目前，國內的一些土地法研究成果，主要是針對一些熱點問題進行的專項研究，如土地征收、土地財政、建設用地流轉等，而專門的土地法基礎理論的著作卻鳳毛麟角。在這種背景下，土地法學對基礎理論的呼喚越來越迫切。解決中國土地問題，亟須對土地法的基礎理論進行總結和創(chuàng)新，從法學理論上回答、研究解決土地問題的目標和價值取向，為紛繁復雜的土地問題正本清源，提供科學的應對策略。本書試圖回答土地法理論中的一些基礎性問題，對政府土地治理、土地權利體系、土地登記、土地征收、土地發(fā)展權、土地稅收等進行探討，從而推動土地法基礎理論的發(fā)展。
土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質基礎，是一切生產和存在的本源。土地作為稀缺的自然資源和生產資料，是人類賴以存在的基本生活載體，也折射出人類社會變遷的內在規(guī)律。自人類社會從狩獵采集時代進入農耕時代起，對土地利用的行為模式就發(fā)生了根本性變化。土地資源，成為氏族、群體生產生活的物質基礎；土地制度，成為貫穿國家治理、經濟交往、家庭結構等重要社會關系的根本制度；土地問題，則成為事關一朝、一國興衰成敗的根本問題。一部人類文明史，在很大程度上，都是圍繞人類的土地利用行為而展開。
工業(yè)時代開啟了人類社會發(fā)展的新篇章，民眾對于財產的積極追求成為社會規(guī)則主旨。伴隨著追逐財產的熱情，產生了對財產權利本質的深刻反思，人類的土地利用行為模式發(fā)生重大變化。土地的價值體系被重構，土地所承載的利益訴求被改變，土地之上的權利沖突變得尤為明顯。土地問題呈現(xiàn)出全新的形式。
解決中國土地問題，實現(xiàn)土地政策目標，需要依靠土地法。1986年，制定出臺了新中國的第一部《土地管理法》，1998年進行了全面修訂，推動了我國土地管理制度的改革。實踐證明，這是一部好法，是一部適合中國國情的法律。這些年來，關于土地問題的爭論很多，這些爭論對完善我國的土地制度很有益處，但是另外一方面也暴露了我國土地法學基礎理論的薄弱。沒有基礎理論的突破，土地制度的改革是不可能取得成功的。30多年過去了，中國法學理論取得了長足的發(fā)展，但土地法的基礎理論并沒有得到深入的探討和發(fā)展。土地法是公法與私法的統(tǒng)一，土地法學作為一門交叉學科，涵蓋了法學、政治學、經濟學、管理學、社會學等諸多學科領域的內容。土地法學雖然在一些大學的土地管理專業(yè)中開設，但由于土地法在整個法學研究中長期處于弱勢和邊緣地位，土地法的基礎理論并沒有得到深入的探討和發(fā)展，長期游離于主流法學研究之外。目前，國內的一些土地法研究成果，主要是針對一些熱點問題進行的專項研究，如土地征收、土地財政、建設用地流轉等，而專門的土地法基礎理論的著作卻鳳毛麟角。在這種背景下，土地法學對基礎理論的呼喚越來越迫切。解決中國土地問題，亟須對土地法的基礎理論進行總結和創(chuàng)新，從法學理論上回答、研究解決土地問題的目標和價值取向，為紛繁復雜的土地問題正本清源，提供科學的應對策略。
2014年，重慶國土資源可持續(xù)發(fā)展與創(chuàng)新研究會以《當代中國土地法重大理論問題》為題委托中國人民大學開展研究。我作為中國人民大學的兼職教授擔任了該項目的負責人，組織我的學生阮晏子、蔡衛(wèi)華、劉佳星、張新平、李文謙成立課題組進行了研究。課題采取的是集中討論、分頭執(zhí)筆的方式，每一個專題，我都組織課題組進行了深入細致的討論，然后課題組成員按照分工分頭起草具體的文字報告。通過該課題的研究，主要回答了以下幾個關鍵性的土地法理論問題：一是土地的本質屬性是什么；二是人類在土地利用時表現(xiàn)出什么樣的行為模式；三是土地法是怎樣產生的，在人類歷史進程中，推動土地法發(fā)展的內在規(guī)律是什么；四是土地法追求什么樣的價值目標；五是現(xiàn)代土地法如何平衡公共權力與私人權利的邊界（或者說如何處理土地問題上政府和市場的關系）。在回答這幾個理論問題的基礎上，對政府土地治理、土地權利體系、土地登記、土地征收、土地發(fā)展權、土地稅收等問題進行了深入探討。
本書是對這一課題研究成果的轉化。其中，第一章土地法的基本理論問題，由我和阮晏子、蔡衛(wèi)華、李文謙執(zhí)筆；第二章土地權利與土地登記，由蔡衛(wèi)華執(zhí)筆；第三章現(xiàn)代土地法中政府的角色定位，由劉佳星執(zhí)筆；第四章土地發(fā)展權，由張新平執(zhí)筆；第五章土地征收，由阮晏子執(zhí)筆；第六章土地稅收，由劉佳星執(zhí)筆，最后由我審核統(tǒng)稿完成。
希望通過本書的出版，對當代中國土地法的基礎理論體系進行梳理，對一些土地法基礎理論問題進行探討，對理論界、實務界爭論的一些重大土地問題進行分析。作為一家之言，肯定有許多不妥之處，希望讀者批評，我們一起推動土地法基礎理論的發(fā)展。
甘藏春
2019年2月
第一章土地法的基本理論問題
第一節(jié)什么是土地/ 003
一、土地的法律概念/ 003
二、土地的屬性/ 025
三、土地分類/ 033
第二節(jié)土地法視角下土地的本質屬性：公私交融性/ 042
一、土地的公共性/ 042
二、土地的私人性特征/ 046
第三節(jié)土地法視角下人類土地利用的行為模式基于土地人假設/ 047
一、土地人作為經濟人的行為模式/ 047
二、土地人作為社會人的行為模式/ 051
第四節(jié)土地法的產生與發(fā)展規(guī)律/ 055
一、土地法的產生與發(fā)展/ 055
二、土地法的發(fā)展規(guī)律/ 057
三、中國土地問題的特殊性與土地法研究的出發(fā)點/ 059
第五節(jié)土地法的調整對象與特點/ 061
一、土地法的調整對象：土地利用關系/ 061
二、土地法的特點/ 063
第六節(jié)土地法的價值目標/ 069
一、土地的公平利用/ 069
二、土地的有效利用/ 073
三、土地的永續(xù)利用/ 075
四、土地的有序利用/ 077
第二章土地權利與土地登記
第一節(jié)土地權利/ 082
一、《土地管理法》等法律確立的土地權利體系/ 082
二、《物權法》等民事法律確立的土地權利體系/ 092
三、兩種權利體系的比較/ 095
第二節(jié)土地登記的幾個理論問題/ 099
一、土地登記的目的和功能/ 099
二、土地登記的法律性質/ 104
三、土地登記制度模式/ 106
四、土地登記與地籍調查之間的關系/ 111
五、土地登記與土地確權的關系/ 115
第三節(jié)不動產登記機構的最優(yōu)選擇/ 119
一、我國不動產登記分散登記的狀況/ 119
二、我國不動產分散登記的弊端/ 120
三、我國不動產為什么應該統(tǒng)一登記/ 122
四、為什么要以土地為核心、以土地主管部門為登記機關建立不動產統(tǒng)一登記制度/ 123
五、我國不動產登記機構的設置/ 126
第三章現(xiàn)代土地法中政府的角色定位
第一節(jié)政府治理的應然狀態(tài)/ 130
一、政府土地治理的目標良好的土地管理應該呈現(xiàn)出什么樣的狀態(tài)/ 130
二、治理體系的判斷標準/ 133
第二節(jié)政府土地治理的政策工具箱/ 138
一、硬工具的傳統(tǒng)優(yōu)勢/ 138
二、軟工具的勃興與不足/ 151
第三節(jié)中國政府主導型的發(fā)展窘境/ 153
一、政府主體地位不清/ 153
二、行為失范/ 154
三、特殊限制/ 156
四、發(fā)展窘境的原因/ 158
第四節(jié)提升政府治理能力的改革方案/ 160
一、政策與外部實施環(huán)境之間有機結合，構建有效的土地政策參與宏觀調控體系/ 160
二、改革方案的基本取向/ 162
三、改革方案的具體舉措/ 164
第四章土地發(fā)展權
第一節(jié)土地發(fā)展權的概念及源起/ 179
一、土地發(fā)展權的概念/ 179
二、土地發(fā)展權理念的變遷/ 183
第二節(jié)土地發(fā)展權的財產權新形態(tài)/ 191
一、土地發(fā)展權的價值二元性/ 192
二、土地發(fā)展權的財產權理念變遷/ 199
三、公共財產權意義上的土地發(fā)展權/ 203
四、土地發(fā)展權利益之分配/ 210
第三節(jié)土地發(fā)展權的物權地位/ 220
一、關于土地發(fā)展權客體的爭議/ 221
二、土地發(fā)展權符合物權的基本構造和發(fā)展趨勢/ 227
三、應將土地發(fā)展權視為獨立物權/ 230
第四節(jié)我國土地發(fā)展權物權體系之構建/ 234
一、在物權法中區(qū)分集體土地發(fā)展權和公共土地發(fā)展權/ 235
二、與建設用地使用權之間的協(xié)調/ 241
三、與土地用途管制和土地規(guī)劃之間的協(xié)調/ 243
第五章土地征收
第一節(jié)土地征收的基本理論/ 247
一、土地征收權的基本內涵與性質/ 247
二、土地征收制度的核心內容/ 249
第二節(jié)我國土地征收補償安置制度的歷史、現(xiàn)狀、問題及其完善/ 265
一、我國征地補償安置制度的歷史沿革與現(xiàn)行制度/ 265
二、當前征地過程中反映的突出問題/ 269
三、完善土地征收制度的各項爭論/ 271
四、中國土地征收問題的特殊性/ 281
五、完善土地征收制度的基本思路/ 281
第六章土地稅收
第一節(jié)土地稅收的性質和功能/ 286
一、土地稅收的性質/ 286
二、土地稅收的功能/ 291
第二節(jié)土地稅收的結構/ 295
一、土地稅的分類/ 295
二、土地稅制的內容/ 295
第三節(jié)中國土地稅制的改革/ 313
一、現(xiàn)行土地稅法的缺陷/ 313
二、土地稅收改革的原則/ 314
三、修改與完善土地稅法的基本思路/ 317
四、土地稅制改革的路徑/ 320
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