商品房買賣合同成立需要具備哪些條件
　　——史某某、雷某訴某房地產(chǎn)公司合同糾紛案
　　關(guān)鍵詞：預(yù)售合同草稿，要約，承諾，合同成立
　　問題提出：商品房預(yù)售合同“草稿”是否具備正式的房屋買賣合同的效力?
　　裁判要旨：預(yù)售合同“草稿”是否具備正式的房屋買賣合同的效力，應(yīng)從合同的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)分析，而不應(yīng)拘泥于合同的具體表現(xiàn)形式。
　　案情簡介
　　原告：史某某、雷某
　　被告：某房地產(chǎn)公司
　　2014年5月21日，原告史某某、雷某與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《某小區(qū)房源意向單》(以下簡稱《房源意向單》)，約定：史某某、雷某認(rèn)購XX號(hào)房屋(以下簡稱XX號(hào)房屋);該《房源意向單》載明：“本《房源意向單》自客戶與某房地產(chǎn)公司簽字或蓋章之日起生效;客戶應(yīng)于開發(fā)商約定時(shí)間內(nèi)參與相應(yīng)的開盤活動(dòng)，并與某房地產(chǎn)公司簽署該《房源意向單》確認(rèn)的《北京市商品房認(rèn)購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，逾期未能簽署《北京市商品房認(rèn)購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議的，視為客戶自動(dòng)放棄購買該《房源意向單》確定的商品房，客戶同意所交款項(xiàng)(不計(jì)息)自約定簽署《北京市商品房認(rèn)購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》及相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議之日起30個(gè)工作日內(nèi)退回客戶原支付賬戶�！薄斗吭匆庀騿巍泛炗喓螅�原告史某某、雷某向某房地產(chǎn)公司交納購房定金100000元。2014年5月28日，原告史某某、雷某又向某房地產(chǎn)公司交納購房首付款564963元。2014年5月28日，原告史某某、雷某與某房地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同(草稿)》(以下簡稱《預(yù)售合同草稿》)，約定房屋總價(jià)款為2204863元，該《預(yù)售合同草稿》對出賣人及買受人情況、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、付款方式、交付條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施交付日期等進(jìn)行了明確約定。《預(yù)售合同草稿》所附補(bǔ)充協(xié)議對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了更加明確的補(bǔ)充約定，補(bǔ)充協(xié)議尾部附有簽章欄。原告史某某、雷某在《預(yù)售合同草稿》尾部買受人簽章處簽字確認(rèn)，在《預(yù)售合同草稿》首頁的“草稿已閱無異，客戶簽字”的印章處簽字，并在《預(yù)售合同草稿》以及補(bǔ)充協(xié)議、附件的側(cè)面騎縫處簽字，未在《預(yù)售合同草稿》所附的補(bǔ)充協(xié)議簽章處簽字。后雙方未簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》的正式版本。
　　各方觀點(diǎn)
　　原告史某某、雷某觀點(diǎn)：《預(yù)售合同草稿》附件中關(guān)于能否辦理貸款、貸款時(shí)間等細(xì)節(jié)，均未明確。雙方無法就交易細(xì)節(jié)達(dá)成一致，無法簽訂正式房屋買賣合同。《民法通則》規(guī)定，沒有合同根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。綜上，《預(yù)售合同草稿》并非正式合同且雙方?jīng)]有對補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，《預(yù)售合同草稿》不發(fā)生房屋買賣合同的效力。原告和被告某房地產(chǎn)公司之間并未簽訂正式的《北京市商品房預(yù)售合同》，被告某房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)《房源意向單》向原告退還購房首付款和定金，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
　　被告某房地產(chǎn)公司觀點(diǎn)：不同意兩原告的全部訴求。理由如下：1�痹�告在《預(yù)售合同草稿》以及補(bǔ)充協(xié)議、附件側(cè)面騎縫處簽字的行為視為其認(rèn)可《預(yù)售合同草稿》以及補(bǔ)充協(xié)議、附件的全部內(nèi)容，同時(shí)主張《預(yù)售合同草稿》與正式的預(yù)售合同內(nèi)容一致，雙方簽字確認(rèn)時(shí)《預(yù)售合同草稿》即生效，對雙方均具有法律約束力，不得擅自變更解除。2�眱稍�告已經(jīng)交付了購房定金和首付款，已經(jīng)實(shí)際履行了房源意向單所確認(rèn)的《商品房認(rèn)購書》 《北京市商品房預(yù)售合同》約定的合同義務(wù)，兩原告以其實(shí)際履行再次確認(rèn)了購房合同的法律效力。3�鄙嬖V合同履行過程中，不存在任何合同約定解除法定事由，也沒有法律規(guī)定解除合同的事由發(fā)生，兩原告以不當(dāng)?shù)美麨橛梢�求解除已生效的合同，前后矛盾，沒有法律和事實(shí)依據(jù)，如兩原告堅(jiān)持解除合同，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。4�彪p方所簽署的《北京市商品房預(yù)售合同》右上角雖標(biāo)為草稿，只表明預(yù)售未經(jīng)備案，而預(yù)售合同的備案、網(wǎng)簽只屬于開發(fā)商售房過程中向行政機(jī)關(guān)承擔(dān)的責(zé)任，與兩原告無關(guān)，且合同備案與否并不影響合同本身的效力。
　　法院觀點(diǎn)
　　依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《房源意向單》的內(nèi)容不違反國家相關(guān)法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)全面履行自己的義務(wù)。對于原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂的《預(yù)售合同草稿》，雖然文本中有“草稿”二字，但該文本對于合同當(dāng)事人、標(biāo)的物、價(jià)款、付款方式、交付條件等合同基本內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，說明原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司對于房屋買賣一事達(dá)成了一致意思表示，同時(shí)結(jié)合原告史某某、雷某已支付購房首付款且被告某房地產(chǎn)公司已經(jīng)接受的事實(shí)，可以認(rèn)定原告史某某、雷某與被告某房地產(chǎn)公司之間的房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立。對于原告史某某、雷某以未簽訂正式的《北京市商品房預(yù)售合同》為由要求退還定金和首付款的訴訟請求，無事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。
　　法官評(píng)析
　　本案的審理重點(diǎn)在于商品房買賣合同成立和生效的要件。合同的成立，即合同的當(dāng)事人雙方對合同的標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、地點(diǎn)和方式等合同基本內(nèi)容達(dá)成一致，亦即合同訂立過程的完成。合同的訂立是締約方各自接觸、協(xié)商直至達(dá)成合意的全過程，是動(dòng)態(tài)行為和靜態(tài)協(xié)議的統(tǒng)一體。合同的成立標(biāo)志著合同的產(chǎn)生和存在，屬于靜態(tài)協(xié)議。根據(jù)傳統(tǒng)理論，任何合同的成立都需要要約與承諾的動(dòng)態(tài)行為過程。我國《合同法》第13條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式。”第25條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立。”因此，要分析原被告雙方簽訂的房屋買賣合同是否成立，需要分析《預(yù)售合同草稿》的性質(zhì)，這必須從分析要約與承諾著手。
　　1.要約的構(gòu)成要件
　　要約又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)或報(bào)價(jià)，是指一方當(dāng)事人向另一方所作的希望與對方訂立合同的意思表示。其中，發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。要約是一種意思表示，應(yīng)當(dāng)具備一定的條件才能成立，才能發(fā)生法律效力。我國《合同法》第14條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示。該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：(一)內(nèi)容具體確定;(二)表明經(jīng)受要約人的承諾，要約人即受該意思表示約束�！备鶕�(jù)這一規(guī)定，構(gòu)成要約必須具備以下五個(gè)要件：(1)要約必須是特定人做出的意思表示。如果要約人不是特定的人，受要約人接到要約后將無從承諾。(2)要約必須是以訂立契約為目的的意思表示。要約人以言詞、文字、行為或其他方式，明確表示其有訂立契約之意思，使相對人確信，若完成其要約內(nèi)容條件，要約人即受要約之約束以履行要約內(nèi)容之義務(wù)，構(gòu)成雙方間之契約關(guān)系。判斷要約人是否有訂立契約之意圖，可借助其意思表示之外在形式，如實(shí)際表達(dá)所用的言語和文字，表達(dá)的環(huán)境即當(dāng)時(shí)情形。(3)要約的內(nèi)容必須具體確定。所謂“具體”，是指要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款。所謂“確定”，是指要約的內(nèi)容必須確定，即要約所包括的合同的主要條款必須是明確的。(4)要約原則上應(yīng)向特定人發(fā)出，但不排除向不特定人發(fā)出。(5)要約人須有受該要約拘束的意思。
　　就本案而言，《預(yù)售合同草稿》由某房地產(chǎn)公司出具，向特定人即兩原告發(fā)出。因雙方在先簽訂了《房源意向單》，可以表明《預(yù)售合同草稿》是以簽訂商品房買賣合同為目的。從《預(yù)售合同草稿》的內(nèi)容看，其約定了出賣人及買受人情況、商品房基本狀況、商品房的銷售方式、房屋總價(jià)款、付款方式、交付條件、市政基礎(chǔ)設(shè)施交付日期等具體內(nèi)容，《預(yù)售合同草稿》所附補(bǔ)充協(xié)議對相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了更加明確的補(bǔ)充約定，這些“具體確定”的內(nèi)容足以構(gòu)成商品房買賣合同的主要條款。根據(jù)意思自治原則，某房地產(chǎn)公司向購房者出具《預(yù)售合同草稿》，表明該文件一經(jīng)購房者承諾，即對某房地產(chǎn)公司產(chǎn)生拘束力。綜上，可以認(rèn)定《預(yù)售合同草稿》雖然不是商品房買賣合同的正式文本，但實(shí)質(zhì)上為某房地產(chǎn)公司發(fā)出的訂立商品房買賣合同的要約。
　　2.承諾的構(gòu)成要件
　　我國《合同法》第21條規(guī)定：“承諾是受要約人同意要約的意思表示�！钡�25條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立�！钡�34條第1款規(guī)定：“承諾生效的地點(diǎn)為合同成立的地點(diǎn)�！背兄Z生效須具備以下幾個(gè)條件：(1)承諾是受要約人做出的;(2)承諾必須是向要約人做出;(3)承諾的內(nèi)容必須與要約的內(nèi)容一致;(4)承諾必須在有效或合理的期限內(nèi)做出;(5)承諾須以明示或默示的方式做出。默示的方式主要依據(jù)《合同法》第26條第1款的規(guī)定，即“承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效。承諾不需要通知的，根據(jù)交易習(xí)慣或者要約的要求作出承諾的行為時(shí)生效�！�
　　本案中，原告史某某、雷某在《預(yù)售合同草稿》尾部買受人簽章處簽字確認(rèn)，在《預(yù)售合同草稿》首頁的“草稿已閱無異，客戶簽字”的印章處簽字，并在《預(yù)售合同草稿》以及補(bǔ)充協(xié)議、附件的側(cè)面騎縫處簽字，上述簽字系原告作出的承諾行為，表明其同意《預(yù)售合同草稿》以及補(bǔ)充協(xié)議、附件載明的要約內(nèi)容，與開發(fā)商達(dá)成了一致的意思表示，該預(yù)售合同自原告簽字時(shí)已經(jīng)成立。另外，原告向被告支付首付款，也可視為一種默示的承諾行為。根據(jù)《合同法》第44條第1款，“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”，《預(yù)售合同草稿》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而可認(rèn)定其已經(jīng)生效，對于合同雙方都具有約束力。鑒于《房源意向單》中關(guān)于雙方簽訂商品房買賣合同的約定已經(jīng)完成，因此原告無權(quán)要求被告返還定金。
　　3.商品房買賣合同的必備內(nèi)容
　　關(guān)于商品房買賣合同的內(nèi)容，《商品房銷售管理辦法》第16條作出了規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;(二)商品房基本狀況;(三)商品房的銷售方式;(四)商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;(五)交付使用條件及日期;(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)面積差異的處理方式;(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;(十一)解決爭議的辦法;(十二)違約責(zé)任;(十三)雙方約定的其他事項(xiàng)。”對于該條文的理解，存在一定爭議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，該規(guī)定是對商品房買賣合同內(nèi)容的立法規(guī)定，是商品房買賣合同能否成立生效的法律要件，如果簽訂協(xié)議不能涵蓋上述所有內(nèi)容，則不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，該規(guī)定的初衷是為了規(guī)范商品房買賣合同的內(nèi)容，僅是雙方簽訂購房協(xié)議時(shí)的參考，不影響合同的成立和效力。筆者同意第二種觀點(diǎn)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同�！北景钢校�雖然預(yù)售合同草稿內(nèi)容缺失了面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記等內(nèi)容，但已經(jīng)具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取了首付款，因此該“草稿”具備正式商品房買賣合同的效力。在司法實(shí)踐中，對于商品房買賣雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議、意向書等形式，亦應(yīng)按照文件的具體內(nèi)容認(rèn)定是否為商品房買賣合同，而不應(yīng)拘泥于表面形式。