第一部分 房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法學(xué)概述
第一章 房地產(chǎn)法概述 ３
第一節(jié) 房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法學(xué)概述 ３
一、房地產(chǎn)法與房地產(chǎn)法學(xué)的定義 ３
二、房地產(chǎn)的定義及法律特征 ４
第二節(jié) 房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系６
一、房地產(chǎn)法的發(fā)展歷程 ６
二、房地產(chǎn)法的內(nèi)容體系及相互關(guān)系 ７
第三節(jié) 房地產(chǎn)糾紛法律化——以高房?jī)r(jià)相關(guān)社會(huì)糾紛法律化為例９
第四節(jié) 房地產(chǎn)法學(xué)體系的構(gòu)建 １１
第二部分 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度
第二章 房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度 １５
第一節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬法律制度概述 １５
一、土地歸屬和利用法律制度 １５
二、房屋歸屬和利用法律制度 １６
三、礦產(chǎn)資源公平分配法律制度及自然資源國(guó)家所有權(quán) １８
四、自然資源用益物權(quán)與資源性產(chǎn)品效用之發(fā)揮 ２２
第二節(jié) 房地產(chǎn)登記制度 ２５
一、房地產(chǎn)登記的類(lèi)型劃分 ２５
二、房地產(chǎn)更正登記、異議登記和預(yù)告登記制度 ２６
三、房地產(chǎn)登記的程序性事項(xiàng) ２８
四、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的解釋與適用 ２９
第三節(jié) 房地產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力和公信力 ３１
一、房地產(chǎn)登記簿之權(quán)利推定力 ３１
二、房地產(chǎn)登記簿的公信力與善意取得制度 ３３
三、房地產(chǎn)善意取得制度中無(wú)權(quán)處分的常見(jiàn)情形 ３５
四、房地產(chǎn)登記簿的推定力和公信力的具體范圍 ３６
五、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋時(shí)的無(wú)權(quán)處分問(wèn)題 ３７
六、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋時(shí)的無(wú)權(quán)代理問(wèn)題 ３８
第四節(jié) 房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式 ３９
一、基于民事法律行為的房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式 ３９
二、非基于民事法律行為的房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式：兼評(píng) “山東健民晁氏藥業(yè)有限公司訴張某、泰安山城石油天然氣有限公司、第三人山東健民藥業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴” ４０
三、由人民政府生效的征收決定引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)：評(píng)析武漢市國(guó)土資源規(guī)劃局單方注銷(xiāo)被征收人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)事件 ４２
四、房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)保護(hù) ４５
第五節(jié) 房地產(chǎn) “一物數(shù)賣(mài)”與物的歸屬之明確 ４６
一、房地產(chǎn) “一物數(shù)賣(mài)”中物權(quán)歸屬判斷規(guī)則 ４６
二、房地產(chǎn) “一物數(shù)賣(mài)”中買(mǎi)賣(mài)合同的效力判斷規(guī)則 ４８
三、房地產(chǎn) “一物數(shù)賣(mài)”中的違約損害賠償 ４９
四、房地產(chǎn) “一物數(shù)賣(mài)”中的懲罰性損害賠償 ４９
第三章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) ５２
第一節(jié) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度 ５２
一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)概述 ５２
二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)之內(nèi)容 ５３
三、小區(qū)車(chē)位、車(chē)庫(kù)及城市道路劃線(xiàn)停車(chē)位的物權(quán)歸屬 ５６
四、小區(qū)電梯廣告中的房地產(chǎn)法問(wèn)題 ５８
五、老舊小區(qū)住宅加裝電梯的房地產(chǎn)法問(wèn)題 ６０
六、管理規(guī)約是業(yè)主成員權(quán)的重要行使方式 ６１
七、對(duì)業(yè)主成員權(quán)的救濟(jì)：業(yè)主共同決定中少數(shù)業(yè)主的保護(hù)機(jī)制 ６３
八、民法典中小區(qū)善治規(guī)則的解讀與適用 ６４
第二節(jié) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)與產(chǎn)權(quán)式酒店法律制度 ６７
一、產(chǎn)權(quán)式酒店法律制度概述 ６７
二、民事法律關(guān)系分析法是指導(dǎo)民事法律適用的重要方法 ６７
三、產(chǎn)權(quán)式酒店民事法律關(guān)系的多層復(fù)合性 ６９
四、產(chǎn)權(quán)式酒店多層復(fù)合民事法律關(guān)系的法律適用 ７０
五、多層復(fù)合民事法律關(guān)系法律適用的一般性結(jié)論 ７４
第三節(jié) 違法建筑法律問(wèn)題 ７４
一、違法建筑的定義和類(lèi)型 ７４
二、違法建筑的物權(quán)歸屬與侵權(quán)責(zé)任保護(hù) ７５
三、違法建筑買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同的效力 ７６
四、違法建筑所引發(fā)的行政處罰與行政強(qiáng)制 ７７
第四節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行法律制度 ７８
一、民事執(zhí)行中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的證明責(zé)任分配與案外人執(zhí)行異議之訴 ７８
二、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的特別程序和強(qiáng)制執(zhí)行程序 ７９
三、民事執(zhí)行標(biāo)的有限原則與被執(zhí)行人的基本居住權(quán)益保障 ８０
四、對(duì)于規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行行為的處理 ８１
第四章 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系 ８５
第一節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系概述 ８５
一、相鄰關(guān)系的定義和法律性質(zhì) ８５
二、相鄰關(guān)系的規(guī)范性質(zhì) ８６
第二節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的類(lèi)型 ８７
一、《物權(quán)法》《民法典》所規(guī)定的房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的具體類(lèi)型 ８７
二、建筑物采光權(quán)、日照權(quán)糾紛相關(guān)案件的法律適用 ８８
三、建筑物噪聲污染等不可量物侵害糾紛案件的法律適用 ８９
第三節(jié) 房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的處理原則 ９０
第三部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)法律制度
第五章 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)用地使用權(quán) ９５
第一節(jié) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述 ９５
第二節(jié) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建設(shè)用地使用權(quán) ９７
第三節(jié) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式 ９９
一、建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式概述 ９９
二、建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 ９９
三、建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥與轉(zhuǎn)讓 １０２
第四節(jié) 土地儲(chǔ)備制度 １０３
第五節(jié) 解析 “重慶索特鹽化股份有限公司與重慶新萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案” １０４
第六章 房地產(chǎn)征收拆遷法律制度 １０７
第一節(jié) 所有權(quán)的法律限制 １０７
一、所有權(quán)的法律限制概述 １０７
二、征收與征用制度 １０７
第二節(jié) 我國(guó)征收法律制度體系 １０９
第三節(jié) 征收與公共利益 １１０
一、公共利益的立法技術(shù) １１０
二、征收拆遷與協(xié)議拆遷 １１２
第四節(jié) 征收的法律權(quán)限和程序 １１２
第五節(jié) 征收補(bǔ)償制度 １１４
一、征收與房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng) １１４
二、房地產(chǎn)征收補(bǔ)償制度 １１５
三、承包地征收補(bǔ)償制度——土地補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán) １１６
第六節(jié) 城鄉(xiāng)房屋與土地征收補(bǔ)償理論與實(shí)踐 １１７
第七節(jié) 《土地管理法》２０１９年修正案對(duì)征收等制度的發(fā)展 １１９
第七章 建設(shè)工程合同 １２２
第一節(jié) 建設(shè)工程合同概述 １２２
第二節(jié) 建筑施工企業(yè)資質(zhì)與建設(shè)工程合同的效力 １２２
第三節(jié) 建設(shè)工程合同價(jià)款優(yōu)先受償權(quán) １２３
一、建設(shè)工程合同價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律適用 １２３
二、建設(shè)工程合同價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與承包人拒絕交付工程的關(guān)系 １２４
第四節(jié) 房屋裝修合同與建設(shè)工程合同的關(guān)系 １２４
第五節(jié) 建設(shè)工程合同糾紛案件適用法律的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題 １２５
一、建設(shè)工程合同領(lǐng)域幾類(lèi)常見(jiàn)法律問(wèn)題 １２６
二、建設(shè)工程合同效力的判斷規(guī)則 １２７
三、建設(shè)工程合同中實(shí)際施工人和建筑工人權(quán)益的保護(hù) １２８
四、建設(shè)工程合同中工程款結(jié)算的特殊問(wèn)題 １２９
第四部分 房地產(chǎn)交易法律制度
第八章 商品房買(mǎi)賣(mài)合同 １３３
第一節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同概述 １３３
一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的定義與法律性質(zhì) １３３
二、《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》簡(jiǎn)析 １３３
第二節(jié) 商品房預(yù)售許可證與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力 １３４
一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效要件 １３４
二、商品房預(yù)售許可證與商品房預(yù)售合同的效力 １３５
第三節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)買(mǎi)房人的傾斜保護(hù) １３６
第四節(jié) “借名買(mǎi)房”中的法律問(wèn)題 １３７
第五節(jié) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的如實(shí)告知義務(wù) １３９
一、商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的法律定性 １３９
二、法律解釋方法在兇宅買(mǎi)賣(mài)案件中的適用 １４０
三、學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)中的如實(shí)告知義務(wù) １４２
第六節(jié) 樓市新政及地震對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的影響 １４２
一、樓市新政與情勢(shì)變更 １４２
二、地震對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同、按揭房貸返還的影響 １４４
三、因?yàn)?zāi)損毀、倒塌房屋所引發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)法律問(wèn)題 １４６
第七節(jié) “以物抵債”法律問(wèn)題解析：以 “以房抵債”為例 １４７
一、朱某與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案的基本事實(shí) １４７
二、“以物抵債”協(xié)議不適用流押禁止規(guī)則 １４８
三、對(duì) “以物抵債”協(xié)議的新解讀：附生效條件的買(mǎi)賣(mài)合同 １４８
四、“以物抵債”協(xié)議屬于附生效條件的諾成合同而非實(shí)踐合同 １５１
五、總結(jié)：商品房買(mǎi)賣(mài)式擔(dān)保的法律構(gòu)造 １５２
第八節(jié) 執(zhí)行異議之訴中抵押權(quán)和商品房買(mǎi)受人之權(quán)益的沖突與協(xié)調(diào) １５２
第九章 房屋租賃合同 １５８
第一節(jié) 房屋租賃合同概述 １５８
第二節(jié) 效力性禁止性規(guī)范與房屋租賃合同的效力 １５９
一、違法建筑租賃合同的效力 １５９
二、違法建筑租賃合同無(wú)效的具體法律后果 １６１
第三節(jié) 房屋出租人的權(quán)利、義務(wù) １６２
一、房屋出租人的法定解除權(quán) １６２
二、房屋出租人的維修義務(wù) １６３
第四節(jié) 房屋承租人的權(quán)利、義務(wù) １６４
一、房屋承租人的權(quán)利、義務(wù)概述 １６４
二、所有權(quán)變動(dòng)不破租賃制度 １６５
三、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) １６７
第五節(jié) 房屋租賃合同裝飾裝修問(wèn)題的處理 １６９
第六節(jié) 對(duì)房屋租賃合同的行政管制 １７１
一、房屋租賃登記備案制度 １７１
二、對(duì)群租的法律規(guī)制 １７１
第七節(jié) 《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的理論與實(shí)務(wù)問(wèn)題分析 １７２
第八節(jié) 租房實(shí)踐中其他常見(jiàn)的房地產(chǎn)法問(wèn)題 １７４
第十章 房屋居間合同與房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度 １７７
第一節(jié) 房屋居間合同概述 １７７
一、居間合同的概念、類(lèi)型和法律特征 １７７
二、《民法典》將居間合同改為中介合同 １７８
第二節(jié) 房屋委托人的權(quán)利、義務(wù) １７８
一、委托人支付約定報(bào)酬義務(wù)和支付必要費(fèi)用義務(wù) １７８
二、委托人 “跳單違約”與合同誠(chéng)信原則 １７９
第三節(jié) 房屋居間人的權(quán)利、義務(wù) １８０
一、居間人的主要權(quán)利、義務(wù) １８０
二、居間人 “吃差價(jià)”與合同誠(chéng)信原則 １８０
第五部分 房地產(chǎn)使用法律制度
第十一章 物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)管理法律制度 １８５
第一節(jié) 物業(yè)管理法律模式概述 １８５
一、我國(guó)物業(yè)管理的二元法律模式：委托管理與自行管理 １８５
二、我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理法律模式中的突出問(wèn)題 １８６
第二節(jié) 業(yè)主委托管理與物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系 １８７
一、物業(yè)服務(wù)合同的定義與法律特征 １８７
二、物業(yè)服務(wù)合同具有團(tuán)體性的本質(zhì)特點(diǎn) １８９
三、物業(yè)服務(wù)合同與其他提供服務(wù)類(lèi)合同的關(guān)聯(lián) １９０
四、物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其他典型合同的參照適用、類(lèi)推適用 １９１
第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同法律糾紛的類(lèi)型化 １９２
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位概述 １９２
二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用法律糾紛 １９３
三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障義務(wù)法律糾紛 １９６
四、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用 １９８
五、物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后合同義務(wù) １９９
第四節(jié) 業(yè)主自行管理：業(yè)主管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)的決議行為 ２００
第五節(jié) 《物權(quán)法》與 《民法典》物權(quán)編中的物業(yè)管理要點(diǎn) ２０２
第六節(jié) 城市社會(huì)治理現(xiàn)代化與物業(yè)管理規(guī)范化 ２０４
一、城市社會(huì)治理的完善與物業(yè)管理地方性法規(guī)的推進(jìn) ２０４
二、《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系 ２０５
第十二章 建筑物損害責(zé)任 ２０７
第一節(jié) 建筑物損害責(zé)任概述 ２０７
第二節(jié) 建筑物管理瑕疵損害責(zé)任與建筑物缺陷損害責(zé)任 ２０７
第三節(jié) 建筑物中拋擲物或者墜落物損害責(zé)任 ２０８
一、建筑物中拋擲物或者墜落物損害的補(bǔ)償責(zé)任 ２０８
二、《民法典》對(duì)禁止高空拋物規(guī)則的發(fā)展、完善 ２０９
第六部分 農(nóng)村房地產(chǎn)法律制度
第十三章 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)制度 ２１３
第一節(jié) 農(nóng)村土地權(quán)利制度改革研究 ２１３
一、清末變法修律到新中國(guó)成立前我國(guó)農(nóng)村土地法律制度變遷 ２１３
二、新中國(guó)成立以來(lái)我國(guó)農(nóng)村土地法律制度變遷 ２１３
第二節(jié) 農(nóng)村土地 “三權(quán)分置”、農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體制創(chuàng)新 ２１８
第三節(jié) 農(nóng)民集體所有權(quán)、農(nóng)民集體成員權(quán)與農(nóng)民集體決議 ２２０
一、農(nóng)民集體所有權(quán)及其行使 ２２０
二、農(nóng)民集體成員權(quán)及其行使 ２２２
三、農(nóng)民集體決議 ２２３
四、“一體兩翼”的鄉(xiāng)村治理體系 ２２４
第四節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、法律性質(zhì)與流轉(zhuǎn) ２２５
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與法律特征 ２２５
二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的法律性質(zhì) ２２７
三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn) ２２８
四、承包地流轉(zhuǎn)的新樣態(tài)——土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及其再流轉(zhuǎn) ２３０
第五節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押法律制度：“兩權(quán)”抵押貸款 ２３２
一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押制度 ２３２
二、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押制度 ２３４
第十四章 宅基地使用權(quán)制度 ２３６
第一節(jié) 集體建設(shè)用地與集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán) ２３６
一、集體建設(shè)用地的類(lèi)型 ２３６
二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市歷程 ２３６
第二節(jié) 宅基地使用權(quán) ２３７
一、宅基地使用權(quán)制度及宅基地 “三權(quán)分置”改革 ２３７
二、宅基地使用權(quán)的可繼承性 ２３９
第三節(jié) 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力——以 “小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)為中心 ２４０
一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同概述 ２４０
二、“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力 ２４１
第四節(jié) 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》評(píng)析 ２４２
一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤制度的背景、依據(jù)和法律性質(zhì) ２４２
二、《重慶市地票管理辦法》及重慶地票制度實(shí)踐 ２４４
第七部分 房地產(chǎn)保障法律制度
第十五章 基本住房保障法律制度 ２５１
第一節(jié) 城市基本住房保障法律制度及其權(quán)利構(gòu)造 ２５１
一、城市基本住房保障法律制度概述 ２５１
二、經(jīng)濟(jì)適用房法律制度 ２５２
三、公共租賃住房與廉租房 ２５３
四、城市棚戶(hù)區(qū)改造 ２５４
五、共有產(chǎn)權(quán)住房：解析 《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》 ２５５
第二節(jié) 農(nóng)村基本住房保障法律制度 ２５６
一、農(nóng)村住房保障法律制度建設(shè)的意義 ２５７
二、農(nóng)村基本住房保障法律制度的具體設(shè)計(jì) ２５９
三、農(nóng)村基本住房保障中的政府責(zé)任——給付行政的視角 ２６５
四、總結(jié)：農(nóng)村基本住房保障的兩個(gè)維度 ２６６
第三節(jié) 《民法典》中居住權(quán)的基本住房保障功能 ２６６
一、居住權(quán)具有基本住房保障等多重功能 ２６６
二、以房養(yǎng)老的其他法律探索 ２６７
第四節(jié) 房地產(chǎn)稅 ２６８
一、房地產(chǎn)稅制度的社會(huì)背景 ２６８
二、房地產(chǎn)稅制度的法律構(gòu)造 ２６８
后記 ２７１