第一章  土地估價概念與原則
　　本章要點
　　第一節(jié)  土地估價的相關(guān)概念
　　考試基本要求
　　掌握：土地估價的概念、作用。
　　熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向。
　　了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。
    一、土地估價的概念與作用
    1．土地估價的相關(guān)概念
   
土地估價是指測估土地價值或價格的行為和過程，是我們對±地價值判斷知識和經(jīng)驗的不斷積累所產(chǎn)生的一門專業(yè)技巧。
   
通常我們所說的價值是指某物體對某些人所具備的用途或效用，因此，一方面，所謂的價值是客觀存在的，并不是人為地計算出來的；另一方面，價值又是變化的，這種變化主要取決于物體所存在的市場環(huán)境。對于土地來說也～樣，其價值是～種客觀存在的事實�！�項土地估價值只是估價師根據(jù)其所擁有的經(jīng)驗、數(shù)據(jù)和專業(yè)知識，對土地價值所做的一種判斷。
   
從技術(shù)層面上看，土地估價僅僅是對土地價值或價格的一種推算，是估價師在充分掌握市場環(huán)境狀況的基礎(chǔ)上，通過分析，模擬不同的土地價格形成環(huán)境和機制，并依據(jù)一定的原則、理論和方法，將土地價格描述和表達出來的一個過程。比如估價師可以從土地經(jīng)營者的角度以收益為基礎(chǔ)對土地價值進行測算，也可以從土地開發(fā)者的角度以土地開發(fā)成本為基礎(chǔ)對土地價值進行測算，還可以從房屋開發(fā)者的角度以房屋開發(fā)價值為基礎(chǔ)對土地價值進行測算等。但是，無論通過什么方式對土地價值進行判斷和表達，都必須建立在對土地條件和市場環(huán)境充分了解的基礎(chǔ)之上。所以，在估價活動之中，對±地條件和市場環(huán)境的充分調(diào)查和分析，比價值計算本身更加重要。土地估價過程如圖1-1所示。
　  2．土地估價的特殊性
  　(1)土地估價必須依據(jù)其特定的原則
　 
這些原則充分考慮了土地的市場特性、收益特性和使用特性。所以，在估價開始之前，要分析評估對象，然后建立適當?shù)脑u估原則。
　……