彈指一揮間，流水又一年。這一年，國地稅合并開啟了稅收征管的新時代；這一年，新的稅收政策圍繞減稅降費，力度之大前所未有；這一年，稅收四基友立足稅收實務，各自譜寫新篇章；這一年，《房地產開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》連續(xù)加印八次，依然一書難求；這一年，諸多圈內好友托我批量訂書，我都是委婉回復“還是等新版為好”。
我與劍英、文濤、王駿三位可以說結于“稅源（緣）”。記得10年前大家的溝通交流還不像現在有微信這么方便，比較流行的方式是BBS論壇及微博之類的，因此通過這些論壇平臺及微博結識了今天被財稅界稱為“網紅”的中國財稅浪子王駿，后來因為有了微信這一方便的溝通平臺，又結識了地產財稅大師劍英及稅癡文濤。王駿、劍英、文濤的為人執(zhí)著、認真、有責任心，使咱們順理成章地成了“好基友”。咱們四人，一年來謀面雖少，但常通過電話、微信聯系，心是通的。去年“5.20有愛的日子”，四基友相聚瀟湘，簽名售書所得已確定捐贈某希望小學，與讀者共同奉獻了一點愛心，一絲情誼。
劍英由于工作的原因，援居新疆東歸不多，財稅圈內少見他會激揚文字，指點江山。然水深不語，人穩(wěn)不言，通過本次修訂的書稿可見其雖遠離稅海江湖，然對于房地產稅收一貫傾心執(zhí)著，終未放棄房言稅語、參禪悟道；王駿天馬行空，不是在課堂上滔滔不絕，就是奔波在上課的路上，各行各業(yè)均有涉及，一年來又收獲粉絲無數；文濤年長稍許，本名不如“稅海濤聲”微信號響亮，每年200多篇的原創(chuàng)文章奠定了其不可動搖的江湖地位�！昂弦庥褋砬椴粎�，知心人至話投機”。繼續(xù)為三位“好基友”的新版書作序，我當仁不讓。
劍英、文濤、王駿三位財稅大咖具有強烈的時代責任感，在第二版中將一年來出臺的新政策法規(guī)據實更新，主要包括：2018年新個人所得稅法及其相關配套政策法規(guī)以及企業(yè)所得稅稅前扣除辦法的規(guī)定；增值稅稅率的簡化以及社保費率的降低；小微企業(yè)普惠性減稅以及申報表的變化；2019年土地增值稅法征求意見稿對于房地產未來的影響等。這樣才不至于誤導讀者，才跟得上時代的步伐，才配得上“面向房地產稅收實務的案頭工具書”的目標定位。
通覽全書，本次修訂內容較多，主要包括如下四個方面：
一是緊貼時代步伐更新問題與案例。書中對增值稅稅率以及小規(guī)模納稅人“六稅兩費”減半征收問題及案例均一一更新，讓讀者可以直接參照引用。
二是擴充個人所得稅實踐應用章節(jié)。對工資薪金所得、勞務報酬所得、專項附加扣除、一次性獎金、職工福利分房政策等均有案例和問題解答；對“其他所得”取消后“偶然所得”對于房地產的影響等方面也有更新。
三是不忘提示可能更新的政策要點。例如關于土地增值稅征稅對象，即增加了“按照《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》轉讓集體土地使用權也要征收土地增值稅”的提示；關于印花稅稅率，即增加了《中華人民共和國印花稅法（征求意見稿）》中的印花稅稅目稅率擬調整意見等。
四是注重細節(jié)修訂。譬如針對轉讓集體土地使用權可能征收土地增值稅，相應增加了“集體建設用地使用權流轉相關知識”一節(jié)；介紹了房地產開發(fā)企業(yè)所得稅季度預繳申報表“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”的填報變化等。
房地產行業(yè)稅收優(yōu)惠不多，但稅收風險大，稅收檢查多，稅收總量大，有些業(yè)務沒有明確的稅收政策規(guī)定或各地政策口徑不一要靠摸索前行，企業(yè)稅收風險明顯增大。三位財稅大咖合著的這本書涵蓋了房地產業(yè)務的全流程全稅種，作為日常業(yè)務財稅實務處理指導教程綽綽有余。對于眾多的實務問題，作者雖難以盡善盡美地回答，但基本上都根據自己的思考給出了明確的解決思路。修訂后，本書分上下兩冊，有130多萬字，169個案例，201個問題解答，79個友情提示，12個學習與思考，將政策解析與實踐應用完美糅合在一起，使本書可以幫助各個層次的讀者充分領會房地產開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)財稅實務操作要領，從而完整洞察把控財稅風險，快速提升實務操作技能。
房子承載著人們對美好生活的向往。中國特色社會主義進入了新時代，十九大報告提出：加強社會保障體系建設；“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。可以預見，圍繞讓老百姓住有所居、住有優(yōu)居、住有綠居、住有樂居，一定還會有新問題和稅收新政策出現。相信三位財稅大咖也一定會與時俱進，及時更新，保持本書旺盛的生命力。
孔子曰：三人行，必有我?guī)熝伞，F在，三位當今財稅界大咖合著的這本書，帶給我們的將是怎樣一種財稅知識饕餮大餐的享受呢？親們還是一起來學習吧！
是為序。

深圳市思邁特財稅咨詢有限公司
深圳思邁特會計師事務所
高級合伙人
張學斌?博士

稅月同行　不負韶華
（代序）
只有當大潮退去的時候，才知道誰在裸泳。二十年風云際會，商人、學者、官員、百姓，有錢的沒錢的，有學歷的沒學歷的，干過的沒干過的，只要土地在手，都可以玩玩房地產。滄海橫流方顯英雄本色，這個行業(yè)不是人人都能玩得轉，成功者富可敵國，失敗者泯然眾人矣。中國的房地產，于政府，首先是“地”，2018年全國政府性基金預算收入75 405億元，同比增長22.6%。其中，土地使用權出讓收入65 096億元，同比增長25%，“土地財政”居功甚偉；其次是“稅”，這個數度被稱為“暴利”的行業(yè)稅種之多、稅額之大，深受業(yè)界的青睞，在近年的稅務檢查中都能榜上有名，瘦死的駱駝比馬大，個中滋味，冷暖自知。
這個行業(yè)有一個特點，老板們都是好學生，掛在嘴邊的常常是“稅收籌劃”。春天里，在深圳遇到一位浙江的老板，連續(xù)三個月，只要有房地產財稅培訓，不辭辛勞都要去聽，就為了找一個解決問題的思路，擇一個適合的稅務顧問。簡直比會計還認真，比找對象還費勁。
這個行業(yè)有一個特點，財稅專家多，講座論壇各種培訓風生水起，妙口生花，課題的中心思想永遠是“稅收風險”。似乎每年都會遇到史上最嚴厲的稽查，能學一點兒是一點兒，以至于干了一輩子的老會計依然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢奔波不停，就為了囫圇吞下兩天顯然不能完全消化的稅收課程。
這個行業(yè)有一個特點，總是存在這樣或那樣的問題，令人夜不能寐，欲說還休。問題多，答案卻不確定，最好的回答始終是“不一定”。二十年沉浸其間，老樊仍不能解其全部奧秘�！伴_發(fā)商轉讓營改增以后取得的土地適用一般計稅方法，其銷售額能否抵減土地價款？”張會計連問多人；“限價+競配建人才安置房”如果配建的人才安置房政府不要了而是讓開發(fā)商賣掉還現金，開發(fā)商賣的自己建的給政府的房子該如何計稅？”魏稅官左思右想；“租售同權，開發(fā)商取得的土地被要求所建產品只能租不能售，長租時銷售額能否抵減土地價款？”剛拍下地的南京老王擔心不已。諸如此類的話題層出不窮。營業(yè)稅時代可行的稅收方案如今不一定適用。稅收政策口徑的確定滯后于當前復雜的經濟業(yè)務本身，萬能的朋友圈解決不了一切問題，我們永遠奔波在探索與學習的路上。
這個行業(yè)，也需春風化雨，減稅降費。新的時代，無數個家庭受益于個人所得稅法修訂；小微企業(yè)普惠性稅收減免力度加大，企業(yè)所得稅實際稅負率由25%可能降至5%；增值稅稅率降低，生產、生活性服務業(yè)稅收抵扣增加；新購進不超過500萬元的固定資產可一次性稅前扣除；“社保入稅”無憂，城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險單位繳費比例下調，各地可降至16%。每一項政策改革，都孕育著新的機遇。習近平總書記曾指出：“歷史總是在一些特殊的年份，給人以吸取智慧、繼續(xù)前行的力量。”渴望“做大做強”的房地產企業(yè)在某些領域是否也要“做小做精”？政策已在那里，能否走進您的心里，默然相愛，寂靜歡喜，全在自己。
這個行業(yè)，需要一本書，一本政策口徑不斷更新的工具書——《房地產開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》來為稅收實務工作者案頭添香。這本書由我們——老樊任主編，微信公眾號稅海濤聲（taxshts）長沙市稅務局段文濤、微信公眾號中國財稅浪子（taxlangzi）王駿任副主編——共同完成。經全面修訂，第二版即將付梓。除老樊外，那兩位都是“稅癡”般的存在，為稅而生，為稅而活，三更燈火五更雞，云游的浪子，苦行的僧道�！盎ㄈ~菩提皆世界，一粒芥子納須彌”，咫尺天涯，初心不改，浸淫在財稅之中，只為將心中的千溝萬壑轉化為對社會有用的價值。
《房地產開發(fā)企業(yè)稅收與會計實務大全》自2018年初問世以來，蒙讀者厚愛，反響良好，我們深以為幸，讀者反饋的意見和建議以及國地稅分久必合后的稅收新政均促使我們與時俱進。
本書在第一版的基礎上，結合國地稅合并后征管體制改革及個人所得稅法的修訂、增值稅稅率的調整等稅收新政，面向2019年及以后房地產開發(fā)企業(yè)稅收實踐與會計應用，全程解析房地產開發(fā)稅務處理及可行的稅務策劃方案，涵蓋了公司組織架構設計、拿地方式、開發(fā)過程中的稅務安排、銷售策略、完工與土地增值稅清算等主要環(huán)節(jié)的稅務問題，將政策法規(guī)、案例解析、會計處理、問題解答、友情提示等完美糅合在一起，可以幫助各個層次的讀者充分領會房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收實務操作要領，洞悉把控稅收風險，快速提升實踐操作技能。
本書雖不能解決房地產全部稅收與會計問題，然能書齋留香，開卷不期而遇，因稅結緣，稅夢同心，惺惺相惜相知，足慰吾等平生。
“面向稅收實務的案頭必備工具書”乃本書定位。本書既有益于房地產開發(fā)企業(yè)、稅務機關、中介服務機構的實踐應用，也適用于初涉獵房地產開發(fā)企業(yè)財稅人員的入門學習。
中國的房地產已告別高速增長的時代，路漫漫其修遠兮，未來無論寒流涌動還是春暖花開，仍須砥礪前行。稅月同行不負韶華，讓我們繼續(xù)紅塵相伴，擁抱新時代，稅月有愛，不忘初心，踏歌而行，攜手共求索。
本書疏漏之處，尚請讀者批評指正。

財稅智庫合伙人 樊劍英