《中國房地產(chǎn)稅改革》嘗試從制度起源、稅基選擇、經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、配套制度等方面進(jìn)行不同經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和評(píng)述，有助于我們理解不同房地產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)的利弊得失。在此基礎(chǔ)上，《中國房地產(chǎn)稅改革》對(duì)中國房地產(chǎn)稅收的歷史、制度設(shè)計(jì)、實(shí)施步驟等進(jìn)行了探討，提出了改革房地產(chǎn)稅的整體思路。

　　土地和房屋作為一種財(cái)產(chǎn)成為課稅對(duì)象，最早可以追溯到古代的埃及、巴比倫和中國的夏商時(shí)期，不過那時(shí)的財(cái)產(chǎn)稅主要是針對(duì)占有的土地面積以及土地上的農(nóng)業(yè)產(chǎn)出。本書中所探討的房地產(chǎn)稅為現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)稅。由于受到歐美發(fā)達(dá)國家的影響，這種房地產(chǎn)稅具有以下特征：（1）稅基較寬，絕大多數(shù)房產(chǎn)和土地都需繳納；（2）實(shí)行從價(jià)稅，按照房地產(chǎn)市場價(jià)值的一定比例征稅；（3）收入彈性低，在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期增長幅度低于平均經(jīng)濟(jì)增長幅度，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期減少幅度也低于平均經(jīng)濟(jì)縮減程度；（4）屬于一種地方稅，是基層地方政府的主要收入來源；（5）屬于一種受益稅，主要用途為基礎(chǔ)教育、公共安全、轄區(qū)道路等公共服務(wù)，繳納稅款的納稅人是享受相應(yīng)公共服務(wù)的人；（6）收支通過直接民主機(jī)制實(shí)現(xiàn)，較為公開透明（侯一麟等，2014）�？梢哉f，這一房地產(chǎn)稅改革的提出寄托了完善稅收體制、增強(qiáng)基層財(cái)政自治、提高公共服務(wù)提供效率、改善政府治理等諸多理想，但同時(shí)也受到了調(diào)節(jié)房價(jià)、改善收入分配等過多目標(biāo)的干擾，使得房地產(chǎn)稅的改革始終處于爭論的風(fēng)口浪尖。
　　房地產(chǎn)稅改革在中國面臨的阻力是來自多方面的，納稅人擔(dān)心稅負(fù)增加，地方政府并不積極，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不情愿開征。作為直接稅，納稅人對(duì)于房地產(chǎn)稅的征收往往是抵觸的，即使在美國也發(fā)生過抗稅事件；從簡單的收入測算來看，如果按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的30%計(jì)稅，人均25平方米設(shè)定免征額，全國住宅房地產(chǎn)稅收入最高才能達(dá)到1859億元；如果按照人均60平方米設(shè)定免征額，全國住宅房地產(chǎn)稅收入最低僅為580億元，難以滿足支出職能已經(jīng)膨脹的地方政府需要；我國的稅務(wù)機(jī)關(guān)缺少征收直接稅的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的征管成本也將高于其他稅種。
　　那么，中國能否建立現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度并且對(duì)基層政府治理起到改善作用？能否打破房地產(chǎn)泡沫甚至引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩？很多學(xué)者已經(jīng)從各個(gè)層面進(jìn)行了探討。由于這些問題的解答過于復(fù)雜，鑒于本人有限的能力，盡力在以下兩個(gè)方面進(jìn)行嘗試：
　　第一，對(duì)于所謂“國際經(jīng)驗(yàn)”的借鑒。無論是理論還是實(shí)踐，英美國家比較成功的房地產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)是經(jīng)常被提起的范本。但是英美國家和我國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)制度、歷史淵源等方面存在的差異是不容忽視的，中國能否完全借鑒這些經(jīng)驗(yàn)還值得探討。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的實(shí)踐也遠(yuǎn)不止英美國家一類。這里，本書將國外房地產(chǎn)稅制度的發(fā)展至少分為四種類型。一是在英式的財(cái)產(chǎn)稅基礎(chǔ)上直接移植發(fā)展起來的，大多曾經(jīng)在19世紀(jì)成為英國的殖民地，包括美國、新加坡、馬來西亞以及中國香港等。它們是以英國的財(cái)產(chǎn)稅為原型，土地和房屋合并征稅，以評(píng)估價(jià)值作為稅基，實(shí)行比例稅率，房地產(chǎn)稅作為地方政府的收入來源，主要遵循著“量人為出”的原則，但是有成功也有失敗。二是與亨利-喬治提出的“單一土地稅”理論有關(guān)，影響到了德國、澳大利亞、新西蘭等國家以及孫中山先生的“三民主義”等，按照“漲價(jià)歸公”的理念，這些國家要么只對(duì)土地征收單一的土地稅，要么對(duì)土地和房屋分別征稅的時(shí)候通過區(qū)別稅率，強(qiáng)調(diào)對(duì)于土地或房屋增值中來源于政府公共投入的部分進(jìn)行征稅。三是包括日本、韓國在內(nèi)的東亞國家，它們在長期的歷史發(fā)展過程中遵循著自身對(duì)房地產(chǎn)的征稅方式，但是近代以來受到西方制度的沖擊，它們引進(jìn)了一些西方的征稅方式，但又無法完全取代過去的制度，房地產(chǎn)稅除了作為基層政府的收入，還發(fā)揮著流轉(zhuǎn)稅或者資本稅的功能，制度設(shè)計(jì)中希望通過房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場，稅制變動(dòng)也較大。四是包括俄羅斯、保加利亞、羅馬尼亞等轉(zhuǎn)型國家，它們的房地產(chǎn)稅制度改革伴隨著土地的私有化和經(jīng)濟(jì)上的市場化改革，在房地產(chǎn)稅改革進(jìn)程上也具有較大的差異。

　　何楊，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院副院長、副教授，中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后，美國印第安納大學(xué)公共事務(wù)與環(huán)境學(xué)院訪問學(xué)者。中國國際稅收研究會(huì)學(xué)術(shù)研究委員，入選首批全國稅務(wù)領(lǐng)軍人才培養(yǎng)對(duì)象、北京市青年英才和北京市國家治理青年人才。主持國家自科基金和國家社科基金以及多項(xiàng)國際國內(nèi)合作課題，在《經(jīng)濟(jì)研究》《改革》《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》等國內(nèi)外學(xué)術(shù)期刊發(fā)表論文三十多篇。先后榮獲全國國際稅收優(yōu)秀科研成果評(píng)比特等獎(jiǎng)和一等獎(jiǎng)、鄧子基國際稅收優(yōu)秀論文獎(jiǎng)等學(xué)術(shù)獎(jiǎng)勵(lì)。

1．房地產(chǎn)稅的理論框架
1．1 征收房地產(chǎn)稅的理論基礎(chǔ)
1．2 國內(nèi)外研究綜述
1．2．1 國外研究綜述
1．2．2 國內(nèi)研究綜述

2．全球視野下的房地產(chǎn)稅變革
2．1 各國房地產(chǎn)稅的歷史沿革
2．1．1 英國房地產(chǎn)稅及英式房地產(chǎn)稅的影響
2．1．2 單一土地稅的提出與實(shí)踐
2．1．3 東亞國家房地產(chǎn)稅發(fā)展
2．1．4 轉(zhuǎn)型國家的房地產(chǎn)稅改革
2．2 土地公有與房地產(chǎn)稅
2．2．1 土地公有和房地產(chǎn)稅為什么可以并存？
2．2．2 土地公有條件下的土地價(jià)值捕獲機(jī)制
2．2．3 不同土地公有狀態(tài)下的房地產(chǎn)稅

3．中國房地產(chǎn)稅收的發(fā)展沿革
3．1 歷史上的中國房地產(chǎn)稅
3．2 新中國成立后的中國房地產(chǎn)稅
3．2．1 房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅沿革
3．2．2 契稅、土地增值稅與耕地占用稅沿革
3．3 中國房地產(chǎn)稅現(xiàn)狀
3．3．1 中國房地產(chǎn)相關(guān)稅收體系
3．3．2 中國房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模
3．4 中國房地產(chǎn)稅改革歷程
3．4．1 我國房地產(chǎn)稅改革的歷程
3．4．2 上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)
3．4．3 重慶市個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)
3．4．4 對(duì)重慶、上海房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的評(píng)價(jià)
3．5 房地產(chǎn)稅改革的必要性
3．5．1 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地稅費(fèi)金制度存在的主要問題
3．5．2 土地財(cái)政的現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)

4．房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)
4．1 房地產(chǎn)稅改革的理論模型
4．1．1 我國從土地租賃到房地產(chǎn)稅的模型構(gòu)建
4．1．2 征收房地產(chǎn)稅后的效應(yīng)分析
4．2 房地產(chǎn)稅與地方政府收入
4．2．1 國際比較
4．2．2 重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的影響分析
4．3 房地產(chǎn)稅與房價(jià)調(diào)控
4．3．1 上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)的影響
4．3．2 美國房地產(chǎn)稅與房價(jià)的關(guān)系
……
5．房地產(chǎn)稅的稅制要素
6．房地產(chǎn)稅評(píng)估技術(shù)在中國的運(yùn)用
7．房地產(chǎn)稅的配套制度
8．中國新房地產(chǎn)稅的稅制探討
附錄
參考文獻(xiàn)