《中國(guó)房地產(chǎn)思想系列叢書：商業(yè)地產(chǎn)返租揭秘》：
　　同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)也很快看到了產(chǎn)權(quán)式商鋪的問題。由于分散經(jīng)營(yíng)管理造成的預(yù)期收益無法達(dá)到，萬達(dá)集團(tuán)因此在2004年向355位業(yè)主提出了返租計(jì)劃：從2004年到2007年期間，由沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)管理有限公司負(fù)責(zé)向業(yè)主支付約定的租金，商鋪交由萬達(dá)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。另一方面，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行了重新包裝，并且加蓋了大棚，安裝了中央空調(diào)、液晶廣告屏和通往地下的滾梯，將地下停車場(chǎng)改造為商業(yè)鋪面。
　　到了2005年，盡管萬達(dá)集團(tuán)付出了許多努力，卻還是沒能扭轉(zhuǎn)乾坤。在冷清了又一年之后，萬達(dá)集團(tuán)選擇了“拆遷”，希望通過退鋪的方式一次性解決投資商鋪的業(yè)主今后的收益問題，這也就在形式上終結(jié)了沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的歷史。
　　據(jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)承諾業(yè)主年返租回報(bào)的金額為業(yè)主總投資的8%，以沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商鋪銷售大約8億元的總金額計(jì)算，每年給業(yè)主的返租金額將是6400萬元，3年的總額將接近2億元。但是，產(chǎn)權(quán)式商鋪開業(yè)以后，在經(jīng)營(yíng)上毫無起色，這就意味著要加上2004年萬達(dá)一次性投入的改造費(fèi)用。截至2004年9月，投入的1億多元的資金并沒有給產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)⑷胍唤z活力，也沒有達(dá)到萬達(dá)集團(tuán)扶持旺場(chǎng)的初衷。
　　業(yè)界認(rèn)為，一般一個(gè)新的商業(yè)項(xiàng)目需要3~5年的市場(chǎng)培育期，而沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)式商鋪是種種問題導(dǎo)致的積重難返。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，在2007年，也就是萬達(dá)承諾返租的第一個(gè)3年時(shí)限結(jié)束的時(shí)候，如果產(chǎn)權(quán)式商鋪仍然不能走上正軌，進(jìn)入良性發(fā)展，那么萬達(dá)又將如何面對(duì)業(yè)主的收益問題呢？此時(shí)的拆遷不論是對(duì)于萬達(dá)還是產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資業(yè)主，都有些武俠的味道——英雄為了不讓毒素侵人心臟，只能忍痛斷臂。五、產(chǎn)權(quán)式商鋪的硬傷在哪
　　萬達(dá)集團(tuán)并不是商界的無名小卒，在2003年時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)通過與沃爾瑪?shù)缺姸鄧?guó)內(nèi)外零售業(yè)巨頭的合作，創(chuàng)造了“訂單地產(chǎn)”。而且，在沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中的產(chǎn)權(quán)商鋪陷入經(jīng)營(yíng)困境之后，萬達(dá)集團(tuán)也迅速采取了“穩(wěn)定-返租-改造”的措施，但為什么回天乏術(shù)呢？
　　沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)在長(zhǎng)春、濟(jì)南、南京等開發(fā)單體式商業(yè)廣場(chǎng)后，首次嘗試多店組合形式的商業(yè)廣場(chǎng)，也是當(dāng)時(shí)萬達(dá)投資最大的商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。然而，就像長(zhǎng)春萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)一樣，盡管萬達(dá)注意到了業(yè)態(tài)方面的差異化，卻沒有正確估計(jì)人們的消費(fèi)習(xí)慣，使得“由主力店為商鋪吸引客流”的構(gòu)想成為空談。
　　盡管有以上兩處硬傷，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)式商鋪難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)原因卻是產(chǎn)權(quán)的分散。萬達(dá)集團(tuán)發(fā)展研究部于2005年做過一個(gè)調(diào)查，選了中國(guó)30個(gè)有代表性的大型購(gòu)物中心做模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)，凡是做銷售性的購(gòu)物中心的，90010的經(jīng)營(yíng)狀況都不好，剩下的10%也僅能勉強(qiáng)維持。甚至認(rèn)為，凡是把商業(yè)地產(chǎn)做成追求短期現(xiàn)金流形式的商業(yè)中心，幾乎沒有一個(gè)是成功的。六、用重建終結(jié)產(chǎn)權(quán)分散
　　既然產(chǎn)權(quán)分散已經(jīng)被公認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)陷入困境的“罪魁禍?zhǔn)住保�那么，�?duì)于萬達(dá)來說，或者徹底放棄或退出沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪今后的經(jīng)營(yíng)管理，或者徹底改變產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，使這塊土地的發(fā)展走上康莊大道，成為萬達(dá)集團(tuán)不得不面對(duì)的選擇。萬達(dá)選擇了后者。
　　自2004年以后，萬達(dá)集團(tuán)就已經(jīng)宣布“今后開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商鋪爭(zhēng)取只租不售”。而在國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)專家和商界人士異口同聲聲討產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛槭�敗的產(chǎn)品形式已是“老鼠過街人人喊打”。作為商鋪類產(chǎn)品，能夠用于經(jīng)營(yíng)是商鋪的使用價(jià)值，而產(chǎn)權(quán)式商鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、各自為政的經(jīng)營(yíng)理念，顯然不能滿足大型商業(yè)地產(chǎn)乃至城市綜合體“差異與互補(bǔ)”的要求。
　　七、萬達(dá)廣場(chǎng)真的做到了“只租不售”嗎
　　相對(duì)于國(guó)內(nèi)的其他房地產(chǎn)開發(fā)商，萬達(dá)一直具有較強(qiáng)的資金實(shí)力。沈陽太原街萬達(dá)廣場(chǎng)拆除重建時(shí)，萬達(dá)退回給原投資者的資金達(dá)到6億元，而且還不含3年返租回報(bào)近2億元的租金回報(bào)。
　　一個(gè)開發(fā)商怎樣舍得將已經(jīng)進(jìn)口袋的錢再次掏出去，而且是6億元之多？
　　對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來說；這樣的拆除重建是不現(xiàn)實(shí)的。很多開發(fā)商選擇逃避，甚至逃之天天。投資者投訴萬達(dá)廣場(chǎng)“不兌現(xiàn)承諾”，但對(duì)于開發(fā)商來說，“不兌現(xiàn)承諾又怎樣？”，即使將萬達(dá)告上法庭，萬達(dá)也無須為此承擔(dān)過多的連帶責(zé)任。在一個(gè)商業(yè)社會(huì)里，投資有風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)愿打，一個(gè)愿挨，誰能保證你的投資一定發(fā)財(cái)呢？
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