日本的REITs市場始于21世紀初。 2001年3月, 東京證券交易所開設 J-REIT 市場, 同年 9 月, 兩只辦公樓型REITs在東京證券交易所率先上市，開啟了日本的REITs時代。此后，日本的REITs市場發(fā)展迅速，規(guī)模已位居亞洲*。
《圖解日本REIT》由三菱日聯(lián)信托銀行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation）負責REITs咨詢的團隊撰寫，具有很強的專業(yè)背景。書中介紹了J-REIT（日本不動產(chǎn)投資信托基金）的框架、理論，并通過大量圖表進行了清晰的展示。該書以簡潔而又通俗易懂的解說來介紹不動產(chǎn)證券化，讀者能在短時間內(nèi)相對系統(tǒng)地了解相關知識。
《圖解日本REIT》前半部分介紹了不動產(chǎn)證券化的概要。復雜而難以理解的部分大都以圖表的形式加以輔助說明，使讀者更加容易理解。該書后半部分主要集中在對實務性操作要點的解說方面。在對《金融商品交易法》的解說中，以不動產(chǎn)證券化的相關部分為重點。在案例學習的部分，該書通過展示不動產(chǎn)證券化的交易架構的變化，來回顧同時期不動產(chǎn)市場所發(fā)生的變化。
《圖解日本REIT》是面向從業(yè)人員和對這個領域感興趣的投資者的普及類圖書，在知識及信息的整理上頗具參考價值。該書可作為政府有關部門、不動產(chǎn)政策研究和制定者、不動產(chǎn)開發(fā)商、金融機構、高校不動產(chǎn)相關專業(yè)師生的有益參考書，對中國的REITs行業(yè)發(fā)展有巨大的借鑒意義。
1. REITs作為不動產(chǎn)行業(yè)變革的下一個機遇、投資者新藍海，持續(xù)成為不動產(chǎn)市場以及資本市場投資熱點。日本的REITs市場發(fā)展迅速，規(guī)模已位居亞洲*。
2.《圖解日本REIT》介紹了日本REITs的框架、理論，并通過大量圖表進行了清晰的展示，填補了市場空白，是面向從業(yè)人員和對這個領域感興趣的投資者的普及類圖書。書的前半部分主要介紹了不動產(chǎn)證券化的概要，并配圖表進行輔助說明，后半部分對實務操作要點進行了解說。
3. 該書面向不動產(chǎn)證券化相關人員以及對J-REIT感興趣的人士。作者以簡潔通俗的語言介紹了不動產(chǎn)證券化的內(nèi)涵，讓讀者對不動產(chǎn)證券化的知識有一個基本的了解，對于有經(jīng)驗的實操者，也能通過書中的案例提升自己的實務能力。
4.《圖解日本REIT》由日本三菱日聯(lián)信托銀行的多位一線實務專家執(zhí)筆，由中國的REITs和不動產(chǎn)投資領域資深專家車陽、林述斌和顧曉翻譯，具有很強的專業(yè)背景。
在21 世紀, 日本見證了不動產(chǎn)證券化市場的發(fā)展, 同時也經(jīng)歷了新的市場周期。不動產(chǎn)市場在經(jīng)歷了基金泡沫的過熱期和金融危機后的停滯期之后, 又因安倍經(jīng)濟學的啟動而重新步入恢復期。在此期間, 不動產(chǎn)證券化市場也因《金融商品交易法》(簡稱《金商法》)等法律的出臺及J-REIT (日本不動產(chǎn)投資信托基金) 相關法律法規(guī)的完善而步入成熟期。
我們在2006 年出版了《圖解不動產(chǎn)證券化的全部》一書。本書雖保留了一部分共通的內(nèi)容, 但大部分內(nèi)容都是重新編寫的。
本書面向不動產(chǎn)證券化相關從業(yè)人員以及對J-REIT 感興趣的人士, 以簡潔而又通俗易懂的解說來介紹不動產(chǎn)證券化, 讓讀者能在短時間內(nèi)相對全面地了解相關知識。同時, 對于有經(jīng)驗的實操者來講,本書在知識以及信息的整理上也頗具參考價值。
本書前半部分主要介紹了不動產(chǎn)證券化的概要, 復雜而難以理解的部分大都以圖表的形式加以說明, 以使讀者更加容易理解。
后半部分主要集中在關于實操要點的解說方面。在《金商法》的解說里, 不動產(chǎn)證券化的相關部分是重點。案例學習的部分整理回顧了過去被證券化的物業(yè)在不同的階段通過不同的架構在市場中進行流通的案例。
本書在編寫過程中正逢東京獲得2020 年奧運會的主辦權, 對于不動產(chǎn)市場的發(fā)展, 我們期待這個好消息能帶來積極的影響。在前輩們不斷摸索的基礎之上, 我們定將推動不動產(chǎn)證券化市場繼續(xù)前進。
我們希望本書能夠為肩負推進不動產(chǎn)證券化市場發(fā)展重任的讀者提供一點幫助。
最后, 本書從出版策劃階段開始, 就得到了東洋經(jīng)濟新報社的渡邊智顯先生的大力支持和幫助, 我們借此機會深表謝意。
三菱日聯(lián)信托銀行不動產(chǎn)咨詢部
三菱日聯(lián)信托銀行由三菱信托銀行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation)和UFJ信托銀行（UFJ Trust Bank Limited）于2005年10月1日合并而成，屬于三菱日聯(lián)金融集團（Mitsubishi UFJ Financial Group）。三菱日聯(lián)信托銀行不動產(chǎn)咨詢部的主要業(yè)務內(nèi)容為：收集不動產(chǎn)市場的相關信息和數(shù)據(jù)，并對不動產(chǎn)投資市場和買賣市場進行深度調查、分析和研究；從企業(yè)的財務管理角度進行不動產(chǎn)投資咨詢；發(fā)布不動產(chǎn)市場報告；不動產(chǎn)評估。
其主要著作有《圖解 IFRS的不動產(chǎn)會計》《圖解不動產(chǎn)證券化的全部》《提問不動產(chǎn)持有的意義》《企業(yè)不動產(chǎn)的活用方法》《不動產(chǎn)商務專業(yè)詞匯辭典》《可以這樣在不動產(chǎn)市場中勝出》《不動產(chǎn)咨詢便攜本》等。
三菱日聯(lián)信托銀行網(wǎng)址：http://www.tr.mufg.jp。
第一章 不動產(chǎn)證券化的歷史/ 1
不動產(chǎn)證券化的概要/ 3
不動產(chǎn)證券化從黎明期到壯大期/ 5
經(jīng)過高速發(fā)展期和低迷期后, 重新回到發(fā)展擴大期/ 10
第二章 不動產(chǎn)證券化的架構/ 15
證券化的標的資產(chǎn)/ 17
不動產(chǎn)證券化的架構/ 19
不動產(chǎn)證券化的目的和好處/ 21
證券化過程的參與者/ 26
為證券化而特別設立的工具: SPC / 29
SPC 的資金募集(債權和權益) / 32
權益類投資的角色/ 34
杠桿效應/ 36
債權類投資的角色/ 39
SPC 的瀑布原理/ 42
不動產(chǎn)證券化的退出戰(zhàn)略/ 44
第三章 不動產(chǎn)證券化相關的技術和基礎/ 49
破產(chǎn)隔離/ 51
利益相反/ 55
信用增進措施/ 56
避免雙重課稅/ 58
不動產(chǎn)信托/ 61
評級/ 64
盡職調查/ 65
不動產(chǎn)評估/ 70
第四章 不動產(chǎn)基金的動向之一: 私募基金/ 75
私募基金概要/ 77
私募基金的結構/ 82
私募基金的類型/ 88
私募基金市場的變遷/ 94
第五章 不動產(chǎn)基金的動向之二: J-REIT / 101
J-REIT / 103
J-REIT 的架構/ 105
J-REIT 的資金籌措/ 109
J-REIT 的收益分配/ 112
J-REIT 的信息公示/ 115
FOF / 116
NAV 倍率/ 117
J-REIT 的成長過程/ 119
J-REIT 的投資特征(用途、區(qū)域、各產(chǎn)品投資規(guī)模) / 127
全球的REIT / 132
第六章 不動產(chǎn)基金的動向之三: 開放式基金(私募REIT) / 141
私募REIT / 143
私募REIT 產(chǎn)品的比較/ 145
第七章 支撐不動產(chǎn)證券化的法律制度/ 149
與不動產(chǎn)證券化有關的《金商法》/ 151
證券化架構和《金商法》/ 163
《不特法》的修訂/ 175
第八章 從原始權益人的角度看會計層面的注意點/ 181
原始權益人的不動產(chǎn)出售處理標準/ 183
SPC 的非并表/ 186
經(jīng)營性租賃/ 189
第九章 理解不動產(chǎn)投資的判斷指標/ 193
為什么需要判斷指標/ 195
現(xiàn)金流的查定方法/ 196
DCF 法/ 200
資本化率/ 204
IRR / 210
LTV / 215
DSCR / 217
利差/ 218
不動產(chǎn)投資的風險和收益/ 219
不動產(chǎn)投資指數(shù)/ 231
第十章 不動產(chǎn)證券化的案例學習/ 233
證券化不動產(chǎn)的變遷/ 235
友都八喜綜合電器商城吉祥寺店/ 235
舊長銀總部大樓/ 240
第十一章 從歐美看不動產(chǎn)證券化的問題/ 247
次級貸款的問題/ 249
大型投資銀行的失控/ 250
政府的快速應對/ 251
市場恢復的過程/ 252
教訓和展望/ 252
第十二章 不動產(chǎn)的環(huán)境對策環(huán)保型不動產(chǎn)/ 255
環(huán)保型不動產(chǎn)的定義/ 257
現(xiàn)在, 為什么開始對不動產(chǎn)的環(huán)保有要求/ 258
關于環(huán)保型不動產(chǎn)的胡蘿卜與大棒 / 259
市場相關方對不動產(chǎn)環(huán)保的應對措施/ 263
以環(huán)保性能為標準的建筑物評級/ 264
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