城里的房子，和月光一樣珍貴。
因?yàn)橘I(mǎi)房，所以看了下地產(chǎn)
因?yàn)閰捑肓思幽么蟊�冷的天氣�?2009年我回北大任教。剛回國(guó)的時(shí)候，里里外外地瞎忙活，也沒(méi)買(mǎi)個(gè)房子。到了要結(jié)婚的時(shí)候，還是沒(méi)房子。好在太太心寬，也不介意，只是抱怨結(jié)婚照照得不夠美。
結(jié)了婚，慢慢明白以前的學(xué)問(wèn)大多是白做了。柴米油鹽醬醋茶，照顧好家人，才是最大的學(xué)問(wèn)。書(shū)生清談，誤人誤己。
買(mǎi)房子的時(shí)候，太太讓我做點(diǎn)功課，看看房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，以及在哪里買(mǎi)房合適。這倒也不難，因?yàn)橐郧霸诔鞘谢瘑?wèn)題上下過(guò)點(diǎn)功夫。房子的價(jià)值，無(wú)非就是城市的價(jià)值。
仔細(xì)一看，房子的問(wèn)題比想象的還要簡(jiǎn)單。
從縱向來(lái)看，這些年來(lái)城市房?jī)r(jià)的上漲，無(wú)非就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化的結(jié)果，完全符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，并無(wú)奇怪之處。從橫向來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)和國(guó)際同類(lèi)城市的房?jī)r(jià)相比，還有很大的差距，談不上泡沫。從投資收益率的角度看，房產(chǎn)依然是穩(wěn)健可靠的投資對(duì)象。加上居住的剛需，房子附加的各種功能，公共資源的高度聚集等，買(mǎi)房的合理性毋庸置疑。
一天晚上，我在樓下站樁，抬頭居然看到了月光。在霧霾重重的北京，加上大家繁忙而無(wú)暇，月光是極少見(jiàn)到的。那一刻我驀然意識(shí)到，城里的房子，和月光一樣珍貴，哪有不買(mǎi)的道理？
剩下的問(wèn)題，就是在哪里買(mǎi)了。因?yàn)槲覀冊(cè)诒本┕ぷ�，首套房肯定是選在北京。至于地段，其實(shí)根本沒(méi)得挑。北京大學(xué)地處北京西北角的海淀區(qū)，這里的新房子很少，且往往一開(kāi)盤(pán)就被買(mǎi)光，能排上號(hào)就算不錯(cuò)了。至于房屋質(zhì)量，不要太挑剔，因?yàn)楸本┑姆课葙|(zhì)量都很一般，大開(kāi)發(fā)商的房子還稍微好一點(diǎn)。當(dāng)時(shí)我們恰好碰上一個(gè)萬(wàn)科的樓盤(pán)，就買(mǎi)了。
買(mǎi)房之后，也就沒(méi)再關(guān)心這事。從學(xué)術(shù)的角度來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)實(shí)在沒(méi)有研究的必要，一切都過(guò)于簡(jiǎn)單明了城市居民要改善住房條件，農(nóng)村居民要進(jìn)城；中小城市的居民要往大城市遷移；另外還有很多人要買(mǎi)多套房，買(mǎi)改善房。房?jī)r(jià)哪有不漲的道理。
約束條件下的極度理性
2015年，大城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始猛漲。漲價(jià)風(fēng)從深圳開(kāi)始，向其他城市蔓延，引起了新一輪對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的全民熱議。據(jù)說(shuō)，神州上下，沒(méi)有哪個(gè)飯局不討論房子的問(wèn)題。
從趨勢(shì)上講，這完全符合我們事先對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。從周期上講，這無(wú)非就是前兩年的悲觀情緒開(kāi)始消退，股市、債市的投資機(jī)會(huì)開(kāi)始減少，資金重新開(kāi)始轉(zhuǎn)向房產(chǎn)。所以，這一輪房?jī)r(jià)的上漲，并沒(méi)有什么奇怪的地方，依然沒(méi)有什么研究的必要。
但是，房地產(chǎn)問(wèn)題的社會(huì)關(guān)注度很大，很多人認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫，對(duì)此，北大國(guó)發(fā)院也要開(kāi)個(gè)小會(huì)討論下。黃益平老師問(wèn)我可不可以發(fā)個(gè)言，我自然從命。稍微做了點(diǎn)功課，找點(diǎn)數(shù)據(jù)畫(huà)了幾張圖，我簡(jiǎn)單說(shuō)了基本觀點(diǎn)：房?jī)r(jià)上漲有堅(jiān)實(shí)的基本面支撐，中國(guó)的房?jī)r(jià)高度理性，談不上泡沫。
當(dāng)時(shí)我用了約束條件下的極度理性來(lái)表達(dá)觀點(diǎn)。極度這個(gè)詞顯得有點(diǎn)過(guò)頭，多少有點(diǎn)語(yǔ)不驚人死不休的味道，但當(dāng)時(shí)我仔細(xì)看了數(shù)據(jù)，這個(gè)論斷確實(shí)有足夠的證據(jù)。
首先，房產(chǎn)的投資收益率明顯高于長(zhǎng)期債券�？紤]到經(jīng)濟(jì)還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，以及房產(chǎn)的抗通脹功能，房產(chǎn)的投資收益率比長(zhǎng)期債券的投資收益率不是高了一點(diǎn)點(diǎn)，而是高出很多。單憑這一點(diǎn)，就足以說(shuō)明房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫。
其次，探究了不同城市之間的房?jī)r(jià)差異是否合理，發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的供求關(guān)系就幾乎完全解釋了大中城市的房?jī)r(jià)差異。當(dāng)時(shí)用了簡(jiǎn)單的回歸分析，被解釋變量是35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，解釋變量則包括城市規(guī)模、職工平均工資、服務(wù)業(yè)占比、流動(dòng)人口占比、人均住宅銷(xiāo)售面積及人均住宅供地面積等，最終發(fā)現(xiàn)這些簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)變量，就可以解釋75%關(guān)于房?jī)r(jià)差異的原因。
考慮到數(shù)據(jù)中的各種噪聲，這么高的解釋力大大超出了我的預(yù)期。說(shuō)實(shí)在的，在擔(dān)心數(shù)據(jù)質(zhì)量的情況下，我覺(jué)得40%~50%的解釋力就不錯(cuò)了。換句話(huà)說(shuō)，我愿意把50%的解釋力當(dāng)作100%，剩下的50%歸結(jié)為噪聲。這樣看的話(huà)，城市間的房?jī)r(jià)差異，已經(jīng)完全被解釋了，剩下的，可以歸結(jié)為各種各樣的誤差和遺漏。約束條件下的極度理性中的極度一詞，就是看到這個(gè)結(jié)果之后想到的。
再次，結(jié)合國(guó)際上的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)及房?jī)r(jià)軌跡，我發(fā)現(xiàn)中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲在全球范圍內(nèi)毫無(wú)特殊之處。很多國(guó)家在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，都經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)的快速上漲，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家都不例外。例如，從二戰(zhàn)結(jié)束到2016年的70多年里，14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)年均上漲6.6%左右。這是個(gè)很快的增速，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)累計(jì)上漲90多倍，扣除物價(jià)因素作用外，上漲幅度仍有4倍多。
考慮到發(fā)達(dá)國(guó)家城市化水平在戰(zhàn)前已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)主要是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所致，里面沒(méi)有太多城市化的貢獻(xiàn)，這樣的增速就更加令人驚訝。而當(dāng)下的中國(guó)還在進(jìn)行大規(guī)模的城市化，以及還需要進(jìn)一步的城市化，房?jī)r(jià)上漲增速就更加可以理解。
基于上述三個(gè)考慮，我國(guó)的城市房?jī)r(jià)是極為理性的，談不上泡沫。綜合計(jì)算的話(huà)，房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。所以，我當(dāng)初才用了約束條件下的極度理性這樣的表述。
約束條件下是什么？
剛才說(shuō)的是房?jī)r(jià)理性的部分，那么約束條件下這個(gè)前綴是什么意思？這個(gè)前綴，并不是隨便加的，而是考慮到一些現(xiàn)實(shí)中討論的情況很難改變，如房產(chǎn)稅，再如土地供應(yīng)。
第一，房產(chǎn)稅出臺(tái)會(huì)很慢，即使出臺(tái)了也會(huì)有很多的減免條款。從2003年提出到現(xiàn)在，房產(chǎn)稅依然處在立法討論的階段，這是有深刻原因的。現(xiàn)實(shí)中，大量的房子是非商品房，帶有福利房的性質(zhì)，如很多單位的房改房、集資房，對(duì)這些房子征稅的阻力會(huì)很大。例如，很多人退休了，或者快要退休了，其房子是單位集資房，位置很好，價(jià)值很高，但是現(xiàn)金收入來(lái)源只有養(yǎng)老金，你讓這些人怎么交房產(chǎn)稅？難道真要把這些人趕走？現(xiàn)實(shí)阻力之大，想都不敢想。
所以，如果真要出臺(tái)房產(chǎn)稅，征收的對(duì)象只能是商品房的購(gòu)房人。而恰恰是這些人，在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)交過(guò)了一次巨額的土地出讓金，再讓其交一次房產(chǎn)稅，于情于理都有點(diǎn)說(shuō)不過(guò)去�？梢韵胍�(jiàn)，如果政策一定要出，一定會(huì)像上�；蛘咧貞c的試點(diǎn)那樣，增加大規(guī)模的稅收減免，如人均40平方米以?xún)?nèi)免征房產(chǎn)稅，照顧大多數(shù)人的基本利益。這樣一來(lái)，征稅的力度就大幅降低了，對(duì)平抑房?jī)r(jià)的作用也會(huì)很小。
從事實(shí)來(lái)看，上海和重慶于2011年開(kāi)始的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的作用很小，幾乎可以忽略不計(jì)。而在國(guó)際上，韓國(guó)在2005年加重了房產(chǎn)稅（綜合不動(dòng)產(chǎn)稅），但是之后的房?jī)r(jià)依然是上漲的。所以，對(duì)于房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用，不可過(guò)于高估。當(dāng)然，房產(chǎn)稅固然可以增加房產(chǎn)的持有成本，抑制房?jī)r(jià)，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人口聚集還會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力。最后的房?jī)r(jià)變化，還是要看哪一方的力量更強(qiáng)。因此，并不是房產(chǎn)稅一出，房?jī)r(jià)就會(huì)崩盤(pán)。你看很多發(fā)達(dá)國(guó)家都有房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)照樣不改長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)。而且房產(chǎn)稅涉及整個(gè)稅制體系，乃至整個(gè)社會(huì)治理結(jié)構(gòu)的改變，真的要征，必然要做很多的調(diào)整。
第二，大幅度增加城市住宅土地供應(yīng)，難度非常大。
很多人認(rèn)為，城市房?jī)r(jià)高，是供地不足導(dǎo)致的。這個(gè)觀點(diǎn)乍看有道理，但是背后的細(xì)節(jié)需要推敲，至少有三點(diǎn)需要注意。
首先，中小城市的供地量一直不是問(wèn)題，可房?jī)r(jià)還是漲了很多，這說(shuō)明對(duì)于供地少的批評(píng)，最多可以用在大城市。你看小縣城的核心區(qū)，房?jī)r(jià)上漲也是很厲害的，這說(shuō)明決定房?jī)r(jià)的不是供地，而是位置。在遠(yuǎn)郊區(qū)增加一塊地，對(duì)降低房?jī)r(jià)幾乎毫無(wú)作用，無(wú)非是增加了通勤的成本，長(zhǎng)期來(lái)看是低效的，而在市中心增加一塊地，才能增加房屋的有效供給。然而，問(wèn)題恰恰在于，增加市中心的土地供應(yīng)是很難的。
其次，城市越大，增加供地的難度也越大。細(xì)心觀察過(guò)的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高。但問(wèn)題在于，操作的難度很大。我自己在深圳專(zhuān)門(mén)做過(guò)調(diào)研，前后在那待了兩個(gè)月以上，此后也在北京開(kāi)車(chē)鉆過(guò)很多胡同，知道大規(guī)模的城中村改造空間很大。問(wèn)題是，這些改造談何容易？拆遷補(bǔ)償?shù)某杀驹絹?lái)越高，高到改造的動(dòng)力越來(lái)越小。加上交通、消防、供水、供電、環(huán)衛(wèi)及綠化等各方面的協(xié)調(diào)和管理成本，在核心區(qū)域增加住宅供應(yīng)會(huì)非常難、非常慢。這就意味著，目前要把核心區(qū)的住宅供應(yīng)當(dāng)作基本給定的常數(shù)。同時(shí)，考慮到房子位置的不可替代性，這幾乎意味著好地段的房子數(shù)量就是給定的，價(jià)格是一定會(huì)上漲的。
第三，批評(píng)土地出讓金的說(shuō)法其實(shí)沒(méi)有意義。土地價(jià)格是房子價(jià)格拉動(dòng)的，而不是相反。土地出讓金這么高，開(kāi)發(fā)商還是愿意買(mǎi)，無(wú)非是因?yàn)榉績(jī)r(jià)更高，覆蓋地價(jià)之后還有很多的利潤(rùn)。認(rèn)為土地價(jià)格推高了房子價(jià)格，是對(duì)價(jià)格形成機(jī)制的誤讀。關(guān)于這一點(diǎn)，我在后文中，有更詳細(xì)的闡述。
進(jìn)一步來(lái)講，在目前的財(cái)政稅收體系下，土地出讓金有其歷史的合理性。土地出讓是一種基礎(chǔ)設(shè)施融資模式，沒(méi)有土地出讓制度，籌集那么多的建設(shè)資金，談何容易。一個(gè)與此相關(guān)的問(wèn)題是工業(yè)用地，特別是工業(yè)用地低價(jià)的扭曲問(wèn)題。很多人認(rèn)為，工業(yè)用地地價(jià)太低，占比過(guò)大，是城市房?jī)r(jià)高的一個(gè)重要原因。這種看法本身沒(méi)有錯(cuò)，可是這種情況很難改變。究其原因，這是和我國(guó)的財(cái)政稅收體系，乃至工業(yè)發(fā)展模式聯(lián)系在一起的。工業(yè)用地地價(jià)低，其實(shí)是為了招商引資，用未來(lái)的稅收這一長(zhǎng)久收入替代一次性的地價(jià)收入，是一種短期和長(zhǎng)期之間的取舍。所以，想要改變這個(gè)體系，就要同時(shí)改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和財(cái)政稅收體制。
我知道這很難。想明白了這一點(diǎn)，我就不再隨便對(duì)土地制度問(wèn)題發(fā)聲了。有一句話(huà)叫作改革進(jìn)入深水區(qū)，說(shuō)的是現(xiàn)在各方面問(wèn)題盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，看似簡(jiǎn)單的問(wèn)題，卻是牽一發(fā)而動(dòng)全身。不全面掌握信息，不做系統(tǒng)研究，不做沙盤(pán)推演，往往是下筆千言，離題萬(wàn)里。
不謀萬(wàn)世者，不足謀一時(shí)；不謀全局者，不足謀一域。中國(guó)的事情，向來(lái)如此。
房地產(chǎn)分化元年
2016年的時(shí)候，我還注意到一個(gè)新情況：我國(guó)房?jī)r(jià)結(jié)束了同漲同落的時(shí)代，大、中、小城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始分化。這一看似很小的變化，卻包含著豐富的信息。
從1998年開(kāi)始住房商品化改革，一直到2013年，我國(guó)大、中、小城市的房?jī)r(jià)增速差不多，呈現(xiàn)出同漲同落的局面。換句話(huà)說(shuō)，之前買(mǎi)房子，不用挑城市，哪里的房?jī)r(jià)都會(huì)漲。2013年之后，情況就不再是這樣，房?jī)r(jià)格局改為大城市大漲，中城市中漲，小城市基本不漲。到2016年十一黃金周以后，政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，大中城市房?jī)r(jià)漲幅被嚴(yán)厲控制，有區(qū)位價(jià)值的小城市的房?jī)r(jià)才開(kāi)始補(bǔ)漲，但是幅度依然非常有限。所以，2013年被稱(chēng)為房地產(chǎn)分化元年。
這一分化背后的含義，不可低估。房?jī)r(jià)是城市發(fā)展?jié)摿Φ募�中體現(xiàn)，是萬(wàn)千居民用自己的鈔票在投票。從以前的同漲同落，到現(xiàn)在的大、中、小城市房地產(chǎn)的分化，說(shuō)明人口流動(dòng)的方式已經(jīng)變化。從數(shù)據(jù)上看，2013年以前，大、中、小城市都有人口流入，而2013年以后只有大城市還有顯著的人口流入。人口流動(dòng)的背后，是就業(yè)機(jī)會(huì)。這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式已經(jīng)發(fā)生變化，大中城市成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主發(fā)動(dòng)機(jī)，城市化已經(jīng)代替工業(yè)化，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本驅(qū)動(dòng)力。
從數(shù)據(jù)上看，實(shí)際出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)增速的三個(gè)反超：大城市反超中、小城市，服務(wù)型城市反超工業(yè)型城市，消費(fèi)主導(dǎo)型城市反超投資主導(dǎo)型城市。這三個(gè)反超說(shuō)明，工業(yè)主導(dǎo)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，城市主導(dǎo)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。這一點(diǎn)，在2016年已經(jīng)清楚。
2013年這個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的出現(xiàn)，其實(shí)是和經(jīng)濟(jì)政策密切相關(guān)。新一屆政府上臺(tái)以后，減緩了刺激力度，經(jīng)濟(jì)增速相應(yīng)地持續(xù)下行。潮水退去，水落石出，靠刺激作用的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下去了，不靠刺激作用的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。大城市里的服務(wù)業(yè)、消費(fèi)行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)下行中也穩(wěn)健增長(zhǎng)，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定器。
看清了這一點(diǎn)，結(jié)合對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的研究，個(gè)人判斷大城市的房?jī)r(jià)還有很大的空間。
城市的車(chē)票
參與的討論多了，才知道關(guān)于房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)，差異真的很大。認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫的不在少數(shù)，確切地說(shuō)應(yīng)該是多數(shù)，而素未謀面的任志強(qiáng)先生，一直看多房地產(chǎn)，可能是與我觀點(diǎn)最為接近的人。
不過(guò)，我向來(lái)不愿與人爭(zhēng)論，慢慢也就淡出了討論。對(duì)我來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題早已清楚了，只是身邊的學(xué)生和朋友，知道我不亂說(shuō)話(huà)，還是會(huì)問(wèn)我對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題的看法。
陳戴西是唐涯的學(xué)生，聰明伶俐。2016年她在紐約大學(xué)訪(fǎng)問(wèn)，2017年年初從美國(guó)回來(lái)，開(kāi)口問(wèn)的就是買(mǎi)房問(wèn)題。我的回答很簡(jiǎn)單：如果我去年看多房?jī)r(jià)，今年看空房?jī)r(jià)，我還有信用嗎？你還需要問(wèn)我嗎？
戴西接著問(wèn)應(yīng)該在哪里買(mǎi)。當(dāng)時(shí)戴西博士還沒(méi)有畢業(yè)，沒(méi)有北京戶(hù)口，一線(xiàn)和核心二線(xiàn)城市大多嚴(yán)格限購(gòu)，我就建議她去中山或者東莞買(mǎi)。珠三角這個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿�很大，從長(zhǎng)期看，增長(zhǎng)潛力不可限量；從大面上看，在這里買(mǎi)房是不會(huì)錯(cuò)的。我自己也一直想去珠三角買(mǎi)個(gè)房子，只是執(zhí)行力太差，這兩年事情又多，就一直拖著。
當(dāng)時(shí)我打了個(gè)比方：中國(guó)經(jīng)濟(jì)就像快速前進(jìn)的列車(chē)，一個(gè)個(gè)大中城市就像是一節(jié)節(jié)車(chē)廂，買(mǎi)房就像是買(mǎi)票上車(chē)，買(mǎi)不起豪華臥鋪，不妨先買(mǎi)張站票，免得被列車(chē)拋下。
這個(gè)比方背后，是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一個(gè)相對(duì)樂(lè)觀的判斷。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)從2010年已經(jīng)開(kāi)始減速，但現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增速依然是很快的。對(duì)中國(guó)這樣的大國(guó)而言，保持3%以上的增速就已經(jīng)很快了，何況現(xiàn)在還在6%以上。加上地域之間的不平等，人口從農(nóng)村、小城鎮(zhèn)向城市特別是大中城市轉(zhuǎn)移，再加上過(guò)去20多年積累的技術(shù)儲(chǔ)備，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力還是很大的。
上車(chē)這個(gè)比方，還針對(duì)買(mǎi)房時(shí)的一個(gè)誤區(qū)：買(mǎi)房子這么大的事情，要避免折騰，要力爭(zhēng)一步到位。這個(gè)想法固然美好，但是對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō)不現(xiàn)實(shí)，容易錯(cuò)失良機(jī)。買(mǎi)不起心儀的大房子，不妨買(mǎi)一個(gè)小一點(diǎn)、便宜一點(diǎn)的，否則會(huì)越來(lái)越買(mǎi)不起。先上車(chē)，才能與城市發(fā)展的列車(chē)一起前進(jìn)。
你眼中的未來(lái)
雖然爭(zhēng)議很多，但是房子的問(wèn)題真的很簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單到幾乎不可能錯(cuò)。古希臘有句話(huà)，叫作唯有簡(jiǎn)單，才有可能正確。我是把事情弄到極簡(jiǎn)了，才敢講這句話(huà)的�？偨Y(jié)起來(lái)，無(wú)非兩句話(huà)。
第一句：中國(guó)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，真的沒(méi)有超出常識(shí)的部分。人們之所以對(duì)房?jī)r(jià)有那么多誤解和抱怨，更多是不適應(yīng)房?jī)r(jià)過(guò)快的增速。政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，也更多是從增速的角度，而不是從房?jī)r(jià)水平的角度。
第二句：房?jī)r(jià)增速快，是有簡(jiǎn)單而堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)的。資產(chǎn)價(jià)格是對(duì)未來(lái)收入的提前反映，而這個(gè)反映的速度遠(yuǎn)快于收入的增長(zhǎng)速度，也快于人們意識(shí)的調(diào)整速度。當(dāng)更多的人慢慢明白這一點(diǎn)時(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論也就會(huì)慢慢平息。這世界不曾為任何人而改變，我們能做的就是盡快看清形勢(shì)，適應(yīng)形勢(shì)。
說(shuō)完了簡(jiǎn)單的部分，接下來(lái)說(shuō)一點(diǎn)稍微復(fù)雜的。房產(chǎn)價(jià)格，和所有資產(chǎn)價(jià)格一樣，是對(duì)未來(lái)資產(chǎn)能夠帶來(lái)的收入流的反映。對(duì)于這個(gè)收入流的判斷，是有點(diǎn)難度的，它需要一個(gè)靠譜的分析框架，以及對(duì)現(xiàn)實(shí)情況的準(zhǔn)確把握�？炊噙�是看空，取決于你眼中的未來(lái)。
倘若你對(duì)中國(guó)的前景樂(lè)觀，就該買(mǎi)；反之，就不該買(mǎi)。房子的事情，就這么簡(jiǎn)單。
現(xiàn)實(shí)中的很多分歧，其實(shí)是來(lái)自對(duì)未來(lái)的判斷。我自己的理解是，盡管我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變遷中存在很多問(wèn)題，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大河，依然會(huì)蜿蜒前行。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本完成了初步的工業(yè)化，又恰逢信息技術(shù)的基本成熟和落地應(yīng)用，技術(shù)進(jìn)步的步伐不可阻擋。而同時(shí)，中國(guó)已經(jīng)形成的大市場(chǎng)和依然存在的巨大潛在市場(chǎng)，是技術(shù)進(jìn)步的溫床。這一點(diǎn)，決定著未來(lái)中國(guó)和世界的基本格局。
我們學(xué)習(xí)歷史，是為了知道歷史沒(méi)有常形。
是為序。