第 1 章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務與會計實操概述 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述 1 1.1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務 1 1.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的主要特征 3 1.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程 3 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收概述 6 1.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收體制演進 6 1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅費概述 11 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計基礎理論 22 1.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務及經(jīng)營特點 22 1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述 25 第 2 章 企業(yè)設立階段的稅務與會計處理 2.1 企業(yè)設立條件 35 2.1.1 內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立要求 35 2.1.2 外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立要求 38 2.1.3 注冊資本與利息的稅前扣除 39 2.1.4 項目資本金的要求 40 2.1.5 新設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的備案程序 42 2.2 企業(yè)設立階段的稅務處理 42 2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立階段涉稅問題 42 2.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立階段的納稅計算 56 2.2.3 開辦費的開支范圍 58 2.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌辦期的界定與開辦費的稅務處理 58 2.3.1 籌辦期的概念 58 2.3.2 開辦費的稅務處理 58 2.4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立階段會計處理 59 2.4.1 實收資本的核算 59 2.4.2 資本公積的核算 65 第3 章 取得土地使用權階段的稅務與會計處理 3.1 我國土地制度 69 3.1.1 土地管理的基本制度 70 3.1.2 土地的承包經(jīng)營 71 3.1.3 土地征收和建設用地供應制度 72 3.2 取得土地使用權的途徑 76 3.2.1 以出讓方式取得國有土地使用權 76 3.2.2 以劃撥方式取得國有土地使用權 78 3.2.3 以轉讓方式取得國有土地使用權 79 3.2.4 購買在建工程 80 3.2.5 合作開發(fā) 81 3.3 取得土地使用權階段的稅務處理 82 3.3.1 城鎮(zhèn)土地使用稅 83 3.3.2 契稅 97 3.3.3 耕地占用稅 109 3.3.4 印花稅 112 3.3.5 其他稅種 114 3.4 拆遷補償?shù)亩悇占皶�計處�?116 3.4.1 拆遷補償?shù)男问?116 3.4.2 拆遷補償?shù)幕�本程�?117 3.4.3 拆遷補償?shù)亩悇占皶�計處理概�?117 3.4.4 搬遷補償?shù)亩悇占皶�計處理具體內(nèi)容 120 3.4.5 拆遷過程中的其他典型問題 122 3.4.6 “三舊” 改造九種模式的稅務處理規(guī)定 126 3.5 取得土地使用權階段的會計處理 132 第4 章 開發(fā)建設階段的稅務與會計處理 4.1 開發(fā)建設階段業(yè)務概述 139 4.1.1 項目策劃設計環(huán)節(jié) 139 4.1.2 項目準備環(huán)節(jié) 140 4.1.3 項目施工環(huán)節(jié) 140 4.1.4 項目竣工驗收環(huán)節(jié) 141 4.2 開發(fā)建設階段的稅務處理 141 4.2.1 主要稅種的處理 141 4.2.2 合作開發(fā)模式下的稅務處理 142 4.2.3 開發(fā)建設階段典型問題 153 4.3 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算和分配 161 4.3.1 開發(fā)成本及其核算概述 161 4.3.2 成本費用的歸集與分配 172 4.4 公共配套設施費的會計核算 179 4.4.1 成本對象的核算和確定 179 4.4.2 會計核算方法 181 4.5 土地開發(fā)成本與代建工程成本會計核算 186 4.5.1 土地開發(fā)成本會計核算 186 4.5.2 代建工程成本會計核算 188 第5 章 銷售(預售) 階段的稅務與會計處理 5.1 銷售(預售) 階段業(yè)務概述 189 5.1.1 土地使用權轉讓 189 5.1.2 商品房銷售 202 5.1.3 精裝修房銷售 207 5.1.4 其他建筑物銷售 208 5.1.5 代建工程 208 5.1.6 其他業(yè)務 209 5.2 銷售(預售) 房款的稅務與會計處理 209 5.2.1 會員費、誠意金的稅務與會計處理 210 5.2.2 定金的稅務與會計處理 210 5.2.3 代收款項的稅務與會計處理 211 5.3 商品房銷售收入的稅務與會計處理 213 5.3.1 收入的確認與計量 213 5.3.2 稅法關于收入的確認與計量的規(guī)定 216 5.3.3 房地產(chǎn)銷售收入的會計處理 219 5.3.4 商品房面積差的會計處理 220 5.3.5 委托銷售收入的會計處理 220 5.3.6 銷售退回的稅務與會計處理 221 5.3.7 打折促銷和首付打折銷售的稅務處理 222 5.3.8 違約金收支的稅務處理 224 5.4 商品房銷售成本的稅務與會計處理 227 5.4.1 開發(fā)產(chǎn)品的稅務與會計處理 227 5.4.2 開發(fā)產(chǎn)品銷售時的稅務與會計處理 227 5.4.3 成本差異的稅務與會計處理 228 5.5 社會保障性住房政策優(yōu)惠及稅收實踐應用 229 5.5.1 配建社會保障性住房稅務處理 229 5.5.2 公共租賃住房建設和運營的稅收優(yōu)惠 231 5.5.3 棚戶區(qū)改造的稅收優(yōu)惠 233 5.5.4 開發(fā)經(jīng)濟適用住房的政策優(yōu)惠 235 5.6 商品房轉讓及銷售的會計處理 238 5.6.1 商品房銷售收入的會計核算 238 5.6.2 土地使用權轉讓的會計核算 251 5.6.3 配套設施轉讓的會計核算 253 5.6.4 銷售周轉房的會計核算 253 5.6.5 代建工程收入的會計核算 254 5.6.6 其他業(yè)務收入的會計核算 254 第6 章 其他業(yè)務的稅務與會計處理 6.1 出租和自營物業(yè)的稅務處理 257 6.1.1 出租和自營物業(yè)稅務處理概述 257 6.1.2 出租和自營物業(yè)后續(xù)支出的會計核算 259 6.1.3 出租和自營物業(yè)處置的會計核算 259 6.1.4 自營物業(yè)對外投資的稅務處理 260 6.2 舊城改造項目稅收政策實踐應用 261 6.2.1 拆遷基本程序 261 6.2.2 拆遷相關政策 262 6.2.3 應關注的問題 263 6.3 代建開發(fā)房地產(chǎn)的稅務與會計處理 267 6.3.1 代建模式應符合的條件 267 6.3.2 代建模式的稅務與會計處理 268 第7 章 房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種的稅務處理 7.1 增值稅的稅務處理 269 7.1.1 納稅人 269 7.1.2 基本政策 269 7.1.3 征稅范圍 270 7.1.4 稅率、征收率和預征率 271 7.1.5 應納稅額的計算 271 7.1.6 征收管理 276 7.1.7 稅收優(yōu)惠與發(fā)票開具規(guī)定 277 7.1.8 案例分析 291 7.2 城市維護建設稅及教育費附加的稅務處理 297 7.2.1 城市維護建設稅的稅務處理 297 7.2.2 教育費附加的稅務處理 304 7.3 土地增值稅的稅務處理 307 7.3.1 增值額與適用稅率 307 7.3.2 舊房銷售的土地增值稅的稅務處理 310 7.3.3 企業(yè)重組過程中涉及的土地增值稅的稅務處理 314 7.3.4 案例分析 316 7.4 房產(chǎn)稅的稅務處理 319 7.4.1 征收方法 319 7.4.2 納稅義務發(fā)生時間 323 7.4.3 繳納時間 324 7.4.4 稅收優(yōu)惠 324 7.4.5 案例分析 327 7.5 城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務處理 328 7.5.1 納稅人 328 7.5.2 征稅范圍 329 7.5.3 計稅依據(jù) 329 7.5.4 稅率及應納稅額的計算 330 7.5.5 減免稅規(guī)定 331 7.5.6 納稅義務發(fā)生時間 335 7.5.7 納稅地點 337 7.5.8 納稅期限 337 7.5.9 計征城鎮(zhèn)土地使用稅的期間及計稅方法 337 7.5.10 案例分析 339 7.6 企業(yè)所得稅的稅務處理 342 7.6.1 納稅人 342 7.6.2 征稅范圍 343 7.6.3 稅率及應納稅額的計算 344 7.6.4 減免稅規(guī)定 350 7.6.5 納稅義務發(fā)生時間 354 7.6.6 納稅地點 355 7.6.7 納稅期限 356 7.6.8 案例分析 356 第8 章 土地增值稅清算 8.1 土地增值稅清算概述 360 8.1.1 土地增值稅的清算對象、清算條件及土地增值 稅清算常見問題360 8.1.2 土地增值稅清算的時點 361 8.2 土地增值稅清算成本的確認 362 8.2.1 計算增值額的扣除項目 362 8.2.2 土地增值稅與企業(yè)所得稅稅前扣除項目差異分析 364 8.3 舊房轉讓的土地增值稅計征 368 8.3.1 什么是舊房 368 8.3.2 轉讓舊房確定應納稅額的四種情形及對比分析 371 8.4 土地增值稅清算案例分析 374 第9 章 利潤形成及分配階段稅務與會計處理 9.1 利潤形成階段的稅務處理 379 9.1.1 利潤的構成 379 9.1.2 企業(yè)所得稅的計算 380 9.2 利潤分配階段的稅務處理 386 9.2.1 利潤分配的流程 386 9.2.2 利潤分配的稅務處理 386 9.3 利潤形成及分配的稅務與會計處理 387 9.3.1 案例分析 387 9.3.2 利潤形成及分配的會計處理 390 第 10 章 企業(yè)所得稅的預繳與匯算清繳 10.1 企業(yè)所得稅的預繳與匯算清繳概述 393 10.1.1 企業(yè)所得稅的預繳 393 10.1.2 企業(yè)所得稅的匯算清繳 396 10.2 企業(yè)所得稅匯算清繳的納稅調(diào)整 404 10.2.1 收入確認的納稅調(diào)整 404 10.2.2 視同銷售的納稅調(diào)整 405 10.2.3 業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的納稅調(diào)整 405 10.2.4 利息支出的納稅調(diào)整 406 10.2.5 罰金、罰款和被沒收財物損失的納稅調(diào)整 406 10.2.6 稅收滯納金的納稅調(diào)整 406 10.2.7 準備金的納稅調(diào)整 407 10.2.8 銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入的納稅調(diào)整 407 10.2.9 未取得發(fā)票及其他不合規(guī)票據(jù)的納稅調(diào)整 408 10.2.10 因土地增值稅清算而退還企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整408 10.3 企業(yè)所得稅預繳與匯算清繳案例分析409 第 11 章 房地產(chǎn)企業(yè)特殊業(yè)務的稅務與會計處理 11.1 企業(yè)分立的稅務處理 412 11.1.1 企業(yè)分立的類型 412 11.1.2 企業(yè)分立的流程 413 11.1.3 企業(yè)分立的稅務處理 414 11.2 企業(yè)合并的稅務處理 416 11.2.1 企業(yè)合并及其特征 416 11.2.2 企業(yè)合并的流程 416 11.2.3 企業(yè)合并具體稅務處理 417 11.3 特殊業(yè)務稅務處理案例分析419