第1章 導論

　　1.1房地產(chǎn)的概念與特性

　　1.1.1房地產(chǎn)的概念

　　要明確房地產(chǎn)的概念，首先必須明確“土地”“地產(chǎn)”“不動產(chǎn)”的概念。

　　1. 土地（land）的概念

　　作為科學的土地概念，至今還沒有一個統(tǒng)一的認識，不同的學者有不同的解釋。

　　經(jīng)濟學意義上的土地概念比較寬廣。馬克思在《資本論》*卷中指出： “經(jīng)濟學上所說的土地是指未經(jīng)人的協(xié)助而自然存在的一切勞動對象�！庇�國經(jīng)濟學家馬歇爾（A.Marshall）認為： “土地是指大自然贈與人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量�！泵绹�土地經(jīng)濟學家伊利（R.T.Ely）認為： “經(jīng)濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量或自然資源，不是單指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物質(zhì)。”

　　從法學的觀點來看，比較有代表性的論點有，《牛津法律大辭典》認為： “土地是指地殼的固體部分（也有說僅指陸地部分或地球表層的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物�！薄兜乱庵韭�(lián)邦共和國民法典》認為： “土地包括土地、附加于土地的有機物、土地及其附加物中的財產(chǎn)權(quán)利。”

　　從農(nóng)學的角度，聯(lián)合國糧農(nóng)組織（FAO）1972年在荷蘭的瓦格寧根召開的土地評價專家會議文件《土地與景觀的概念及定義》中指出： “土地包括地球特定地域表面及其以上和以下的大氣、土壤、基礎(chǔ)地質(zhì)、水文和植被，它還包含這一地域范圍內(nèi)過去和目前人類活動的種種結(jié)果，以及動物就它們對目前和未來人類利用土地所施加的重要影響�！�1976年，F(xiàn)AO在《土地評價綱要》中進一步指出： “土地是一個區(qū)域，其特點包括該區(qū)域垂直向上和向下的生物圈的全部合理穩(wěn)定的或可預測的周期性屬性，包括大氣、土壤和下伏地質(zhì)、生物圈的屬性，以及過去和現(xiàn)在的人類活動的結(jié)果。”

　　從地學的角度，許多地理學家都曾對土地下過定義。如澳聯(lián)邦科學與工業(yè)研究組織的克里斯欽和斯圖爾特在《綜合考察方法論》（1964）中指出： “土地是指地表及所有它對人類生存和成就有關(guān)的重要特征”，“必須考慮土地是地表的一個立體垂直剖面，從空中環(huán)境直到地下的地質(zhì)層，并包括動植物群體及過去和現(xiàn)在與土地相聯(lián)系的人類活動�！蔽覈�已故地理學家趙松喬先生用函數(shù)形式表征出了土地的概念： L=F（n，e，s，t）（式中，L為土地，n為自然因素，e為經(jīng)濟因素，s為制度因素，t為時間因素）。浙江大學教授吳次芳也有同樣的觀點，認為土地是在自然因素、經(jīng)濟因素和制度因素綜合作用下形成的，并在時間序列上是動態(tài)變化的歷史客體。

　　由以上觀點可以看出，自然科學意義上的土地概念與經(jīng)濟科學意義上的土地概念是不同的。前者是自然物質(zhì)，是由土壤、水文、礫石、巖石、礦藏等自然物質(zhì)構(gòu)成的自然綜合體或自然�矚v史綜合體； 后者是被當作生產(chǎn)資料和生活資料的經(jīng)濟資產(chǎn)，是由土地資源和土地資產(chǎn)所構(gòu)成的自然�步�(jīng)濟綜合體。綜合各家觀點，一般認為，土地是地球陸地表面上，上自大氣對流層的下部，下至地殼一定深度的風化殼這一立體空間的，由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等全部自然地理要素以及人類活動對它們作用的結(jié)果所組成的自然�步�(jīng)濟綜合體。

　　需要明確的是，理論上的這一“立體空間”在現(xiàn)實生活中往往是受到一定制約的。如地上空間要受政府對建筑高度和建筑容積率的限制； 地下空間的礦藏、埋藏物等是否自動地歸屬于土地擁有者，世界各個國家和地區(qū)的規(guī)定不一。在歐洲許多國家，土地所有權(quán)與地下資源所有權(quán)是分開的，國家規(guī)定地下資源屬于政府。這與我國的規(guī)定是一致的。我國政府明文規(guī)定，土地所有權(quán)不包含地下資源、埋藏物和市政公用設施。美國關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定與同樣是資本主義國家的歐洲國家不同，其土地所有者同時擁有地下的一切財富。在加拿大，隨著現(xiàn)代工業(yè)、交通的發(fā)展，土地上面一定高度的空間不屬于土地擁有者，而地下埋藏物在有些�。ㄈ绨泊舐�、魁北克和阿爾伯塔）與土地所有權(quán)是分開的，在其他省則附屬于土地所有權(quán)。

　　此外，土地與土壤（soil）是兩個不同的概念。土壤是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的歷史自然體。土地與土壤的區(qū)別可從三個方面加以說明： 一是從相互關(guān)系上看，土壤僅是土地的一個組成要素，即土地包含土壤； 二是從本質(zhì)特征上看，土壤的本質(zhì)是肥力，即植物生長供應和協(xié)調(diào)營養(yǎng)條件及環(huán)境條件的能力，而土地的本質(zhì)特征是生產(chǎn)力，它是在特定的管理制度下，對某種（或一系列）用途的生產(chǎn)能力（capability）； 三是從形態(tài)結(jié)構(gòu)上看，土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面，而土壤只是其地表層的一部分，二者在形態(tài)結(jié)構(gòu)上相去甚遠。

　　2. 地產(chǎn)（estate in land）的含義

　　要明確“地產(chǎn)”的含義，有必要先明確“資產(chǎn)”的概念。資產(chǎn)是指經(jīng)濟主體擁有或者控制的,能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟財物，包括房屋、土地、機器設備等有形物，以及商標權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。“資產(chǎn)”與“財產(chǎn)”的含義是基本相同的，不過前者多用于經(jīng)濟，而后者多用于法律黃少安先生認為，財產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)的客體，是與主體分離的，能夠被人們擁有的，有使用價值的稀缺對象； 資產(chǎn)是特指用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，以求實現(xiàn)保值和增值目的的財產(chǎn)； 資本是為追求利潤而投入生產(chǎn)經(jīng)營活動的資產(chǎn)。從概念的外延上看，三者依次縮�。ㄒ妳⒖嘉墨I［12］）。。嚴格來講，資產(chǎn)和財產(chǎn)在含義上是有區(qū)別的。財產(chǎn)是金錢、財物及民事權(quán)利、義務的總和。其本質(zhì)是一種權(quán)利，即對一物占有、享用和處置的獨占權(quán)利，或者說是檢判一經(jīng)濟物品的排他性權(quán)利，它是從法律角度去認識財物和權(quán)益的。而資產(chǎn)是從經(jīng)濟學角度去認識有價值的財產(chǎn)和權(quán)益的。沒有法律效力的財物和權(quán)益雖然有價值，但未必是財產(chǎn)； 而有法律效力的財產(chǎn)一般來講都是資產(chǎn)。因此，資產(chǎn)往往以財產(chǎn)的面貌出現(xiàn)。在論及某單位、某個人的資產(chǎn)時，它與財產(chǎn)沒有嚴格的區(qū)別。在企業(yè)生產(chǎn)中，只有作為生產(chǎn)要素投入生產(chǎn)經(jīng)營活動的財產(chǎn)才叫資產(chǎn)，它一般具有增值的要求，而其他財產(chǎn)則不具有這種要求。

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