作者從事人民法院民事審判工作已屆30年,經歷了共和國法治建立發(fā)展和進步完善的過程,一直在民事審判領域審理案件,化解糾紛,是一名經驗豐富的法官。在不斷地實踐、思考和研究中,對許多民事問題于法律適用上有清晰深刻的認識,積累了豐富的經驗。近兩年,作者對房地產審判實務若干問題進行了研究梳理,寫成了本書的15篇文章,內容涉及合作建房、房屋拆遷、工程造價、不動產處分、商品房預售、小產權房司法裁判、房屋轉讓、房屋買賣、房屋租賃等方面。這些文章,既是對房地產審判實務的專題論述,也是作者長期從事民事審判對專門問題的感悟。對于從事房地產審判的法官、律師、房地產企業(yè)、購房者都具有指導意義和參考價值。
法律的生命力,在于法律的實踐。有人把法律比作一株有生命的植物,她很古老,卻又不斷獲得新生。她追求一種秩序的穩(wěn)定、自身的穩(wěn)定,卻又在對自我的否定之否定中不斷生長。
習近平總書記指出:“中國特色社會主義法治道路,是社會主義法治建設成就和經驗的集中體現(xiàn),是建設社會主義法治國家的唯一正確的道路!
在中國特色社會主義法治的道路上,一代代法律人通過偉大的法律實踐推動了中國法治的前進。
肖大明法官是中國人民大學法學院的校友,作為從事民事審判工作的法官,他大力傳承和弘揚“老民事精神”,注重研究法學理論,并將理論付諸實踐。
三十年的法律實踐,也是他三十年的研究思考。肖大明法官所著的這本《房地產審判實務研究》,既是他三十年法律實踐的寫照,也是他三十年不懈思考的結晶。我相信每位讀者都能從中感受到歷史的厚重和思辨的智慧。書中談到的每一個法律問題,都從一個側面見證了改革開放四十年的縮影。書中對每一個法律問題的研討,既不是就事論事,也不是空談法理,而是“心有猛虎,細嗅薔薇”。字里行間,有對法律實踐細節(jié)因素的洞察,也有對本質規(guī)律的深度思考。有心者若能體味其中歷史唯物主義與辯證唯物主義的思想之光,體味其中的家國情懷,就會對這位法官中的思想者心生敬意。
是為序。
肖大明,北京市第二中級人民法院審判委員會委員、民一庭庭長、二級高級法官,北京市高級人民法院、北京市第二中級人民法院審判業(yè)務專家。從事民事審判三十年,獲最高人民法院“榮譽天平”獎章,入選北京市政法系統(tǒng)“十百千”人才工程,榮立個人三等功、被評為先進個人十余次。任北京市建委專家顧問、國家法官學院北京分院兼職教師,首都經濟貿易大學、中央財經大學兼職碩士生導師。在《人民司法》等核心期刊發(fā)表學術論文十余篇。
序
合作建房合同研究
拆遷安置房屋權利爭議裁判要旨
工程造價鑒定的若干問題
地下建設用地使用權的保護
不動產的善意取得與無權處分
不動產善意取得的構成與認定
簡論商品房預售合同的效力與損害賠償
預售商品房按揭貸款的法律問題
抵押權與物權期待權的沖突與平衡
“小產權”房司法裁判的困境與突圍
劃撥土地上房屋轉讓合同效力分析
相鄰采光糾紛的幾個問題
房屋買賣合同糾紛若干實務問題分析
房屋租賃若干問題論綱
《北京市共有產權住房管理辦法》若干民法問題解析
附錄:相關法律、司法解釋
后記
《房地產審判實務研究》:
二、房屋拆遷的性質
城市房屋拆遷的法律性質是什么?歷來存在不同觀點,主要有:第一,拆遷是平等主體之間就財產權益的發(fā)生、變更、消滅而產生的民事法律行為,因拆遷而引發(fā)的糾紛由民事法律規(guī)范進行調整;第二,拆遷是國家基于公共利益的目的而進行的一系列具體行政的行為,拆遷人是行使行政職權或經法規(guī)授權的行政主體,拆遷在本質上屬于行政權力,應適用行政法調整與拆遷有關的法律關系;第三,將與房屋拆遷有關的一系列行為實行“兩分法”,即在拆遷補償安置完成前,取得房屋拆遷許可證的建設單位或個人,以自己的名義進行的拆遷行為,實質上是實施法律規(guī)定賦予的職權行為,建設單位或個人獨立承擔由此產生的法律責任,在拆遷行為中成為授權性行政主體;拆遷任務完成后,建設單位或個人就成為完全的民事主體,負責進行以經營為目的的開發(fā)建設①。
1991年1月國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定,凡在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上,因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物的適用本條例。第三條規(guī)定,本條例所指拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。本條例所稱被拆遷人是指拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)和被拆除房屋及附屬物的使用人。2001年11月國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第二條規(guī)定,在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,適用本條例。第三條規(guī)定,城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善,保護文物改善。第四條規(guī)定,拆遷人應當依照本條例的規(guī)定,對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。本條例所稱拆遷人,是指取得拆遷許可證的單位。本條例所稱被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
我國《憲法》第十條第三款規(guī)定國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予相應補償。第十三條第一款規(guī)定,公民的合法私有財產不受侵犯。第三款規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償!稇椃ā返倪@兩條規(guī)定確定了我國的征收、征用及補償制度,強化了對私有財產的保護力度,能夠有效防止公權力和私權力任意侵害個人財產權利,在建立民主法治國家進程中意義重大。
根據《憲法》,我國《物權法》第四十條規(guī)定:為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費,安置補償費、地上附著物和青苗的補償費,安置被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征地農民的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。
《物權法》第四十四條規(guī)定:因搶險、救災等緊急需要,依照法律規(guī)定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。
征收是指國家為了公共利益的需要而依法強制取得原屬于私入或者集體所有財產的所有權或者其他權利的行為。而征用是指國家為了公共利益的需要依法強制取得原屬于私人或集體所有財產的使用權的行為。征收與征用的區(qū)別是:
第一,法律后果不同。征收是個人或者集體財產所有權的改變;而征用是對個人財產或單位財產使用權的改變,并且征用是在緊急情況下的強制使用。
第二,補償規(guī)定不同,征收情況下,不存在返還個人財產或集體財產的問題,征收是在所有權發(fā)生轉移的情況下,依照法定標準對被征收人進行補償;而征用情況下,因為所有權沒有發(fā)生轉移,如果標的物沒有損壞滅失,則返還原物即可,不需要進行補償。
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