第一章　關(guān)于房地產(chǎn)資本運動及其典型形式——住房金融的理論探討
　　第一節(jié)　房地產(chǎn)資本及其運動的基本概念和理論要點
　　一、房地產(chǎn)資本
　　房地產(chǎn)通常是指一定區(qū)域內(nèi)的存量建筑物、用于建造這些建筑物的土地以及其他所有的空置土地。由于新建建筑物的投資，房地產(chǎn)的數(shù)量不斷發(fā)生著變化，并且由于新投資以及其他升值因素而不斷發(fā)生著價值上的變化。每年新建建筑物的價值反映了全國存量資本的年度投資額。在當(dāng)代美國，新建筑的投資一般占GDP的5％～7％，是全國性投資中最大的一類。由于土地不是生產(chǎn)出來的商品，沒有被計算到GDP中，但土地屬于國家資產(chǎn)，建筑物下面的土地應(yīng)當(dāng)被計入到存量資產(chǎn)或者財富中去。1990年美國的房地產(chǎn)價值8.8萬億美元，約占全國財富總額的56％。所有房地產(chǎn)中近70％是居住物業(yè)，占居住物業(yè)90％的是獨戶住宅。83％的居住性房地產(chǎn)是私人擁有。由于住房在房地產(chǎn)總價值中始終占大頭，而且居住性物業(yè)與商業(yè)物業(yè)有著許多明顯不同的特點，城市住房與農(nóng)村住房也有許多明顯不同的特點，因此，如無特別說明，本書后續(xù)章節(jié)中所論述的房地產(chǎn)資本主要指城市住房（包括住房附著其上的土地）及與之相關(guān)的金融產(chǎn)品。
　　城市房地產(chǎn)包括城市未開發(fā)土地和儲備土地、政府開發(fā)和管理的公共基礎(chǔ)設(shè)施（如城市廣場、綠地、公園、政府、科研機構(gòu)、圖書館、學(xué)校、醫(yī)院、文化中心等等非營利機構(gòu)所擁有的不動產(chǎn)）、城市居民住房和商用房地產(chǎn)（包括寫字樓、酒店、退休社區(qū)、公寓綜合體、娛樂設(shè)施、零售商業(yè)設(shè)施、工業(yè)設(shè)施、倉庫等）四大類。城市住房（包括住房附著其上的土地）以及其他房地產(chǎn)都必須投人一定的資本（不管資本來源于私人、企業(yè)還是政府機構(gòu)），才能進(jìn)行開發(fā)、管理和擁有，并在資本運動中產(chǎn)生資本增殖而取得一定的收益，從而構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)資本運動循環(huán)。城市房地產(chǎn)具有以下幾點特性：一是高度的異質(zhì)性，二是較強的流動性，三是一定時期內(nèi)的供給彈性和需求彈性都很小，四是耐久性導(dǎo)致其存量的重要性，五是土地利用的集約度高。這些特性推動著房地產(chǎn)資本運動，又制約著房地產(chǎn)資本運動。為了進(jìn)行生產(chǎn)或提供服務(wù)，企業(yè)必須籌集資金自行建設(shè)或租賃一定的場所；同時，為了追求城市生活的質(zhì)量，人們把大部分個人財富投入到房地產(chǎn)資本運動中。要達(dá)到這樣的目標(biāo)，企業(yè)和家庭還要借助金融市場和金融機構(gòu)的力量。
　　二、城市房地產(chǎn)資本運動的主要特征
　　城市作為國家或某一地域的經(jīng)濟活動中心，歷來都是房地產(chǎn)資本運動的主要空間，也為房地產(chǎn)資本運動提供良好的總體環(huán)境，而城市發(fā)展的直接表現(xiàn)就是城市地域的擴大及隨之而來的城市住房和商用房地產(chǎn)的修建和改造，這些在市場經(jīng)濟條件下主要是房地產(chǎn)資本運動的結(jié)果①。從城市發(fā)展史的角度看，房地產(chǎn)的出售或租賃早已是司空見慣的事，房地產(chǎn)的升值也不是資本主義出現(xiàn)以后才出現(xiàn)的。只是由于長期以來房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其運動性弱，異質(zhì)性強，在抵押貸款和資產(chǎn)證券化興盛之前，房地產(chǎn)價值難以計量和估值，其作為資本的屬性沒有顯著地表現(xiàn)出來。但不能否認(rèn)，房地產(chǎn)的資本屬性是客觀存在的。
　　在論述現(xiàn)代城市房地產(chǎn)資本運動時，應(yīng)該對馬克思有關(guān)的經(jīng)濟思想講行拓展。比如，農(nóng)業(yè)用地一旦交易成功而成為城市用地，其原有的地租屬性就發(fā)生了實質(zhì)性的改變，此時應(yīng)開始注重考察其資本屬性，其運動并增殖的規(guī)律也開始遵從城市土地經(jīng)濟學(xué)原理。但土地作為特殊的資產(chǎn)，其價格并不僅僅由其稀缺性決定，還涉及區(qū)位、土地利用規(guī)劃和土地儲備、取得土地與建筑許可的難度、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境和氣候條件、短期內(nèi)移民數(shù)量增加的情況以及金融成本、信貸約束等等。在土地納入到資本運動的體系之后，對土地資產(chǎn)的所有者④而言，做出絕對地租、級差地租、壟斷地租之類的劃分已經(jīng)沒有意義，他所追求的是土地資本增殖而得到最大的總體收益，至于這些收益如何分配，根據(jù)事前的契約和法律規(guī)定①的執(zhí)行就是了。這里的關(guān)鍵是，他必須能夠事前對其能得到的收益與其付出的成本相比較，比較之后認(rèn)為可行，土地交易就得以完成。再比如，房地產(chǎn)成為資本，將使馬克思所說的利潤率下降規(guī)律發(fā)生變化，因為資本家之間的競爭雖然促使實際工資率的提高和部分企業(yè)的利潤率下降、機器設(shè)備資本貶值，然而，由于產(chǎn)品價格下降和質(zhì)量提高、實際工資率提高、勞動生產(chǎn)率提高這些因素的影響，房地產(chǎn)資本存量卻可能出現(xiàn)大幅度的升值，從而使整個社會的資本總價值不降反升，這樣一種資本運動規(guī)律使得產(chǎn)業(yè)資本、金融資本與房地產(chǎn)資本的相互轉(zhuǎn)化在一般情況下會導(dǎo)致利潤率的平均化，但在特定的地域和特定的經(jīng)濟增長格局下（如產(chǎn)業(yè)資本的投資渠道匱乏，蜂擁而人房地產(chǎn)市場）會導(dǎo)致房地產(chǎn)資本的利潤率大幅震蕩。
　　歸納以上觀點，可以得出城市房地產(chǎn)資本運動的若干特點：
　　1.與城市發(fā)展的共生性。
　　2.受到資源、信息、制度、空間等多種經(jīng)濟增長要素的影響，每一種因素都可能在特定的條件下產(chǎn)生很大的作用。
　　3.與金融資本的結(jié)合越來越緊密，這不僅使房地產(chǎn)資本運動本身的空間拓展、鏈條加長、效率提高，而且對宏觀經(jīng)濟運行的影響也越來越大。
　　4.借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本也在很大程度上實現(xiàn)了“虛擬化”，從而從產(chǎn)業(yè)資本中分離和獨立出來了，并且可以和其他產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化，具有了一般資本的性質(zhì)。
　　5.房地產(chǎn)資本運動和其他資本運動一樣是“雙刃劍”，但和股票市場有所不同的是，房地產(chǎn)資本運動涉及所有企業(yè)和居民，房地產(chǎn)的消費和投資功能兼具使其存量和流量的運動形式也不一樣，因此不可能出現(xiàn)同時拋出而“大崩潰”的現(xiàn)象。
　　講一步歸納，可以把房地產(chǎn)資本運動的基本內(nèi)涵概括如下：在現(xiàn)代市場和貨幣體系中，以房地產(chǎn)本身或其“符號化”產(chǎn)品（統(tǒng)稱為房地產(chǎn)資本）為流通物，房地產(chǎn)資本在此流通過程中成為運動且能增殖的資本。房地產(chǎn)資本在運動中的增殖是房地產(chǎn)資本化的前提。而真正推動其資本化的力量還是金融資本。金融資本與房地產(chǎn)資本的結(jié)合，使其成為可計量、易于交易的資本，資本運動的渠道得以迅速拓寬。借助金融資本的力量，房地產(chǎn)資本在運動中也成為了一切產(chǎn)業(yè)資本所依賴的，而且像金融資本一樣，可以與產(chǎn)業(yè)資本相互轉(zhuǎn)化的資本形態(tài)。
　　三、房地產(chǎn)資本運動中的主體行為與收益分配
　　房地產(chǎn)資本運動的現(xiàn)代形式是房地產(chǎn)資本與金融資本的融合，正是這一融合使房地產(chǎn)資本得以在全社會充分涌流，使房地產(chǎn)資本運動對宏觀經(jīng)濟運行和城市經(jīng)濟社會發(fā)展產(chǎn)生了越來越重要的影響。毋庸置疑，這一融合的過程主要是由資本運動的各個主體來推動和完成的。資本運動，當(dāng)然不是資本自身在運動，而必須有行為主體參與其中。從實質(zhì)上說，資本運動是在一定的制度條件下人們運用資本的行為方式和行為過程。因此，房地產(chǎn)作為一種特殊的資本，其運動方式和過程與房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機構(gòu)、政府和居民的行為密切相關(guān)。政府和居民行為的主要目的在于讓更多的人擁有更好的住房消費，而金融機構(gòu)和開發(fā)商的主要目的則在于使其資本得到更好更多的回報。也就是說，各個主體的行為目的是明確的，就是想在房地產(chǎn)資本運動取得的增殖收益中占有一定的分配權(quán)和受益權(quán)。各個主體之間的收益分配是否合理，直接決定了房地產(chǎn)資本運動是否能夠順利地、可持續(xù)地進(jìn)行。
　　由于行為寓于過程之中，我們在考察房地產(chǎn)資本運動的主體行為時。有必要把握土地——建造房屋——房屋銷售——房屋消費和投資等過程。對這一過程中的各個環(huán)節(jié)的制度約束條件及各主體行為進(jìn)行分析，就當(dāng)代中國而言，值得關(guān)注的要點有：
　　1.土地特別是繁榮都市土地的稀缺性，使人們對它的需要缺乏彈性，從而其資本化過程中違背理性最優(yōu)選擇是完全可能的。而且，對于中國的土地市場來說，到目前為止，制度約束仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場約束。
　　2.在城市化的進(jìn)程中，中國各級地方政府承擔(dān)了許多與其職能不相適應(yīng)的事權(quán)，而且層層負(fù)責(zé)的政治體制還使其長官的政績沖動不可遏止，因此，“以地生財”、“經(jīng)營城市”、“開發(fā)區(qū)”等中國特色的名詞在中國快速推進(jìn)城市化的過程中始終存在，各級地方政府深度且直接介入了房地產(chǎn)資本運動的過程。
　　3.住房市場所具有的資源有限性、固定性（在很多情況下還有壟斷性）以及住房本身的社會屬性，必將使現(xiàn)代社會的政治原則被引入到住房市場中，從而促使政府直接干預(yù)市場。住房金融機構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商作為這種制度的直接承受者和接續(xù)者，其行為特征呈現(xiàn)出復(fù)雜的特點，但其資本逐利性仍然是可以把握的。