案例一 說(shuō)好的重點(diǎn)小學(xué)不見(jiàn)了，開(kāi)發(fā)商虛假宣傳要擔(dān)責(zé) ——對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的理解 陳自喜 案情回顧 （一）說(shuō)好的“學(xué)區(qū)房”卻無(wú)法入學(xué)，業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商虛假宣傳 26歲的孫蕓與28歲的李慶是一對(duì)在大都市打拼的小夫妻。2012年2月，因?yàn)閷O蕓懷孕，兩人開(kāi)始計(jì)劃在工作的城市買(mǎi)房。因?yàn)閷殞毢芸鞂⒁�出生，小兩口主要關(guān)注一些周邊有幼兒園、小學(xué)等附屬教育設(shè)施的小區(qū)。一到周末，兩人就奔波在各大樓盤(pán)的銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。 “瓊府花園小區(qū)，您孩子的正確選擇。小區(qū)配套幼兒園、小學(xué)是清大附屬幼兒園、小學(xué)，12年金牌教育讓您的孩子一路領(lǐng)先……”玉都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)玉都房地產(chǎn)公司）所開(kāi)發(fā)的瓊府花園小區(qū)的售樓宣傳廣告和在電視臺(tái)《今日房產(chǎn)》播出的看房專(zhuān)題片讓孫蕓和李慶的眼睛一亮。兩人比較了一下，這個(gè)正在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)離孫蕓的工作單位只有六七公里遠(yuǎn)，附近有地鐵站也便于李慶上下班。最重要的是，宣傳廣告所說(shuō)的清大附屬幼兒園、小學(xué)是該市的市級(jí)重點(diǎn)幼兒園、小學(xué)，這是多少家長(zhǎng)擠破腦袋都想讓孩子去的好學(xué)校。兩人琢磨來(lái)琢磨去，對(duì)瓊府花園小區(qū)上了心思。 “孫姐、李哥，您倆放心吧。我們都在電視臺(tái)上承諾了咱們小區(qū)的附屬幼兒園、小學(xué)就是清大的，沒(méi)問(wèn)題。這還有假？趕緊買(mǎi)吧�！变N(xiāo)售人員的熱情推薦和再三承諾，讓小兩口下定了決心。2012年7月下旬，瓊府花園小區(qū)樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)，孫蕓和李慶當(dāng)天在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)選好房子，簽署了《商品房預(yù)售合同》，交納了房屋首付款80萬(wàn)元，并辦理了按揭貸款。 2014年5月，玉都房地產(chǎn)公司按約定向?qū)O蕓、李慶交付了位于瓊府花園的房屋。2014年10月，孫蕓、李慶和他們的寶寶安安一家三口住進(jìn)了裝飾一新的家。2015年10月，孫蕓、李慶發(fā)現(xiàn)小區(qū)旁邊的幼兒園、小學(xué)已經(jīng)修建完成，然而門(mén)口的牌子寫(xiě)的卻是東方小學(xué)、東方小學(xué)附屬幼兒園，而不是他們盼望已久的清大小學(xué)及附屬幼兒園。兩人傻了眼，在區(qū)教委的相關(guān)網(wǎng)站上查詢(xún)后，確定了瓊府花園小區(qū)樓盤(pán)的配套學(xué)校確實(shí)是東方小學(xué)及附屬幼兒園。感覺(jué)受騙的他們和同小區(qū)其他業(yè)主一起和開(kāi)發(fā)商玉都房地產(chǎn)公司進(jìn)行交涉，但未有結(jié)果。 2015年12月，孫蕓和李慶一紙?jiān)V狀將玉都房地產(chǎn)公司訴至法院。兩人認(rèn)為玉都房地產(chǎn)公司虛假宣傳，他們所購(gòu)買(mǎi)的瓊府花園小區(qū)的配套教育機(jī)構(gòu)并不是被告在廣告中宣傳的“清大附屬幼兒園、小學(xué)”，而是東方小學(xué)及附屬幼兒園，被告的虛假?gòu)V告宣傳行為誤導(dǎo)了部分消費(fèi)者，致使原告與被告簽訂了商品房預(yù)售合同，要求被告依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，支付違約金10萬(wàn)元。 （二）要約邀請(qǐng)還是要約，業(yè)主開(kāi)發(fā)商各執(zhí)己見(jiàn) 庭審過(guò)程中，原告孫蕓、李慶提交了瓊府花園小區(qū)售樓宣傳廣告、在電視臺(tái)投放的看房專(zhuān)題片等宣傳資料，用以證明被告玉都房地產(chǎn)公司承諾瓊府花園配套教育機(jī)構(gòu)是清大附屬幼兒園、小學(xué)，宣傳內(nèi)容明確具體，屬于要約。原告認(rèn)為原告接受被告的要約，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同，被告就應(yīng)該履行約定，現(xiàn)在瓊府花園小區(qū)的附屬教育機(jī)構(gòu)不是被告承諾的清大附屬幼兒園、小學(xué)，被告違約，應(yīng)該支付違約金10萬(wàn)元。 被告玉都房地產(chǎn)公司對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求不予認(rèn)可。被告認(rèn)為教育設(shè)施的配套不屬于被告開(kāi)發(fā)商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的設(shè)施，故該廣告宣傳不能構(gòu)成要約，被告不存在違約行為。另外，雙方簽署的商品房預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議已明確排除了廣告、宣傳資料等作為合同內(nèi)容。綜上，被告玉都房地產(chǎn)公司認(rèn)為原告的訴訟請(qǐng)求及依據(jù)的事實(shí)、理由不能成立，要求法院駁回兩原告的訴訟請(qǐng)求。 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，雙方均應(yīng)按照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。被告針對(duì)涉案小區(qū)發(fā)布的售樓宣傳廣告和宣傳資料中關(guān)于附屬教育機(jī)構(gòu)為清大附屬幼兒園、小學(xué)的內(nèi)容具體明確，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和承諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；被告在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述系免除其自身責(zé)任而排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)為無(wú)效。鑒于合同中對(duì)被告的該項(xiàng)違約責(zé)任未作明確約定，且考慮到原告在購(gòu)房前也應(yīng)自行向相關(guān)教育管理機(jī)關(guān)核實(shí)涉案小區(qū)的教育配套問(wèn)題，而在簽約時(shí)教育部門(mén)的答復(fù)意見(jiàn)為涉案小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置，故法院綜合上述情況，酌定被告玉都房地產(chǎn)公司支付原告孫蕓、李慶違約金1萬(wàn)元。被告玉都房地產(chǎn)公司對(duì)一審判決不服，提起上訴，二審法院最終以相同依據(jù)維持了一審判決。 本案中，被告玉都房地產(chǎn)公司關(guān)于瓊府花園小區(qū)房屋教育配套資源方面的宣傳是構(gòu)成要約還是要約邀請(qǐng)？如果構(gòu)成要約，被告在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述是否有效？這是該案審理的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。 法理分析 （一）要約與要約邀請(qǐng)的區(qū)別 《民法典》第四百七十二條及《合同法》第十四條均規(guī)定“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約�！� 比較而言，要約和要約邀請(qǐng)主要有三大區(qū)別： 1.意思表示目的不同。要約是當(dāng)事人自己主動(dòng)愿意訂立合同的意思表示，以訂立合同為直接的目的，而要約邀請(qǐng)是當(dāng)事人希望對(duì)方主動(dòng)向自己提出訂立合同的意思表示。 2.意思表示內(nèi)容不同。要約必須包括將來(lái)可能訂立的合同的主要內(nèi)容，要約中含有當(dāng)事人表示愿意接受要約約束的意思，而要約邀請(qǐng)則不含有當(dāng)事人接受要約約束的意思。 3.針對(duì)對(duì)象不同。要約大多數(shù)是針對(duì)特定的相對(duì)人的，故往往采用對(duì)話或信函的方式，而要約邀請(qǐng)一般針對(duì)不特定的相對(duì)人，故往往通過(guò)電視、報(bào)刊等媒介手段發(fā)布。 一般而言，商業(yè)廣告通過(guò)電視、報(bào)刊等媒介手段向不特定的對(duì)象進(jìn)行發(fā)布，廣告發(fā)布者希望對(duì)方主動(dòng)向自己發(fā)出要約提出訂立合同的意思表示，符合要約邀請(qǐng)的構(gòu)成要件。所以，一般的商業(yè)廣告只要內(nèi)容不具體、明確，應(yīng)為要約邀請(qǐng)。 （二）商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是要約還是要約邀請(qǐng)？ 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）第三條規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 本案中，被告將涉案小區(qū)的配套教育機(jī)構(gòu)作為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的要點(diǎn)進(jìn)行宣傳，并在看房專(zhuān)題電視廣告及樓書(shū)宣傳中明確出現(xiàn)了“瓊府花園小區(qū)的配套幼兒園、小學(xué)是清大附屬幼兒園、小學(xué)”表述，該表述的內(nèi)容構(gòu)成被告對(duì)涉案小區(qū)對(duì)口學(xué)校的具體確定的說(shuō)明和允諾，并且對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約。 （三）被告在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述是否有效？ 《合同法》第三十九條第一款（現(xiàn)已失效，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《民法典》第四百九十六條）規(guī)定，“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明”。 同時(shí)，《合同法》第四十條（現(xiàn)已失效，相關(guān)規(guī)定見(jiàn)《民法典》第四百九十七條）還規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效�！� 本案中，被告玉都房地產(chǎn)公司在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，屬于被告為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款，該條款屬于格式條款。被告玉都房地產(chǎn)公司在該條款中直接排除廣告宣傳的內(nèi)容，系免除自身責(zé)任而排除對(duì)方主要權(quán)利的條款，應(yīng)為無(wú)效。 綜上，被告玉都房地產(chǎn)公司針對(duì)涉案小區(qū)所發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料中有關(guān)教育機(jī)構(gòu)的說(shuō)明允諾具體確定，構(gòu)成要約；該要約內(nèi)容雖然沒(méi)有被載入原、被告雙方簽訂的商品房預(yù)售合同中，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。被告在樓書(shū)及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同附件或組成部分的陳述系免除自身責(zé)任而排除對(duì)方主要權(quán)利的格式條款，應(yīng)為無(wú)效；被告玉都房地產(chǎn)公司沒(méi)有按約定提供涉案小區(qū)配套教育機(jī)構(gòu)，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 知識(shí)拓展 （一）如何正確理解商品房銷(xiāo)售廣告的“除外規(guī)定”？ 根據(jù)《民法典》第四百七十三條、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第三條相關(guān)規(guī)定，商業(yè)廣告及商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料一般都為要約邀請(qǐng)。但當(dāng)商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料同時(shí)符合下列條件時(shí)，其性質(zhì)將變?yōu)橐�約，出賣(mài)人違反的，將承擔(dān)違約責(zé)任：（1）出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾；（2）該說(shuō)明和允諾具體確定；（3）該說(shuō)明和允諾對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。 以上“三要件”作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第三條的“特別規(guī)定”，突破了商業(yè)廣告被定性為要約邀請(qǐng)的一般原則，很大程度上約束了開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)廣告宣傳的任性，加大了對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)力度，是值得肯定的。然而，實(shí)踐中“三要件”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主觀性較大、缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)；筆者通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的裁判文書(shū)進(jìn)行分析，總結(jié)出實(shí)踐中法官對(duì)“三要件”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，主要如下： （1）商品房開(kāi)發(fā)“規(guī)劃范圍內(nèi)”通常作狹義理解，即“規(guī)劃范圍內(nèi)”也就是《建設(shè)規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍（“規(guī)劃紅線”或“用地紅線”）。一般情況下，構(gòu)成要約廣告的認(rèn)定對(duì)象不包括“規(guī)劃紅線”外的標(biāo)識(shí)，只能在法定的“規(guī)劃范圍內(nèi)”進(jìn)行認(rèn)定。如果商品房廣告對(duì)“規(guī)劃范圍”未作標(biāo)注，或者開(kāi)發(fā)商為了獲得宣傳效果，故意模糊“紅線”劃定的范圍，引發(fā)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，應(yīng)推定廣告說(shuō)明和承諾在商品房開(kāi)發(fā)“規(guī)劃范圍內(nèi)”。如果廣告說(shuō)明和承諾對(duì)客戶(hù)非常重要，又比較具體明確，足以使購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房意愿，甚至對(duì)該商品房的價(jià)格都產(chǎn)生重大的影響，應(yīng)“視為要約”。例如本案，涉案小區(qū)配套的教育機(jī)構(gòu)引進(jìn)本不屬于開(kāi)發(fā)商“規(guī)劃紅線”內(nèi)的內(nèi)容，但被告玉都房地產(chǎn)公司為了獲得宣傳效果，故意模糊了其紅線范圍，以“重點(diǎn)學(xué)區(qū)房”為噱頭吸引消費(fèi)者的目光，使得原告產(chǎn)生購(gòu)房意愿，應(yīng)視為要約。 （2）說(shuō)明和允諾的“具體確定”的判斷主體應(yīng)以普通購(gòu)房者為限，可進(jìn)行實(shí)質(zhì)性量化和界定。普通的消費(fèi)者可以根據(jù)一般生活常識(shí)或者交易知識(shí)對(duì)房屋的硬件、軟件進(jìn)行確定，明確具體的位置、質(zhì)量、面積、具體配套服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等內(nèi)容，同時(shí)這種“具體確定”是符合法規(guī)和規(guī)范性文件要求、不變和最終的。例如，該案中被告玉都房地產(chǎn)公司對(duì)小區(qū)配套教育機(jī)構(gòu)的承諾為清大附屬幼兒園、小學(xué)，明確具體，不會(huì)讓人有任何歧義。 （3）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有“重大影響”偏重于主觀判斷，同時(shí)也從個(gè)性化購(gòu)房人的實(shí)際需求出發(fā)，在具體案件中根據(jù)案由的特殊性，具體問(wèn)題具體分析。一般而言，對(duì)房屋地址、價(jià)格、基本設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境、公共設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容的說(shuō)明和允諾都是法官在審理過(guò)程中主要考慮的因素，根據(jù)公平公正原則，在舉證責(zé)任分擔(dān)上對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜，減輕購(gòu)房人的舉證負(fù)擔(dān)，加重開(kāi)發(fā)商的舉證負(fù)擔(dān)。 在這里需要特別指出的是，鑒于“三要件”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主觀性較大，可操作性需進(jìn)一步提高，司法實(shí)踐中最高人民法院通過(guò)案例指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及專(zhuān)業(yè)法官會(huì)議努力統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，但因標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定對(duì)法官的自由裁判依賴(lài)性較強(qiáng)，同案不同判現(xiàn)象仍較為普遍。例如，關(guān)于附屬教育機(jī)構(gòu)設(shè)施是否屬于商品房開(kāi)發(fā)“規(guī)劃范圍內(nèi)”，不同地區(qū)已公開(kāi)的裁判文書(shū)判決結(jié)果就不相同，亟待統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 （二）商品房虛假銷(xiāo)售廣告宣傳應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任 如上所述，我們知道一般情況下商品房銷(xiāo)售廣告只屬于要約邀請(qǐng)或要約引誘，意在使?jié)撛诘馁?gòu)房者提出要約，不具有法律約束力。只有當(dāng)商品房銷(xiāo)售廣告中含有虛假內(nèi)容，使廣告受眾受到此廣告引誘而與開(kāi)發(fā)商進(jìn)入締約合同階段或成功訂立合同，損害消費(fèi)者利益時(shí)，才會(huì)產(chǎn)生法律責(zé)任。因開(kāi)發(fā)商故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，購(gòu)房人因虛假銷(xiāo)售廣告受欺詐而陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并作出不真實(shí)的意思表示，是可撤銷(xiāo)的民事行為。有可能未訂立合同，但購(gòu)房者有利益損失，并能提供證據(jù)證明的，開(kāi)發(fā)商需依據(jù)《民法典》第五百條規(guī)定承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 該條規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，即締約過(guò)失責(zé)任。舉個(gè)例子，北京法院曾審理過(guò)這樣一個(gè)案例：2002年曹先生到新康小區(qū)看房，見(jiàn)到宣傳材料上寫(xiě)著“海淀區(qū)西三旗北路”。后曹先生到售樓處簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，并支付了1萬(wàn)元預(yù)付款。幾天后，曹先生得知新康小區(qū)不在海淀區(qū)，而是屬于昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)，于是要求退款。雙方協(xié)商不成，曹先生訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還預(yù)付款2萬(wàn)元。法院認(rèn)為，商品房實(shí)行預(yù)售許可證制度，開(kāi)發(fā)商取得的預(yù)售許可證載明售樓位置為昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)，但其卻在售樓廣告中將位置標(biāo)明為“海淀區(qū)西三旗”，使承購(gòu)人對(duì)房屋坐落區(qū)域產(chǎn)生歧義，誤導(dǎo)曹先生與其簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，違反了《民法通則》（現(xiàn)已失效）等相關(guān)法律規(guī)定，構(gòu)成欺詐。遂判決被告退還曹先生購(gòu)房定金1萬(wàn)元。 如果商品房銷(xiāo)售廣告滿足“三要件”，則屬于要約，應(yīng)視為合同內(nèi)容，在沒(méi)有阻卻商品房廣告宣傳的效力的合法事由時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就其虛假?gòu)V告宣傳對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，如果構(gòu)成欺詐需要承擔(dān)退一賠三的民事責(zé)任，但商品房銷(xiāo)售是否適用此規(guī)定，理論上爭(zhēng)議較大，司法案例中也很少采用，現(xiàn)實(shí)中維權(quán)成功概率不大。 普法提示 國(guó)外商界有句名言，“想推銷(xiāo)商品而不做廣告，猶如在黑夜里向情人遞送秋波”�？梢�(jiàn)廣告宣傳在銷(xiāo)售中的重要作用。商品房銷(xiāo)售更是如此，有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，95%的商品房是通過(guò)廣告宣傳的渠道售出的。可是，在商品房銷(xiāo)售中，因廣告及宣傳資料引起的糾紛時(shí)常發(fā)生，占房地產(chǎn)投訴案件的50%左右。 目前，我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)商品房銷(xiāo)售廣告導(dǎo)致的糾紛如何適用法律法規(guī)雖作出了較為明確、具體的規(guī)定，但從具體的司法實(shí)踐操作來(lái)看，這些規(guī)定仍存在一些尚待進(jìn)一步明確與彌補(bǔ)的模糊性表述及漏洞，從而導(dǎo)致一方面給開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)做出虛假、夸大的廣告宣傳仍留下了可乘之機(jī)，損害了消費(fèi)者利益；另一方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體——購(gòu)房人帶來(lái)了更多潛在的訴訟風(fēng)險(xiǎn)。為此，我們建議購(gòu)房者： （1）理性看待商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料。首先，要認(rèn)識(shí)到一般的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料都是開(kāi)發(fā)商針對(duì)樓盤(pán)作出的要約邀請(qǐng)，而非要約，不具有法律效力。其次，要初步判斷該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容是否屬于商品房規(guī)劃范圍內(nèi)、具體明確而對(duì)自己訂立合同和房屋價(jià)格具有重要影響，能否視為要約，作為合同的一部分。最后，如果初步判斷銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容構(gòu)成要約，在簽訂合同時(shí)就要要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫(xiě)入合同約定條款。 （2）先行收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息，明確商品房“規(guī)劃紅線”范圍。購(gòu)房者在買(mǎi)房之前要保持理性的態(tài)度，若確定購(gòu)買(mǎi)，可以到規(guī)劃部門(mén)、房管部門(mén)以及建設(shè)部門(mén)做資料查詢(xún)，一般小區(qū)的消息在房管部門(mén)和建設(shè)部門(mén)都有相應(yīng)的公示。關(guān)于承諾的配套設(shè)施，最好先向當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門(mén)咨詢(xún)核實(shí)，并要求將期待的規(guī)劃設(shè)施寫(xiě)進(jìn)合同。 （3）簽訂合同時(shí)一定要注意合同中的違約條款和免責(zé)條款。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)“精裝房”“學(xué)區(qū)房”或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí)，最好在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)，明確“學(xué)區(qū)房”能保證買(mǎi)房一定能讓孩子就讀特定學(xué)校，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容。如果協(xié)議中有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”等類(lèi)似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎。因?yàn)橐坏┖炗啠瑢��?lái)可能面臨即使開(kāi)發(fā)商存在不實(shí)宣傳、虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況，購(gòu)房者維權(quán)仍存在潛在障礙的風(fēng)險(xiǎn)。