REITs是指在證券交易所公開發(fā)行交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，其實質(zhì)是成熟資產(chǎn)的上市，它將成為股票、債券、現(xiàn)金之外的大類資產(chǎn)配置類別，開辟了一個獨立于股市的權(quán)益型直接融資市場。 經(jīng)過長期投資建設(shè)，我國已在交通、能源、環(huán)保、市政等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。發(fā)行REITs，可以盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，將募集資金投入新的項目建設(shè)，進(jìn)而形成投資良性循環(huán)，促進(jìn)國內(nèi)大循環(huán)；發(fā)行REITs，有利于發(fā)展和完善多層次資本市場，吸引保險資金、社�；�金、理財資金、居民儲蓄等社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，更好發(fā)揮資本市場支持實體經(jīng)濟(jì)的功能；發(fā)行REITs，可以為社會公眾提供收益穩(wěn)定、風(fēng)險適中的一種新型金融產(chǎn)品，有利于普通百姓通過購買REITs產(chǎn)品分享改革開放紅利。 2020年4月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)通知，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，引起了社會各界的高度關(guān)注和廣泛好評。本書是在這一政策背景下醞釀寫作的，集中了政策監(jiān)管、理論研究、金融機(jī)構(gòu)、原始權(quán)益人、工程咨詢等方面精英，具有很強(qiáng)的政策性、理論性、創(chuàng)新性和實操性。

講述中國REITs故事，體現(xiàn)中國REITs特色，發(fā)掘中國REITs價值。了解來龍去脈，知曉政策要義，掌握操作方法，理解行業(yè)特性，洞悉投資策略，借鑒成功經(jīng)驗。這是聚焦中國REITs模式的原創(chuàng)作品，梳理中國REITs進(jìn)程的史料集成，探究中國REITs發(fā)展的前瞻著作，指導(dǎo)中國REITs實務(wù)的操作指南。

（序一）

中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs：1096天的綻放

2021年6月21日，夏至，太陽直射北回歸線。

這一天，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目在滬深證券交易所掛牌，中國REITs市場由此正式誕生。無論是在中國投融資體制改革的長河中，還是在中國資本市場的發(fā)展史上，這都是一個里程碑式的事件。這一天，也將永久記錄在共和國改革開放的史冊上。

事非經(jīng)過不知難。從本世紀(jì)初的研究探索，到首批公募REITs產(chǎn)品的面世，其間坎坷曲折、風(fēng)云變幻。多少人為之呼吁吶喊，多少人為之苦苦求索，多少人為之衣帶漸寬，多少人為之癡心不改……九單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的呱呱墜地，是所有曾為中國REITs付出過努力的各界人士共同的心血結(jié)晶，也是對他們好的回報與致敬！

陽光總在風(fēng)雨后。從2018年6月21日召開首次基礎(chǔ)設(shè)施REITs座談會，到2021年6月21日首批REITs產(chǎn)品掛牌，整整三個寒暑、1096天。難以忘懷的，是領(lǐng)導(dǎo)們的支持與肯定、鞭策與擔(dān)當(dāng)；記憶猶新的，是工作組奔赴各地的調(diào)研與座談，是對試點文件字斟句酌的起草與完善；歷歷在目的，是專家們評審項目時的嚴(yán)格認(rèn)真，是對申報材料的披沙瀝金……基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點初戰(zhàn)告捷，既來自于制定政策、審核項目時的縝密與嚴(yán)謹(jǐn)，更來自于摸著石頭過河的信心與勇氣。

一石激起千層浪�；�礎(chǔ)設(shè)施REITs試點政策的出臺，引發(fā)了高度的社會關(guān)注和強(qiáng)烈的市場反響，眾多原始權(quán)益人、基金、券商等積極投身到這一洪流中來。他們是傳播者，從理論到政策，邊認(rèn)真學(xué)習(xí)、邊大力推廣；他們是探路人，縱使前路崎嶇，毅然櫛風(fēng)沐雨、砥礪前行；他們是許三多，盡管困難重重，決然不拋棄、不放棄，用熱誠、智慧和執(zhí)著去化解……正因為有了這樣一批矢志不渝的同行者，基礎(chǔ)設(shè)施REITs之花才能終綻放。

三年再回首，感慨良多。在本書即將付梓之際，在滬深證券交易所的REITs鐘聲敲響之時，謹(jǐn)向關(guān)心、參與、支持中國REITs的所有人，致以崇高的敬禮和深深的謝意。

作為中國REITs試點的參與者之一，既深知其破土而出的來之不易，更深感其未來發(fā)展的任重道遠(yuǎn)。如何把握借鑒國際經(jīng)驗和堅持中國特色的關(guān)系？如何實現(xiàn)實體經(jīng)濟(jì)和金融資本的有機(jī)結(jié)合？如何處理基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)價值和公共利益的對立統(tǒng)一？如何構(gòu)建符合國情、成熟穩(wěn)定的中國REITs制度體系？如何促進(jìn)REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)投資人的合法權(quán)益？一系列的焦點、難點問題，既需要在實踐中不斷探索和解決，亦需要靜下心來，鉤沉稽古，發(fā)微抉隱。

因此，不揣淺陋，萌生了寫作本書的想法。經(jīng)與業(yè)內(nèi)人士交流探討、集思廣益，本書的定位逐漸清晰，內(nèi)容日趨豐滿。講述中國REITs故事，體現(xiàn)中國REITs特色，發(fā)掘中國REITs價值，是本書的基本定位，也是本書獨出機(jī)杼之處。希望通過這本書，能幫助讀者了解中國REITs的來龍去脈、知曉中國REITs的政策要義、掌握中國REITs的操作方法、理解中國REITs的行業(yè)特性、洞悉中國REITs的投資策略、借鑒中國REITs的成功經(jīng)驗。本書的醞釀，始于去年仲夏，執(zhí)筆寫作之日，正是REITs試點快速推進(jìn)之時，相關(guān)內(nèi)容根據(jù)試點進(jìn)展情況及時補(bǔ)正完善。歷經(jīng)近一年的雕琢打磨，希望呈獻(xiàn)給讀者的，是一本既有宏觀視角的高屋建瓴、又有微觀層面的條分縷析，既有嚴(yán)肅認(rèn)真的專業(yè)論述、又有淺顯易懂的解釋說明，緊貼時代、內(nèi)容鮮活的誠意之作。

愛好由來落筆難。所幸的是，有眾多中國REITs的一線參與者加入進(jìn)來，在REITs的理論研究、政策制定、行業(yè)監(jiān)管和市場實踐等方面，他們都是各自領(lǐng)域的佼佼者。飽含對REITs的摯愛與情懷，他們克服繁重的日常工作，花費大量時間和精力，收集資料、撰寫文稿、精心修改、字斟句酌。本書是集體智慧的結(jié)晶，是共同創(chuàng)作的成果。謹(jǐn)向參與本書寫作的所有人員，表達(dá)衷心的感謝。

今年春節(jié)七天假期，每天都在辦公室度過，對書稿進(jìn)行修改核校。在此過程中，深深感到，盡管作者們付出了巨大心血，但由于中國REITs剛剛起步，也由于水平和資料有限，遺憾和疏漏之處在所難免，希望能夠得到廣大讀者的批評與諒解。另外，全書基本定稿于今年5月底，此后的一些重要進(jìn)展未能在書中呈現(xiàn)，也是一個小小的缺憾。

中國REITs的推進(jìn)和本書的寫作，也讓我與北大光華再續(xù)前緣。1985年，有幸進(jìn)入北大經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系學(xué)習(xí)，厲以寧老師是我們的系主任，他在迎新會上的諄諄叮囑仿佛就在昨天。當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)管理系，演變成了今天的光華管理學(xué)院。這次研究探索REITs的過程中，又與光華緊密合作，得到了劉俏院長、張崢副院長的大力支持。一塔湖圖，永駐心間。

當(dāng)年燕園讀書時，厲以寧老師大力倡導(dǎo)企業(yè)上市股份制改革，而今已碩果累累。今日，被稱為資產(chǎn)上市的REITs剛剛破土，祝愿它能茁壯成長，早日枝繁葉茂。

地上本沒有路，走的人多了，也便成了路。

期待著越來越多的中國企業(yè)走上REITs之路。

期待著REITs的中國道路越走越寬廣。

韓志峰

2021年6月

（序二）

堅持問題導(dǎo)向發(fā)展REITs市場

2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委頒布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》及《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，正式啟動公募REITs試點�！锻ㄖ�》的發(fā)布是中國REITs市場建設(shè)的里程碑事件，公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩A股市場的注冊制試點。

中國公募REITs藍(lán)圖正徐徐展開，亟待系統(tǒng)性闡述中國REITs制度設(shè)計，指導(dǎo)中國REITs市場實踐的作品，本書正是這樣一本著作。中國REITs市場的發(fā)展道路不同于大多數(shù)國家和地區(qū)，其特色在于從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開始推進(jìn)公募REITs試點。我們知道，基礎(chǔ)設(shè)施和持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類主要基礎(chǔ)資產(chǎn)。從全球發(fā)展經(jīng)驗來看，REITs早集中在持有型房地產(chǎn)，現(xiàn)已廣泛應(yīng)用于無線通信、電力、交通、能源、工業(yè)園區(qū)、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。應(yīng)該說，無論從哪里開始試點，理論上均具備可行性。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域啟動試點工作，既有中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與發(fā)展路徑的自然驅(qū)動，更體現(xiàn)了制度設(shè)計者與市場實踐者的智慧。

REITs是直接金融。產(chǎn)品高透明度、風(fēng)險匹配，以及流動性匹配，是REITs的設(shè)計和運作理念。REITs產(chǎn)品定位于不動產(chǎn)項目的成熟期，相比于開發(fā)階段，成熟不動產(chǎn)資產(chǎn)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，透明度高，不易產(chǎn)生估值的分歧。REITs采取強(qiáng)制分紅制度，保障了投資者到手現(xiàn)金流與不動產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的強(qiáng)相關(guān)性，這一約束條件，使得REITs的價值創(chuàng)造建立在不動產(chǎn)資產(chǎn)的真實經(jīng)營之上，使得REITs的定價中樞定位于資產(chǎn)的穩(wěn)定分紅以及現(xiàn)金流成長性。權(quán)益型REITs公開上市交易，目的是將有風(fēng)險的永續(xù)現(xiàn)金流證券化，對接長期資金，滿足投資者的流動性需要，實現(xiàn)了投融資的風(fēng)險匹配和流動性匹配。

中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點把握了中國REITs市場建設(shè)的性問題。從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域入手，直接回應(yīng)了基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制以及資產(chǎn)管理市場的補(bǔ)短板需求，充分體現(xiàn)了金融服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)。公募REITs試點堅持市場化原則，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權(quán)益型導(dǎo)向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，試點的制度設(shè)計充分把握了REITs制度設(shè)計的本質(zhì)特征。

本書聚焦于兩個重要的主題，中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的制度設(shè)計，以及中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場實踐。本書重點回答了這些問題：為什么基礎(chǔ)設(shè)施REITs是中國REITs市場建設(shè)的必由之路？如何搭建基礎(chǔ)設(shè)施REITs的制度架構(gòu)？哪些行業(yè)領(lǐng)域是中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展重點？如何發(fā)起、設(shè)立、申報和發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs？基礎(chǔ)設(shè)施REITs操作實務(wù)中有哪些要點需要關(guān)注？中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的投資價值在哪里？怎樣投資中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs？已發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs有哪些特色？全球基礎(chǔ)設(shè)施REITs有哪些發(fā)展經(jīng)驗？本書包括六篇，分別是概述篇、政策篇、行業(yè)篇、實務(wù)篇、投資篇和案例篇，另附基礎(chǔ)設(shè)施國際經(jīng)驗介紹，形成了本書的完整體系框架。

本書以問題為導(dǎo)向，體現(xiàn)中國特色，講中國故事。改革開放四十多年，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新發(fā)展階段，在實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的道路上，中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，其中，解決不動產(chǎn)投融資市場中資金需求與供給的結(jié)構(gòu)性錯位問題迫在眉睫，而建設(shè)中國公募REITs市場則是破題的關(guān)鍵。本書詳細(xì)介紹了中國REITs制度的探索進(jìn)程，全面闡述了中國公募REITs市場的制度設(shè)計，深入解讀了中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs的政策體系。我們可以看到，中國REITs市場建設(shè)，不是在白紙上作畫，需要考慮經(jīng)濟(jì)增長、高質(zhì)量發(fā)展、防范風(fēng)險的權(quán)衡取舍，需要協(xié)調(diào)國有資產(chǎn)管理、稅收、土地、行業(yè)、金融等各方面政策，其復(fù)雜性不言而喻。本書的作者來自政策、學(xué)術(shù)和實務(wù)界，深度參與了中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的規(guī)劃與設(shè)計，他們從現(xiàn)實出發(fā)，從中國的問題出發(fā)，對照問題，解決問題，勇于探索與實踐。將研究成果和實踐經(jīng)驗以著作的形式呈現(xiàn)，目的是為中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點提供行動指南，推動中國REITs市場的長期健康發(fā)展。

2017年至今，在劉俏教授的倡議和組織下，由北京大學(xué)光華管理學(xué)院的學(xué)者、研究人員，以及國內(nèi)外政策、實務(wù)界專家等組成的北大光華REITs課題組，在光華思想力平臺的支持下，相繼推出了《中國REITs白皮書》系列研究報告，出版《中國REITs市場建設(shè)》，全面深入地論述了中國REITs市場建設(shè)的意義、制度設(shè)計與實現(xiàn)路徑等重要問題，受到廣泛關(guān)注與高度認(rèn)可。之后，課題組設(shè)立北大光華中國REITs研究中心并發(fā)起中國REITs論壇，持續(xù)地推進(jìn)相關(guān)領(lǐng)域的研究。

2018年6月21日，我有幸參加了國家發(fā)展改革委投資司召開的基礎(chǔ)設(shè)施REITs座談會，介紹了REITs的定義、特點和發(fā)展概況。2019年3月和4月間，參與了國家發(fā)展改革委投資司和中國證監(jiān)會債券部組織的基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)合調(diào)研小組，在京津冀、長三角、粵港澳、海南等地區(qū)進(jìn)行了大量調(diào)研。調(diào)研之后，劉俏教授、我，以及北大光華課題組的成員，分別參加了由國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會舉辦的多次研討，調(diào)研報告和試點文件的起草工作，以及試點推出之后的研究工作。身處偉大的時代，能夠參與一項具有重大意義的工作，與有榮焉！

中國公募REITs市場建設(shè)不會是一蹴而就，但千里之行始于足下，對于REITs市場建設(shè)的相關(guān)問題，例如產(chǎn)品設(shè)計、估值定價、治理結(jié)構(gòu)、管理人能力建設(shè)、稅制、國資轉(zhuǎn)讓、擴(kuò)募機(jī)制、杠桿率等，應(yīng)理性看待，科學(xué)分析。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動是一個突破，隨著試點工作順利推進(jìn)，在政策、學(xué)術(shù)，以及行業(yè)各界的共同努力下，不斷積累經(jīng)驗，完善制度規(guī)則和行動方案，中國REITs市場將成為中國資本市場的重要組成部分，有效助力中國經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。

張崢

2021年6月

韓志峰，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，國家發(fā)展改革委投資司副司長。長期從事投資管理工作，在改善投資宏觀調(diào)控、深化投融資體制改革、加強(qiáng)投資法制建設(shè)、促進(jìn)民間投資、推廣PPP模式等方面均有扎實的理論基礎(chǔ)和豐富的實踐經(jīng)驗。積極倡導(dǎo)和推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。曾獲國家發(fā)展改革委優(yōu)秀研究成果獎一等獎。

張崢，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長，北大光華中國REITs研究中心執(zhí)行主任。主要研究領(lǐng)域是金融市場與機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理。北大光華REITs課題組的核心成員之一，主持和參與了多篇中國REITs市場研究報告，產(chǎn)生了廣泛和深入的影響。作為國家發(fā)展改革委和中國證監(jiān)會基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)合調(diào)研小組成員，參加REITs試點的推進(jìn)工作。

目 錄：

序一 中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs：1096天的綻放 韓志峰

序二 堅持問題導(dǎo)向發(fā)展REITs市場 張崢

概述篇

章 REITs起源和發(fā)展

第二章 中國REITs的誕生

第三章 中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs前瞻

政策篇

第四章 基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點政策

第五章 投資管理政策

第六章 金融、國資、稅收政策

行業(yè)篇

第七章 交通、物流及產(chǎn)業(yè)園

第八章 能源與新基建

第九章 市政與社會服務(wù)設(shè)施

實務(wù)篇

第十章 REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇

第十一章 REITs產(chǎn)品方案

第十二章 REITs治理結(jié)構(gòu)

第十三章 REITs運營管理

投資篇

第十四章 REITs的投資價值

第十五章 REITs的投資主體

第十六章 REITs的投資策略

第十七章 REITs的投資風(fēng)險

案例篇

第十八章 上海證券交易所首批REITs項目

第十九章 深圳證券交易所首批REITs項目

附錄

附錄一 美國基礎(chǔ)設(shè)施REITs

附錄二 亞太區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施REITs

附錄三 歐洲基礎(chǔ)設(shè)施REITs

后記