二手房買賣市場活躍，寫字樓租賃流轉(zhuǎn)頻繁。俗話說，錢多是非多，上述領(lǐng)域均為民商事糾紛常見的爭議類型。本律師團(tuán)隊在上述領(lǐng)域承辦過形形色色的案件，解答過五花八門的咨詢，現(xiàn)靜下心來，擠出并利用辦案余閑，對案例進(jìn)行歸納整理，提煉裁判要旨，以饗讀者；并根據(jù)既有的裁判經(jīng)驗總結(jié)，以期建立標(biāo)準(zhǔn)化的辦案流程，最終達(dá)到高效識別爭議焦點，精準(zhǔn)出具訴訟策略，更好地維護(hù)委托人權(quán)益的目的。
從法律層面來講，這些爭議屬于不動產(chǎn)買賣及租賃，其請求權(quán)基礎(chǔ)的兩大來源為物權(quán)法及合同法。而且，大額交易需要銀行提供貸款，故爭議多涉及擔(dān)保法。
從司法實務(wù)層面來講，最高人民法院在房屋買賣及租賃領(lǐng)域出臺了兩部司法解釋，一是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號），二是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號）。但商品房買賣畢竟與二手房買賣在側(cè)重點上有所不同，商品房更多地體現(xiàn)了行政調(diào)控與干預(yù)的色彩，二手房則更好地貫徹了當(dāng)事人意思自治的民商法規(guī)則。因此，在爭議類型與裁判規(guī)則上，二者存在較大的差異。而寫字樓租賃相比于房屋租賃，也有自己的特點，蓋因?qū)懽謽亲赓U中承租人多為企業(yè)，且承租用作辦公經(jīng)營，因此對租賃物的合理使用及適租條件等方面均有獨特的要求。相關(guān)案件的裁判規(guī)則并不能完全照搬，需要在實務(wù)中具體把握與適用。
如美國著名人類學(xué)家克利福德·吉爾茲所言，一切知識均為地方性知識（local knowledge）。全國地域性經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡導(dǎo)致裁判規(guī)則的非普適性，尤其在一線城市，特別是北京，二手房買賣爭議解決領(lǐng)域存在大量的地方性實踐與規(guī)則。
例如，自2007年以來，北京市房價飛漲，廣大白領(lǐng)掙的錢的一大半交了房租。房地產(chǎn)市場屢經(jīng)政策調(diào)控，購房人資格、稅費繳納金額、首付款比例、貸款按揭比例多次調(diào)整，導(dǎo)致實踐中二手房買賣合同的效力及履行受到重大影響，爭議眾多。北京市高級人民法院就因政策調(diào)控導(dǎo)致的房屋買賣合同爭議，多次出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件，如《北京市高級人民法院關(guān)于涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件處理的暫行意見》（京高法發(fā)〔2011〕400號）、《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》（2011年12月13日）、《北京市高級人民法院關(guān)于妥善處理涉及新國五條的房屋糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》（2013年7月9日）及《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及3·17新政的房屋糾紛案件若干問題的會議紀(jì)要》（2017年12月18日）。本書專門辟出政策調(diào)控部分，結(jié)合案例（包括因3·17新政導(dǎo)致房屋買賣糾紛的最新案例）進(jìn)行深入解讀。
再如，央產(chǎn)房（中央在京單位保障性住房）交易，屬于北京特色，其在購房資格、上市交易條件及過戶上均有獨特的規(guī)則，本書在特殊房屋部分辟專欄結(jié)合案例予以深入解讀。
另如，對于《北京市高級人民法院關(guān)于規(guī)范合同糾紛級別管轄及案件受理費問題的意見》（京高法發(fā)〔2014〕450號），本律師團(tuán)隊經(jīng)檢索全國范圍內(nèi)的同類案例并研判最高人民法院對此的裁判規(guī)則后，認(rèn)為，該指導(dǎo)意見對房屋買賣合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請求標(biāo)的額以確定級別管轄的重大爭議問題，總結(jié)了當(dāng)前的裁判規(guī)則，且司法實務(wù)中操作效果良好，可為全國其他地方法院裁判所借鑒，乃至由最高人民法院擇善采納并就此制定相應(yīng)的司法解釋。
本律師團(tuán)隊在搜索參閱市面上已有同類書籍的基礎(chǔ)上，重點策劃并突出了本書的兩大特色。一是本書解讀的案例以北京市的為主，這不僅是因為本律師團(tuán)隊均為北京律師，更是因為北京市的上述領(lǐng)域的交易多、糾紛多，且法官的裁判理念及規(guī)則先進(jìn)，為我們提供了高質(zhì)量、有水平的裁判文書與寫作素材；二是本書解讀的案例以北京市法院終審及近年的案例為主，以吸收最新裁判觀點、緊跟司法實務(wù)動態(tài)并掌握實踐前沿進(jìn)展，保證本律師團(tuán)隊代理案件的思路契合當(dāng)前法官的裁判觀點。
本書上編為二手房買賣合同糾紛，分為爭議管轄合同效力合同履行解約賠償借名買房貸款糾紛政策調(diào)控家庭房事與特殊房屋（如央產(chǎn)房、經(jīng)適房等）九個專題；下編為寫字樓租賃合同糾紛，重點選取了司法實務(wù)中的疑難案例（如再審案例）進(jìn)行分析。全書共計選取百余篇案例并予以深入解讀，且附該領(lǐng)域各地法院的指導(dǎo)性意見（以北上廣深為主），以饗讀者。
上編 二手房買賣合同糾紛
一、爭議管轄
001 房屋買賣合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請求標(biāo)的額以確定級別管轄
002 訴訟請求過戶登記根據(jù)請求權(quán)發(fā)生的權(quán)利依據(jù)，適用不同的法院管轄規(guī)則
二、合同效力
003 房屋連環(huán)買賣中，前手合同無效，后手合同未必?zé)o效，買受人依然可能取得房屋所有權(quán)
004 未經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)，限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
005 當(dāng)事人簽訂的購房意向書具備買賣合同的主要內(nèi)容的，可認(rèn)定為房屋買賣合同
006 為履行以房抵債協(xié)議而簽訂的房屋買賣合同有效，債權(quán)人有權(quán)要求辦理房屋過戶登記手續(xù)|附條件
007 土地的劃撥性質(zhì)并不影響房屋買賣合同的效力|附劃撥土地上房屋買賣條件
008 房屋買賣合同中關(guān)于附屬設(shè)施設(shè)備一并轉(zhuǎn)讓的籠統(tǒng)約定效力如何？賣方私自搬走部分家具是否構(gòu)成違約？
009 與精神病人簽訂的房屋買賣合同效力如何？
010 裁判認(rèn)定口頭借名買房協(xié)議成立的三個標(biāo)準(zhǔn)
011 出賣人冒名簽訂房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效的，法院按照各參與人對合同無效的主觀過錯分擔(dān)賠償買受人的相應(yīng)損失
012 為規(guī)避國家稅收監(jiān)管，故意隱瞞房屋真實交易價格簽訂的陰陽合同效力如何？
013 白紙黑字的房屋買賣合同，法院卻認(rèn)定為贈與？
014 當(dāng)事人主張名為房屋買賣實為民間借貸，法院根據(jù)哪些因素裁量認(rèn)定糾紛性質(zhì)？
015 侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同依然有效
016 出租人出賣租賃房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主張優(yōu)先購買權(quán)的，裁判不支持
017 承租人將房屋整體轉(zhuǎn)租后，不再享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人可不經(jīng)提前通知直接出售租賃房屋
018 承租人不具備購房資格，請求以第三人名義購買租賃房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的，判決不予支持
019 網(wǎng)簽僅具有備案作用，不能視為變更合同內(nèi)容，網(wǎng)簽合同無效不影響面簽合同的效力
三、合同履行
020 出賣人主張未取得房產(chǎn)證合同無效并愿意承擔(dān)違約責(zé)任解除合同的，買受人有權(quán)要求合同繼續(xù)履行并要求出賣人依約交房
021 出賣人簽訂房屋買賣合同后死亡，合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人繼續(xù)履行
022 看房時的紅木家具在實際交付時竟被換成普通家具？買房人可要求賣房人按照家具價值照價賠償
023 買受人未按照合同約定的時間節(jié)點向出賣人支付購房款竟不構(gòu)成違約？分期付款中買受人的權(quán)益保護(hù) / 91
024 房屋買賣合同簽訂后，一方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)履行而另一方堅持的，法院應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行（即使一方愿意以承擔(dān)違約責(zé)任為代價解除合同）
025 購房款支付附條件（完成網(wǎng)簽），因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е戮W(wǎng)簽遲延的，購房余款的支付時間亦應(yīng)相應(yīng)順延
026 房屋買受人在磋商中為履約作出的退讓性表示，不宜作為認(rèn)定案件基本事實的依據(jù)
027 買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，不能因此要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任
028 出售無證房產(chǎn)導(dǎo)致買房人不能辦理貸款，賣房人被判承擔(dān)違約責(zé)任
029 買到無證房屋，房屋買賣合同如何繼續(xù)履行？出賣人以尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證
030 房屋買賣合同簽訂后，賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶，買房人堅持要求繼續(xù)履行合同的，法院將不予支持
031 一房數(shù)賣，房落誰家：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同履行程度更深的買受人可優(yōu)先履行|附履行程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)
032 出賣人一房二賣，導(dǎo)致房屋買賣合同解除，買受人可以要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍的損失
033 出賣人逾期遷出戶口，購房人只能起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任
034 逾期遷出戶口約定按日計算違約金，則出賣人承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍限于購房人起訴前二年及起訴至戶口遷出之日止
035 第三人死亡戶口注銷，因這并非出賣人履行合同遷出戶口的行為，支付尾款條件并未成就
四、解約賠償
036 委托賣房中受委托人以明顯低于市場價值的價格出售房屋，委托人有權(quán)要求其賠償房屋差價的損失
037 買房人逾期支付購房款而賣房人接受的，買房人仍然構(gòu)成違約，賣房人可以向買房人主張違約責(zé)任
038 房屋買賣雙方當(dāng)事人未簽署書面解除協(xié)議，法院依據(jù)微信聊天記錄認(rèn)定達(dá)成口頭解除協(xié)議
039 當(dāng)事人一方違反商品房認(rèn)購書的約定拒絕簽訂房屋買賣合同，因此給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任|附賠償范圍
040 房屋買賣當(dāng)事人未約定逾期交房違約金或其計算方式，當(dāng)發(fā)生逾期交房情形，買受人的損失可由法院合理酌定
041 房價下跌，買房人拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，賣房人有權(quán)要求其賠償因房價下跌所受的經(jīng)濟(jì)損失|81萬元巨額毀約賠償金案例
042 房屋買賣合同約定以貸款方式付款，因國家政策變化導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求法院解除合同
043 房屋買賣合同未明確約定付款期限，即使買方在房屋過戶后三年仍未付款，賣方也不能直接以此為由請求解除合同
044 房屋漲價賣方毀約不賣，買方可以向賣方主張與房屋差價相應(yīng)的賠償金|賣方收5萬元定金，毀約竟被判賠償89萬元
045 二手房買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，非違約一方仍可以要求違約方賠償（雙倍返還定金與賠償損失可以同時適用）
046 賠償租房損失以合同繼續(xù)履行為前提，房屋買賣合同解除后，買方不得再要求賣方賠償租房損失
047 房屋買賣合同因買方無力支付購房款而解除，房屋再次出售房價降低的，是否可以要求原買房人賠償差價損失？
048 房屋買賣過程中，中介機(jī)構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)退還中介費并賠償損失
049 注銷網(wǎng)簽后一方在合理期間內(nèi)怠于積極磋商且影響房屋過戶登記的，對方有權(quán)解除房屋買賣合同
050 出賣人隱瞞房屋權(quán)屬狀況構(gòu)成欺詐的，買受人有權(quán)訴請解除房屋買賣合同并要求其賠償相應(yīng)的房屋差價損失
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