《資產評估（第二版）》：

　　4.1.1房地產及其特性

　　1.房地產的概念

　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和設備（如給排水、衛(wèi)生、照明、空調、電梯、通訊等設備）等組成的整合體；其他地上定著物是指附著于土地、建筑物上，與土地、建筑物不可分離，或者雖然可以分離，但分離不經濟，或者分離后會破壞房地產完整性或功能，或者房地產的價值會明顯受到損害的部分，如樹木、花草，埋設在地下的管線、設施，建造于地上的道路、圍墻等。因此房地產本質上包括土地和建筑物兩部分。

　　房地產包括土地和建筑物兩大部分，并不意味著只有土地和建筑物合成一體時，才稱為房地產，單純的土地或建筑物都是房地產，是房地產的一種存在形態(tài)，房地產只是一種統(tǒng)稱。因此在房地產評估中，評估對象有三種，即土地（也稱地產）、建筑物和房地合一（也稱房產），當然在房地產評估實務中單純的以建筑物作為評估對象的情形比較少見。

　　房地產可以分為物質實體和權益兩個方面。物質實體是其中看得見、摸得著的部分，是房地產權益的載體；權益是房地產中無形的、不可觸摸的部分，是指一切與房地產有關的權利、利益和收益的總稱。房地產評估中的房地產是房地產實體與房地產權益的綜合體。房地產評估實質是對房地產有關權益的評估，同一房地產實體由于所載權益的不同，會有不同的價格。

　　2.房地產的特性

　　房地產的特性決定著房地產的價格特征、市場特征以及房地產價格評估的特殊規(guī)律性。房地產特性是指房地產有別于其他類型資產的特殊性質。房地產的特性既源于土地的特性，又與建于其上的建筑物有關，由于土地是大自然的產物是永久性的，建筑物為人工所建造，它定著于土地上，因此房地產的特性主要取決于土地，是以土地特性為基礎的。房地產的特性是土地和建筑物各自特性的綜合，其主要有以下幾個方面：

　�。�1）位置固定性。土地的位置具有不可移動性，建筑物是建造于土地之上的，故一般也不能移動，這就使房地產的位置具有固定性。房地產的位置固定性派生出了房地產的區(qū)域性和個別性，即沒有兩宗房地產是完全相同的，即使兩處房屋建筑物一模一樣，也會因其坐落的區(qū)域和位置不同，周圍環(huán)境的不同等，而形成兩宗實質上不同的房地產。房地產位置的固定性和個別性使得房地產之間不能實現(xiàn)完全的替代，同種房地產的大量供應是不可能的，從而房地產市場不可能實現(xiàn)完全競爭，只能是有限競爭，房地產價格是千差萬別的。房地產的位置固定性，決定了任何i宗房地產都只能就地開發(fā)、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環(huán)境（鄰里和區(qū)域經濟），因此房地產市場只能是一個區(qū)域性的市場（一般是以一個城市為一個市場），而不存在全國性市場。房地產的供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當?shù)氐�，存在著區(qū)域之間的差異性。

　�。�2）使用長期性。土地效用具有持久性，建筑物的壽命一般可達數(shù)十年甚至上百年，因此房地產一般具有較長的使用壽命。值得注意的是，在我國，房地產自然方面的使用長期性，要受到有限期的土地使用權的制約。根據(jù)現(xiàn)行的法規(guī)，公司、企業(yè)、其他經濟組織和個人通過政府出讓方式取得的土地使用權是有期限的，土地使用權在規(guī)定年限內可轉讓、出租、抵押或用于其他經濟活動，土地使用權期滿，需要辦理延期使用手續(xù)，否則土地使用權由國家無償收回。國家對土地使用權出讓最高年限有如下規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。了解這一點很重要，土地使用權期限長短影響著房地產價格。

　�。�3）投資大量性。房地產的開發(fā)投資所需的資金數(shù)量往往很大，每平方米建筑面積的開發(fā)成本少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至在萬元以上，這樣使得房地產的市場交易價格也往往遠遠大于其他生產要素或消費品的市場交易價格，例如目前市場上購買一套商品住宅房一般需數(shù)10萬元，而一幢商業(yè)辦公樓的價格則往往在數(shù)百萬元或數(shù)千萬元甚至數(shù)億元以上。

　�。�4）影響因素多樣性。房地產效用的發(fā)揮以及其價值的實現(xiàn)，要受到許多因素的制約和影響。除了房地產自身的自然的、物理的、化學的因素以外，社會因素以及周邊環(huán)境等都會對房地產效用的發(fā)揮及其價值的實現(xiàn)起到很大的影響作用。從社會因素看，政府的城市規(guī)劃，具體規(guī)定了房地產的用途和使用強度（容積率、覆蓋率、建筑高度、綠地率等）。從周邊環(huán)境的角度看，任何房地產的效用和價值都要受到周邊環(huán)境的影響，特別是周邊房地產用途的影響。良好的周邊環(huán)境可以提高該區(qū)域房地產的價值，而惡劣的周邊環(huán)境，則可使該區(qū)域內的房地產價值下降。影響房地產效用發(fā)揮及其價值實現(xiàn)的因素還有許多，如政府的房地產政策、住房制度、社會有效需求等。

　�。�5）保值增值性。隨著時間的推移，房地產的價格呈不斷的上升走勢，即房地產具有保值增值性。引起房地產增值的原因：一方面是人口和收入的增加，對房地產的需求增加，從而引起房地產市場價格上升；另一方面是隨著經濟的發(fā)展，人們對環(huán)境質量、基礎設施質量及房屋建造的標準等的要求在不斷提高，使得房地產的開發(fā)投入在增加。此外，通貨膨脹的存在也促使房地產價格不斷上升。

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