè)管理監(jiān)管平臺(tái)和發(fā)展服務(wù)平臺(tái),社區(qū)居委會(huì)和政府部門發(fā)揮居中協(xié)調(diào)和依法行政的職能。
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