目　　錄

前　言

第一章　選房準備篇
——做足準備方能事半功倍1
第一節(jié)　買房與租房的理性抉擇2
一、房產(chǎn)的多元化價值2
二、選擇最適合自己的生活方式2
三、理性分析買房與租房3
第二節(jié)　做好買房的各項心理準備3
一、買房的六項心理準備3
二、買房“啃老”問題6
三、買房前后如何避免患得患失6
第三節(jié)　購房預(yù)算要精打細算7
一、購房規(guī)劃與理財規(guī)劃相結(jié)合7
二、結(jié)合房價做好各項預(yù)算9
三、買賣房產(chǎn)需要繳納的稅費10
四、制訂合理的買房預(yù)算表11
第四節(jié)　確定選房的目標與重點12
一、告別買房的初級思維12
二、以自身需求為中心13
三、把握需求與重點14
第五節(jié)　購房前的各項規(guī)劃15
一、全生命周期購房規(guī)劃15
二、自住與投資16
三、新房與二手房17
四、期房與現(xiàn)房18
五、精裝房與毛坯房20
第六節(jié)　制訂購房計劃書21
一、購房計劃書21
二、［案例1-7］年輕準夫婦的購房計劃書21
三、［案例1-8］中年夫婦的購房計劃書22
四、［案例1-9］老年夫婦的購房計劃書22

第二章　選房常識篇
——洞悉規(guī)律、把握機遇、少犯錯誤23
第一節(jié)　房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品的特性24
一、房地產(chǎn)概念的理解誤區(qū)24
二、房地產(chǎn)行業(yè)的基本特性24
三、住宅產(chǎn)品與其他商品的差別25
第二節(jié)　房地產(chǎn)需求類型及特征26
一、房地產(chǎn)需求與供給總體趨勢26
二、住房的多樣化需求27
第三節(jié)　選房必須順應(yīng)房地產(chǎn)周期29
一、房地產(chǎn)周期的四個階段29
二、房地產(chǎn)周期的表征30
三、不同循環(huán)周期的影響30
四、我國房地產(chǎn)周期的特點31
第四節(jié)　房地產(chǎn)泡沫及歷史經(jīng)驗32
一、房地產(chǎn)泡沫32
二、三類常見的房地產(chǎn)泡沫33
三、重大的房地產(chǎn)泡沫事件34
第五節(jié)　新房價格構(gòu)成與定價機制37
一、新房的價格構(gòu)成37
二、新房的定價機制38
三、商品房明碼標價 38
第六節(jié)　房價波動規(guī)律及影響因素39
一、房價波動的基本規(guī)律39
二、避免陷入房價的誤區(qū)42
第七節(jié)　住宅產(chǎn)品的主要類型42
一、商品房42
二、保障房45

第三章　選房技術(shù)篇
——站在未來看現(xiàn)在，多向比較、客觀評判48
第一節(jié)　選擇城市改善生存環(huán)境49
一、把握城市大變局中的新機遇49
二、選對都市圈52
三、選對區(qū)域55
第二節(jié)　優(yōu)選區(qū)位把握多元價值57
一、地段：直接影響房產(chǎn)核心價值57
二、交通條件：決定著不同生活方式58
三、配套資源：決定房產(chǎn)的綜合價值61
四、周邊環(huán)境：影響人的身心健康63
第三節(jié)　優(yōu)選住區(qū)提升生活品質(zhì)63
一、住區(qū)品位63
二、居住小區(qū)的景觀規(guī)劃64
三、住房位置與生活的品質(zhì)65
第四節(jié)　優(yōu)選住區(qū)擇鄰而居66
一、住區(qū)的社會治安66
二、物業(yè)管理與生活品質(zhì)67
三、選對鄰居68
第五節(jié)　優(yōu)選住房享受舒適生活69
一、選擇戶型時應(yīng)注意的問題69
二、選擇適宜的樓型與樓層72
三、立面造型74
第六節(jié)　建筑物理性能評價76
一、光環(huán)境76
二、聲環(huán)境76
三、空氣質(zhì)量77
四、節(jié)能環(huán)保的住宅78
五、房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量79

第四章　 選房實操篇
——選好房，奠定美好生活基礎(chǔ)81
第一節(jié)　購置新房的流程、渠道與要點82
第二節(jié)　購置二手房的流程、渠道與要點84
第三節(jié)　研判最佳買房時機87
一、早買并非一定比晚買強87
二、政策趨勢是重要風向標88
三、把握周期波動中的好時機89
四、權(quán)衡市場動態(tài)與成交數(shù)據(jù)90
五、關(guān)注開發(fā)企業(yè)和購房者的預(yù)期與行動91
第四節(jié)　優(yōu)選房產(chǎn)平臺和交易方式92
一、優(yōu)選網(wǎng)上房產(chǎn)平臺92
二、新房銷售的四種途徑93
三、二手房銷售的兩種模式94
第五節(jié)　選對開發(fā)企業(yè)與房產(chǎn)中介95
一、選擇開發(fā)企業(yè)的注意事項95
二、選擇放心的房產(chǎn)中介96
第六節(jié)　VR全景+短視頻看房新體驗97
第七節(jié)　實地看房時如何避免霧里看花98
一、不要被豪華售樓處所迷惑98
二、查看五證兩書99
三、讀懂樓書和圖紙99
四、細看沙盤模型100
五、考察新房樣板間100
六、與銷售人員談什么101
七、二手房的實地考察102
第八節(jié)　如何快速對房產(chǎn)估值102
一、影響房產(chǎn)價值的因素102
二、評估房產(chǎn)價值的三種方法103
第九節(jié)　精選按揭房貸105
一、買房貸款的形式105
二、買房貸款省錢小技巧105
三、房貸審批準備107
第十節(jié)　如何與開發(fā)商或賣方議價108
一、新房砍價要點108
二、二手房砍價要點109
三、性價比和房屋總價更重要111
第十一節(jié)　簽合同時應(yīng)注意的問題112
一、常見購房合同糾紛112
二、陰陽合同問題114
第十二節(jié)　收房與驗房要注意的問題115
一、收房過程中的注意事項115
二、驗房中的房屋細節(jié)問題116
第十三節(jié)　用好珍貴的“房票”117
一、優(yōu)質(zhì)“房票”是稀缺資源117
二、用好“房票”有所為有所不為118
第十四節(jié)　如何節(jié)省買房的時間成本？120
第十五節(jié)　 買房省錢的好方法121
一、把握買入低價房的好機會121
二、優(yōu)化選房策略123

第五章　選房妙招篇
——聰明購房小竅門126
第一節(jié)　買對人生中的第一套房127
一、以發(fā)展的眼光做好規(guī)劃127
二、做好區(qū)位選擇127
三、把握好時機127
四、房產(chǎn)類型與性能的選擇128
五、優(yōu)化貸款的選擇129
第二節(jié)　購置學區(qū)房應(yīng)注意的問題129
一、學區(qū)資格與政策問題129
二、價格及購買時間節(jié)點131
三、學校是否適宜？131
四、住房是否宜居？131
第三節(jié)　改善型購房的圓滿升級132
一、界定核心改善需求132
二、按需選房對號入座133
第四節(jié)　換房如何實現(xiàn)賣房與買房無縫銜接？134
一、換房要提前做好準備134
二、把握好時機與時間差135
第五節(jié)　未來養(yǎng)老床位和墓地會比住房更稀缺137
一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在成為朝陽行業(yè)137
二、順應(yīng)生命周期做出最佳選擇137
第六節(jié)　避免海景房成為“死資產(chǎn)”138
一、海景房風景與風險并存138
二、海景房為何易成為“死資產(chǎn)”？140
三、可以考慮的三種海景房140
第七節(jié)　如何選擇商住房與公寓？141
一、商住房為何成為網(wǎng)紅產(chǎn)品？141
二、商住房和公寓的區(qū)別142
三、如何優(yōu)選商住房和公寓？143
第八節(jié)　無證難輕松的回遷房143
第九節(jié)　海外房產(chǎn)投資應(yīng)避免哪些坑？145
一、賣房置換錯失時機145
二、海外置業(yè)的六方面風險145
三、海外置業(yè)從核心需求出發(fā)147
第十節(jié)　一鋪養(yǎng)三代還有可能嗎？147

第六章　風險防控篇
——避開買房路上的那些坑150
第一節(jié)　買房要注意的風險151
一、生態(tài)安全風險151
二、住房質(zhì)量風險151
三、房產(chǎn)交易中的風險151
四、調(diào)控政策變化風險152
五、市場波動風險152
第二節(jié)　規(guī)避住房質(zhì)量風險153
第三節(jié)　防范買房中的交易陷阱155
一、常見的交易陷阱155
二、規(guī)避交易中的六類風險156
第四節(jié)　擇居選房安全第一158
一、選房時一定要有防震意識158
二、防范水災(zāi)慎選五類地段與住房160
三、選房時防患于未“燃”161
第五節(jié)　規(guī)避四類嫌惡設(shè)施163
一、常見的四種嫌惡設(shè)施163
二、慎選“兇宅”等房產(chǎn)164
第六節(jié)　房價降了該不該退房？164
一、退房要區(qū)分時機164
二、如何避免房價回落的損失？166
第七節(jié)　避免陷入“羊群效應(yīng)”167