想真的降房?jī)r(jià)，只需三招

文|馬光遠(yuǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)這次真的是迎來了寒冬，否則，絕對(duì)不會(huì)想出讓農(nóng)民工做接盤俠這個(gè)腦洞大開的主意。我本來以為這是一個(gè)玩笑，但是，當(dāng)幾次重大會(huì)議，特別是前幾天的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議詳細(xì)地描述了這個(gè)政策“組合拳”的時(shí)候，我才知道，這根本就不是愚人節(jié)的游戲。2015年12月18日至21日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議打出了一套幫助房地產(chǎn)去庫存的“組合拳”。概括起來有這么幾個(gè)要點(diǎn)：一是赤裸裸地提出要“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”；二是允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；三是提出購租并舉的住房制度方向，提出未來住房制度的主要方向是“以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口”；四是提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；五是鼓勵(lì)開發(fā)商降房?jī)r(jià)；六是提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；七是提出取消過時(shí)的限制性措施。

權(quán)且將以上“七條”稱之為“國(guó)七條”�！皣�(guó)七條”其中有四條都在談如何讓農(nóng)民工租房買房，剩下的三條，一條是讓開發(fā)商降價(jià)，一條是談開發(fā)商的并購重組，一條是談取消過去的行政性限制措施。這套看似全面的“組合拳”，卻因?yàn)閯?dòng)機(jī)太明顯，處處充滿了硬傷：

1.通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。翻譯過來，就是中央對(duì)“老市民”買房子已經(jīng)不抱有任何希望，把希望寄托在進(jìn)城的農(nóng)民工身上。這基本等于是沒有做任何調(diào)研的臆想。一是農(nóng)民工的收入和房?jī)r(jià)的距離，等于10年前的馬云和現(xiàn)在的馬云的距離，可望不可即。按照目前全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)，以及農(nóng)民工的年收入，一個(gè)農(nóng)民工不吃不喝買一套每平方米5000多元的90平方米的房子至少需要10年；二是能在戶籍地買房的農(nóng)民，早都買了，而且買了房的農(nóng)民也不愿意脫離農(nóng)民身份，因?yàn)樵谥袊?guó)，農(nóng)民這個(gè)身份越來越值錢；三是只有傻瓜才會(huì)主動(dòng)申請(qǐng)成為小城市的市民，小城市的公共服務(wù)缺失，對(duì)農(nóng)民工沒有任何吸引力。

2.允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。如果我沒有理解錯(cuò)的話，如果農(nóng)民工在北京打工，允許他在北京落戶？在上海打工，允許他在上海落戶？每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，我就想起了那首歌：童話里都是騙人的……中國(guó)的農(nóng)民工，絕大部分在大城市、重點(diǎn)城市和一些大的城市群打工，這就是他們的就業(yè)地，但恰恰這些就業(yè)地又是嚴(yán)控戶籍的。我之前抨擊過戶籍改革的新政“嚴(yán)控特大城市的人口，合理控制大城市，適當(dāng)放開中等城市，全面放開小城市戶籍”的改革是歷年戶籍改革倒退最大的一次。現(xiàn)在房子賣不出去了，說“允許農(nóng)民工”在就業(yè)地落戶，買房救房地產(chǎn)。

3.公共租賃房面向農(nóng)民工？聽起來很美，但事實(shí)上根本不可行。從這幾年各地推行的公共租賃房政策看，不要說農(nóng)民工，在大學(xué)生這里都遭到了冷遇——地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，交通不便，最關(guān)鍵的，還不便宜。農(nóng)民工那點(diǎn)工資，不可能拿出來租公租房的，群租等更適合他們。

4.開發(fā)商降房?jī)r(jià)？這更不可能。大城市一刺激房?jī)r(jià)就大漲，中小城市盡管庫存嚴(yán)重，但由于開發(fā)商的融資方式激進(jìn)，融資成本很高，房?jī)r(jià)也基本沒有下降的空間。

5.過時(shí)的行政性的限制措施？該取消的都已經(jīng)取消了，北上廣深的限購，你也不敢取消。要不，你取消試試，還不漲到天上去！

至此，結(jié)論就出來了：這些政策沒有一個(gè)靠譜的。我真的不知道，是什么樣的智囊，給中央出的這些餿主意。房地產(chǎn)的情況如此危急，卻拿出這么一套基本無用的不痛不癢的東西。說實(shí)話，在政策出來以前，我對(duì)房地產(chǎn)還沒有絕望，在政策出來以后，我徹底絕望了。

其實(shí)，在這里，要拿出真功夫降房?jī)r(jià)，很簡(jiǎn)單，只需要三招：

1．國(guó)家把房子半價(jià)賣給農(nóng)民，開發(fā)商給國(guó)家打八折。中間的差價(jià)國(guó)家通過兩個(gè)辦法：一是稅收減讓，等于給開發(fā)商返稅；二是發(fā)行購房券籌資解決，購房券可以流通。

2．停止所有的保障房建設(shè)。既然房子已經(jīng)太多了，就不要再建質(zhì)量更差的保障房，直接以8折的價(jià)格從開發(fā)商手里收購，做保障房。

3．廢除土地70年的產(chǎn)權(quán)，把土地產(chǎn)權(quán)期限延長(zhǎng)到199年，等于是永久產(chǎn)權(quán)了。然后，放開土地市場(chǎng)的一級(jí)壟斷，解決土地的供應(yīng)短缺問題，同時(shí)，奠定房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。這個(gè)辦法本來報(bào)道出來，后來發(fā)現(xiàn)是烏龍，說是從會(huì)議公報(bào)的英文稿翻譯過來的。真的想知道他們的英語是體育老師教的嗎？

如果還要補(bǔ)一刀，那就是廢除其他各種稅費(fèi)，只征一種稅——房地產(chǎn)稅，地方政府以后的收入也有保障了。