本書以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本為框架，通過對(duì)文本條款的分析、解讀，告知買賣徑雙方簽訂技巧，提示可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出有效的應(yīng)對(duì)建議，力爭(zhēng)讓買賣雙方在短時(shí)間內(nèi)，對(duì)于二手房交易過程有一個(gè)系統(tǒng)性的認(rèn)識(shí)，最終達(dá)到安全交易的目的。
本書不僅可以作為房屋買賣雙方的參考指南，還可以作為廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員、中介服務(wù)人員學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的第一手學(xué)習(xí)資料。
本書以《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本為框架，通過對(duì)文本條款的分析、解讀，告知買賣徑雙方簽訂技巧，提示可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出有效的應(yīng)對(duì)建議，力爭(zhēng)讓買賣雙方在短時(shí)間內(nèi)，對(duì)于二手房交易過程有一個(gè)系統(tǒng)性的認(rèn)識(shí)，最終達(dá)到安全交易的目的。
本書不僅可以作為房屋買賣雙方的參考指南，還可以作為廣大房地產(chǎn)從業(yè)人員、中介服務(wù)人員學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的第一手學(xué)習(xí)資料。
王俊偉，業(yè)主都稱：老王律師，法律碩士，現(xiàn)為上海市浩信律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，專注于房地產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長(zhǎng)代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟，創(chuàng)辦專做房地產(chǎn)案件的網(wǎng)站房法網(wǎng)。著有《商品房陷阱》一書。
第一章 合同當(dāng)事人（賣方、買方）
一 條款內(nèi)容…………………………………………………………… 3
二 條款解讀…………………………………………………………… 3
三 簽約技巧…………………………………………………………… 4
四 常見爭(zhēng)議…………………………………………………………… 4
第二章 房屋基本情況
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 19
二 條款解讀………………………………………………………… 20
三 簽約技巧………………………………………………………… 20
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 22
第三章 轉(zhuǎn)讓價(jià)格
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 35
二 條款解讀………………………………………………………… 35
三 簽約技巧………………………………………………………… 35
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 36
第四章 土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 49
二 條款解讀………………………………………………………… 49
三 簽約技巧………………………………………………………… 50
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 50
第五章 交房方式
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 61
二 條款解讀………………………………………………………… 61
三 簽約技巧………………………………………………………… 61
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 62
第六章 裝飾裝修的損害賠償
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 73
二 條款解讀………………………………………………………… 73
三 簽約技巧………………………………………………………… 73
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 74
第七章 產(chǎn)權(quán)過戶
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 83
二 條款解讀………………………………………………………… 83
三 簽約技巧………………………………………………………… 84
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 85
第八章 風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方式
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 95
二 條款解讀………………………………………………………… 95
三 簽約技巧………………………………………………………… 95
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 96
第九章 稅費(fèi)承擔(dān)
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 105
二 條款解讀………………………………………………………… 105
三 簽約技巧………………………………………………………… 105
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 107
第十章 逾期付款違約責(zé)任
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 117
二 條款解讀………………………………………………………… 117
三 簽約技巧………………………………………………………… 118
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 119
第十一章 逾期交房違約責(zé)任
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 135
二 條款解讀………………………………………………………… 135
三 簽約技巧………………………………………………………… 136
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 137
第十二章 戶口遷出的責(zé)任承擔(dān)
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 143
二 條款解讀………………………………………………………… 143
三 簽約技巧………………………………………………………… 143
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 145
第十三章 補(bǔ)充條款的效力
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 151
二 條款解讀………………………………………………………… 151
三 簽約技巧………………………………………………………… 151
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 152
第十四章 合同生效方式
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 157
二 條款解讀………………………………………………………… 157
三 簽約技巧………………………………………………………… 157
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 158
第十五章 爭(zhēng)議解決方式
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 165
二 條款解讀………………………………………………………… 165
三 簽約技巧………………………………………………………… 165
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 167
第十六章 合同文本數(shù)量
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 173
二 條款解讀………………………………………………………… 173
三 簽約技巧………………………………………………………… 173
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 174
第十七章 補(bǔ)充條款（一）：自行約定內(nèi)容
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 181
二 條款解讀………………………………………………………… 181
三 簽約技巧………………………………………………………… 183
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 184
第十八章 補(bǔ)充條款（二）：違反限購的責(zé)任承擔(dān)
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 191
二 條款解讀………………………………………………………… 191
三 簽約技巧………………………………………………………… 192
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 197
第十九章 附件一：房屋平面圖及房地產(chǎn)四至范圍
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 207
二 條款解讀………………………………………………………… 207
三 簽約技巧………………………………………………………… 207
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 208
第二十章 附件二：隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備、裝飾情況及處理
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 219
二 條款解讀………………………………………………………… 219
三 簽約技巧………………………………………………………… 220
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 221
第二十一章 附件三：付款協(xié)議
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 233
二 條款解讀………………………………………………………… 234
三 簽約技巧………………………………………………………… 234
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 236
第二十二章 附件四：物業(yè)管理費(fèi)，水、電、煤、電訊等
其他費(fèi)用的支付
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 245
二 條款解讀………………………………………………………… 245
三 簽約技巧………………………………………………………… 246
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 246
第二十三章 附件五：相關(guān)關(guān)系（包括租賃、抵押、相鄰等
其他關(guān)系）和戶口遷移
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 253
二 條款解讀………………………………………………………… 253
三 簽約技巧………………………………………………………… 254
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 255
第二十四章 附件六：居間介紹、代理等中介服務(wù)情況
一 條款內(nèi)容………………………………………………………… 267
二 條款解讀………………………………………………………… 268
三 簽約技巧………………………………………………………… 268
四 常見爭(zhēng)議………………………………………………………… 268
一 條款內(nèi)容
房地產(chǎn)買賣合同人：
賣售人（甲方）： 。
買受人（乙方）： 。
根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，以資共同遵守。
二 條款解讀
本條款是對(duì)合同簽約主體的描述，賣售人（甲方）即賣方，是房產(chǎn)證上列明的房地產(chǎn)權(quán)利人；買受人（乙方）即買方，是要購買房產(chǎn)的人。
買賣雙方應(yīng)出示本人居民身份證、戶口簿、護(hù)照、結(jié)婚證等原件，未成年人出示本人戶口簿或出生證明原件，以此證明自己有出售、購買房產(chǎn)的權(quán)利。雙方若有代理人，需出示代理人身份證明及經(jīng)權(quán)威部門認(rèn)可的授權(quán)委托書。
三、簽約技巧
1. 買賣雙方的個(gè)人征信情況關(guān)系到房產(chǎn)能否順利過戶、能否足額支付房款等。
2. 核查產(chǎn)權(quán)登記情況，如產(chǎn)權(quán)登記為多人所有還是產(chǎn)權(quán)登記雖未署名但法律上為多人所有，如夫妻共同所有。
3. 核查賣方中是否存在未成年人。
4. 通過法院、工商局、稅務(wù)局等信息公開網(wǎng)站，簡(jiǎn)單了解買賣雙方各自的訴訟、債務(wù)負(fù)擔(dān)、行政處罰等情況，這樣有助于對(duì)交易的后續(xù)履行情況做出基本判斷。否則，若賣方涉及訴訟，則面臨房產(chǎn)被查封而無法過戶的風(fēng)險(xiǎn)；若買方涉及訴訟，可能會(huì)出現(xiàn)不能付款等風(fēng)險(xiǎn)。
5.產(chǎn)權(quán)登記的人全部都要簽字；若夫妻共有財(cái)產(chǎn)但僅登記一人的名字，建議讓另一方出具同意出售的證明或者在之前的居間協(xié)議中簽字確認(rèn)。
6. 合同中注明，賣方有權(quán)作為法定監(jiān)護(hù)人處分房產(chǎn)，并且所有監(jiān)護(hù)人一致認(rèn)可，若出現(xiàn)無法處分的情況，責(zé)任由賣方承擔(dān)的相關(guān)條款。
四 常見爭(zhēng)議
【實(shí)務(wù)案例 1】房屋被查封，合同應(yīng)解除。
上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院審理劉某、郭某某與黃某某、包某某房屋買賣合同糾紛〔案號(hào)：（2019）滬 0105 民初 15325 號(hào)〕時(shí)認(rèn)為：
劉某、郭某某與黃某某、包某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。在上述合同履行過程中，涉訟房屋被虹口法院司法查封，客觀上已無法過戶至劉某、郭某某名下，故劉某、郭某某在此情況下有權(quán)中止履行支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)。劉某、郭某某已將中止履行債務(wù)的意思通知黃某某、包某某，并要求黃某某、包某某及時(shí)解決司法查封事宜，但黃某某、包某某至今未能解決，且未提供適當(dāng)擔(dān)保，故劉某、郭某某有權(quán)解除上述合同，要求黃某某、包某某返還已支付的房?jī)r(jià)款并依約承擔(dān)違約責(zé)任。法院向黃某某、包某某發(fā)送的訴狀副本最后簽收日期為 2019年 7月 21日，故上述合同應(yīng)于該日解除。劉某、郭某某已支付黃某某、包某某的房?jī)r(jià)款 300萬元，黃某某、包某某應(yīng)予返還。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的約定，合同解除后，黃某某、包某某應(yīng)支付的違約金為總房?jī)r(jià)款的 20%，黃某某、包某某提出該標(biāo)準(zhǔn)過高。鑒于劉某、郭某某并未提供證據(jù)證明其因黃某某、包某某違約所造成的實(shí)際損失，一審法院結(jié)合上述合同的履行情況及當(dāng)事人的主觀過錯(cuò)程度，兼顧公平、誠實(shí)信用原則，酌定黃某某、包某某應(yīng)向劉某、郭某某支付違約金 50萬元。包某某經(jīng)一審法院合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，視為放棄抗辯權(quán)，本案的事實(shí)以現(xiàn)有證據(jù)予以認(rèn)定。
據(jù)此，一審法院于 2019年 10月 29日依照《中華人民共和國合同法》第六十八條第一款第四項(xiàng)、第六十九條、第九十三條第二款、第九十六條第一款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，做出判決：“一、劉某、郭某某與黃某某、包某某就上海市長(zhǎng)寧區(qū)××路××弄××號(hào)××室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于 2019年 7月 21日解除；二、黃某某、包某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還劉某、郭某某房?jī)r(jià)款 300萬元；三、黃某某、包某某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付劉某、郭某某違約金 50萬元；四、駁回劉某、郭某某的其余訴訟請(qǐng)求。
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