是預(yù)約合同還是商品房買賣合同

　　——哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問有限公司訴黑龍江省華遠

　　房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同案

　　試讀

　　【案件基本信息】

　　1.裁判書字號

　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院(2014)哈民一民終字第829號民事判決書

　　2.案由：商品房預(yù)售合同糾紛

　　3.當(dāng)事人

　　原告(上訴人)：哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱真觀堂顧問公司)

　　被告(被上訴人)：黑龍江省華遠房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司(以下簡稱華遠房地產(chǎn)公司)

　　【基本案情】

　　2011年9月15日，原、被告訂立兩份廣告策劃服務(wù)協(xié)議，協(xié)議約定由原告給被告開發(fā)的“華遠·龍灣”“華遠·水木清華”兩個樓盤提供“平面設(shè)計”和“環(huán)境設(shè)計”，如何宣傳由被告自行找第三方聯(lián)系，服務(wù)期限4個月，費用共計40萬元。協(xié)議簽訂后，被告給付原告第一個月費用10萬元，并使用原告提供的設(shè)計于9月、10月的報紙上投放了銷售廣告。2012年3月19日，原、被告訂立《房屋認購合同》一份，約定原告認購被告所有的“華遠·龍灣17號樓某號房屋(使用面積54.05平方米)”;認購價格為：“人民幣貳拾伍萬元整”;認購書中闡述優(yōu)惠原因為：“用于出售方應(yīng)付認購方廣告策劃服務(wù)費，全部沖抵完畢，雙方互不找補”，“認購方須按出售方指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買賣合同》”，“雙方同意在簽訂正式合同前，此認購書作為法律有效之合約”。原告訴至法院要求被告按認購書履行義務(wù)，交付房屋。

　　被告認為原告僅履行了9月份的廣告策劃義務(wù)，且被告對此費用已支付完畢;其次，認購協(xié)議是虛假的，不同意給付房屋。

　　【案件焦點】

　　2012年3月19日，原告與被告簽訂的《房屋認購書》的性質(zhì)是預(yù)約合同還是房屋買賣合同，原告可否據(jù)此要求被告履行義務(wù)。

　　【法院裁判要旨】

　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：《房屋認購合同》上加印的公章經(jīng)鑒定系被告公司公章，被告未提供該協(xié)議非真實意思表示的證據(jù)，故該份證據(jù)合法有效。但該認購書包含“認購方須按出售方指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買賣合同》”的表述，可確認該認購書系雙方以簽訂商品房買賣合同為目的的預(yù)約合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，該認購書不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同中的主要內(nèi)容，故真觀堂顧問公司僅享有請求華遠房地產(chǎn)公司訂約的權(quán)利，而無依據(jù)本約即商品房買賣合同要求華遠房地產(chǎn)公司給付房屋的權(quán)利。故真觀堂顧問公司于本案中的訴訟請求不符合法律的規(guī)定，本院對其不予支持。

　　黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，作出如下判決：

　　駁回原告哈爾濱真觀堂房地產(chǎn)顧問有限公司的訴訟請求。

　　判決后，原告認為原審法院適用法律錯誤，《房屋認購合同》寫明了當(dāng)事人信息、房屋概況及交付日期等符合房屋買賣合同中的主要內(nèi)容，屬名為認購，實為房屋買賣合同，要求撤銷一審判決，被告履行交付房屋的義務(wù)。

　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院經(jīng)審理認為：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同”。而《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的方法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項”。雙方簽訂的《房屋認購合同》并不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且在該認購書中雙方還有“認購方須按指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買賣合同》”的約定，因此，原審判決認定雙方簽訂的《房屋認購合同》的法律性質(zhì)系預(yù)約合同并無不當(dāng)，本院予以認同。由于人民法院不得以公權(quán)力判令雙方履行簽約行為，故在原、被告雙方未簽訂正式《商品房買賣合同》的前提下，且在原法院向原告釋明后，其仍不變本案訴訟請求情形下，原審判決駁回原告要求被告給付華遠·龍灣樓盤該房屋的訴訟請求正確。原告可就被告未履行該認購書可另行主張權(quán)利。

　　黑龍江省哈爾濱市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

　　【法官后語】

　　本案處理重點是對預(yù)約合同與房屋買賣合同區(qū)別的理解及適用。

　　因商品房買賣合同不僅僅是平等主體之間的要約與承諾，更是行政管理行為的形式審查要件，涉及廣大人民群眾的民生，涉及社會和諧穩(wěn)定，所以在司法實踐中，認購合同能夠被認定為商品房買賣合同的條件比較苛刻和全面，這需要認購合同具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的全部要件，而且這一標(biāo)準(zhǔn)不宜放寬、不宜簡化，這一思想被兩級法院認同并落實，希望通過這一案例能夠牢固樹立處理此類案件的同一性。

　　具體到本案中，如此判決的原因是：

　　其一，最高人民法院對商品房買賣合同專門作出司法解釋，解釋中有一部分懲罰性條款，如果隨意放寬該解釋試用的前提條件，則擴大了懲罰性條款的適用，使背信道德之人從中漁利，所以，盡管本案的認購合同具備了大部分條款，從某種意義上說，它也具有一定的可執(zhí)行性，但終因其缺少商品房買賣合同的其他條款而被確認為預(yù)約合同。

　　其二，本案雙方約定“認購方須按指定的日期內(nèi)簽署正規(guī)《商品房買賣合同》”，說明雙方不僅是要有締約合同的磋商過程，更要有簽訂《商品房買賣合同》的結(jié)果，在雙方未達成簽約一致意思表示前，公權(quán)利無權(quán)要求平等主體之間為一定合約訂立的權(quán)利。

　　值得注意的是，本案原告的訴訟請求雖然被駁回，但中級法院又為原告從其他角度尋求救濟的權(quán)利，所以本案的社會效果與法律效果都不錯。

　　編寫人：黑龍江省哈爾濱市呼蘭區(qū)人民法院呂殿梅

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