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　　物業(yè)管理概論是物業(yè)管理專業(yè)主干課程之一，這門課程要從理論和實(shí)踐的結(jié)合上回答為什么要實(shí)施物業(yè)管理、怎樣實(shí)施物業(yè)管理以及物業(yè)管理發(fā)展過程中的矛盾和糾紛應(yīng)該如何化解等問題。
　　《物業(yè)管理概論》是在充分尊重和考慮物業(yè)管理職業(yè)崗位（群）的任職資格要求的基礎(chǔ)上，參照國家物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)編寫而成。全書共11章，涉及物業(yè)管理基礎(chǔ)理論，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理市場和運(yùn)行機(jī)制，物業(yè)管理前期介入、物業(yè)承接查驗(yàn)和前期物業(yè)管理，業(yè)主入住和房屋裝修管理，物業(yè)維修與設(shè)備管理，安全與環(huán)境管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)，物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證以及物業(yè)管理法制建設(shè)等內(nèi)容。
　　《物業(yè)管理概論》在結(jié)構(gòu)上兼顧了與《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》、《住宅小區(qū)管理》、《寫字樓管理》、《物業(yè)管理招投標(biāo)》等相關(guān)教材的銜接，不求多求全，重點(diǎn)闡述物業(yè)管理的基本理論、基小方法和基本流程。尤其在相鄰關(guān)系、建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)管理市場和運(yùn)行機(jī)制等方面有一定程度的突破。與此同時，作者在編寫過程中還結(jié)合自己多年來實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，通過增補(bǔ)復(fù)習(xí)思考題的方式強(qiáng)化學(xué)生對知識的理解和運(yùn)用，在一定程度上克服了同類教材抽象、枯燥、乏味的缺陷。

　　中國改革開放三十年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)空前快速發(fā)展，形成了規(guī)模巨大的存量物業(yè)。與此同時，物業(yè)管理行業(yè)也經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大、從不規(guī)范到日臻成熟的成長歷程。時至今日，我國物業(yè)管理行業(yè)正在向市場化、規(guī)�；头ㄖ苹~進(jìn)。
　　物業(yè)管理作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化背景下房地產(chǎn)管理的一種創(chuàng)新模式，需要從理論和實(shí)踐兩個方面進(jìn)行探索和規(guī)范，以滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需求。
　　從物業(yè)管理行業(yè)的工作實(shí)際出發(fā)，立足高等職業(yè)技術(shù)教育的規(guī)律和特點(diǎn)，我們組織了一批從事物業(yè)管理實(shí)際工作的企業(yè)專家和長期從事學(xué)校教育的理論工作者聯(lián)合編寫了這本教材。
　　在編寫過程中，本書廣泛吸收各地和品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)和成熟模式，力求貼近物業(yè)管理工作實(shí)際，注重物業(yè)管理理論對實(shí)際工作的引領(lǐng)和指導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)解決實(shí)際問題的能力和創(chuàng)新意識的培養(yǎng)。
　　在內(nèi)容安排上，本書突出了實(shí)用性和操作性，按照工作崗位對從業(yè)人員職業(yè)能力的要求，將管理理念、作業(yè)流程和職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引入教材。為便于學(xué)生系統(tǒng)掌握物業(yè)管理的理論、方法和關(guān)鍵知識點(diǎn)，我們還結(jié)合每章內(nèi)容設(shè)計了配套思考練習(xí)題。
　　本書適用于高等院校物業(yè)管理、房地產(chǎn)、社區(qū)管理等專業(yè)教學(xué)用書，也可供物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行員工培訓(xùn)使用。通過本課程的教學(xué)，可以為學(xué)習(xí)其他課程提供理論支撐，同時，也可以為學(xué)生未來職業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
　　本書由凌明雁、王怡紅任主編，趙明、王目元、唐欣、史偉任副主編。全書共11章，由凌明雁、王怡紅、唐欣、史偉、趙明、王目元、王曉輝、袁旭川、邵慶會、韓玉峰參與編寫。
　　在編寫過程中，本書得到了北京大學(xué)出版社的領(lǐng)導(dǎo)和編輯的精心指導(dǎo)和大力幫助，參考了有關(guān)出版物及部分網(wǎng)絡(luò)資源，在此一并表示誠摯的謝意。
　　由于作者水平所限，書中難免存在偏頗和紕漏，歡迎廣大讀者批評指正。

　　1.房屋
　　從建筑學(xué)上講，需要區(qū)分構(gòu)造物、建筑物和構(gòu)筑物。
　　構(gòu)造物是指采用一定的技術(shù)手段將各種物料按照一定結(jié)構(gòu)連接成的整體，包括建筑物和構(gòu)筑物兩類。
　　建筑物是指定著于土地上下，由頂蓋、梁、柱、墻壁等部位組成，供人居住或用于其他目的使用的構(gòu)造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物質(zhì)形態(tài)，是指用建筑物料與外部空間隔開，可以容納人在其中活動的建筑物。住宅、商場、工業(yè)廠房、倉庫等都屬于房屋（通常情況下，人們習(xí)慣將房屋和建筑物混用，統(tǒng)稱房屋建筑）；構(gòu)筑物則是指不直接供人在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的構(gòu)造物。公路、鐵路、橋梁、涵洞、通道、水塔、煙囪等屬于構(gòu)筑物而非建筑物。
　　房屋區(qū)別于其他建筑物形式有兩個明顯的特點(diǎn)：一是通過頂蓋、梁、柱、墻壁等建筑部位與外部空間隔開（全部或部分與外部空間相通的露天建筑不是房屋）；二是供人使用（雖然與外部空間隔開，但不能容人活動的建筑物如窯爐、水塔、雞舍等就不是房屋）。
　　一般來說，房屋包括以下六種類型。
　�。�1）住宅類房屋。
　�。�2）生產(chǎn)類房屋，包括工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)和建筑業(yè)在生產(chǎn)活動中使用的廠房、倉庫等。
　　（3）商業(yè)類房屋，包括商店、金融、郵電、餐飲、娛樂、旅游等從事第三產(chǎn)業(yè)活動使用的房屋。
　　（4）文化、教育、科技、衛(wèi)生、體育類房屋。
　�。�5）行政辦公類房屋：包括黨政機(jī)關(guān)、工青婦、民主黨派辦公用房以及輔助用房。
　�。�6）其他類房屋：包括軍事、國防、宗教團(tuán)體、外國使領(lǐng)館、寺廟、監(jiān)獄等用房。
　　2.配套設(shè)施設(shè)備
　　配套設(shè)施設(shè)備包括給排水、供用電、供暖、運(yùn)輸、空調(diào)、通風(fēng)、通信、消防、監(jiān)控和防雷設(shè)備等。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們物質(zhì)生活水平的提高，業(yè)主與物業(yè)使用人對工作、生活條件和環(huán)境的便利性、舒適性和安全性提出了更高的要求，與此同時，配套設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)也越來越復(fù)雜、越來越先進(jìn)。
　　3.相關(guān)場地（附屬場地）
　　相關(guān)場地（附屬場地）包括庭院、道路、停車場、地下車庫、綠化帶、中心花園等。
　　需要說明的是，物業(yè)是業(yè)主或物業(yè)使用人用于居住或其他目的使用的，物業(yè)的功能或使用價值不僅取決于房屋的面積、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量，而且取決于配套設(shè)備和附屬場地的完備程度。一宗物業(yè)是由房屋、配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地（附屬場地）三個方面組成的有機(jī)整體，三者相互聯(lián)系、相輔相成、缺一不可。

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