話題八：房產(chǎn)稅能否抑制高房價
“從2014 年1 月1 日起，我國將全面開征房產(chǎn)稅！”
今年10 月，一則關于明年要開征房產(chǎn)稅的消息在網(wǎng)絡上流傳開來，還附有詳盡的“實施細則”。后經(jīng)證實，這一消息的內容不過是某房地產(chǎn)研究中心提出的研究
意見，經(jīng)過網(wǎng)絡放大后，被作為“房產(chǎn)稅開征”的消息散播開來。消息雖然是假消息，但也折射出在房價
連年上漲的形勢下，不少人寄希望于開征房產(chǎn)稅來抑制高房價的心態(tài)。十八屆三中全會《決定》明確提出，要加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，反映了中央對房地產(chǎn)領域稅收立法的高度重視。那么，究竟什么是房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅是不是要全面推開？房產(chǎn)稅到底能不能抑制當前的高房價呢？
◎ 房產(chǎn)稅的具體含義
  房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或出租房屋的租金收入征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是古今中外各國政府廣為開征的一項傳統(tǒng)稅種。歐洲中世紀時，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財?shù)囊豁椫匾�手段。我國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質。
  中華人民共和國成立后，1950 年1 月政務院公布的《全國稅政實施要則》，規(guī)定全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。同年6 月，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1951 年8 月8 日，政務院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973 年簡化稅制，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個人、外國僑民和房地產(chǎn)管理部門續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。1984 年10 月，對企業(yè)恢復征收城市房地產(chǎn)稅。
  同時，鑒于中國城市的土地屬于國有，使用者沒有土地產(chǎn)權的實際情況，將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986 年9 月15 日，國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，一直沿用至今。《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的要點大致有三項：征稅范圍（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，其中建制鎮(zhèn)的征稅范圍是否包括所轄行政村，由省級人民政府確定）；計稅依據(jù)（自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，出租房產(chǎn)的計稅依據(jù)為租金，自用、出租房產(chǎn)稅率分別為1.2％、12％）；免稅規(guī)定（國家機關、人民團體、軍隊、財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位以及個人自用房產(chǎn)免稅）。
  我國房產(chǎn)稅屬于地方稅，即稅收收入完全歸地方政府。其收入規(guī)模相當小，開征當年實現(xiàn)稅收微乎其微。一直以來，房產(chǎn)稅占地方稅收收入比重也比較小，如2010 年全年實現(xiàn)房產(chǎn)稅收入894.06 億元，同比增長11.2％，房產(chǎn)稅收入占稅收總收入的比重為1.2％。需要注意的是，我國房產(chǎn)稅是一直以來就征收的稅種，但并不向個人自住房產(chǎn)征繳。近年來不少專家學者所提出的“開征房產(chǎn)稅”的建議，是指擴大房產(chǎn)稅的征稅范圍，面向擁有多套房產(chǎn)的普通居民開征，而不是說要建立一個新的稅種。
◎ 房產(chǎn)稅有什么樣的作用？
  近幾年來，要問廣大群眾最關注的是什么，那么高房價無疑是能夠進入前三名的熱門話題。自2003 年以來，我國城市房價一路“高歌猛進”，不斷挑動著人們的神經(jīng)。為控制房價漲勢，國家采取了一系列調控措施。其中很重要的一種調節(jié)工具就是稅收，然而近些年來的稅收調節(jié)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)上，如對5 年以內的二手房交易征收5.6％的營業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地產(chǎn)市場供求失衡的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅負十分容易轉嫁給購買者。如北京的二手房交易市場上，賣方提出的都是“凈得價”，所有稅費都由買方承擔，實際上反而增加了購買成本，變相推高了房價，卻沒有起到抑制投機的作用。
  房地產(chǎn)市場上之所以投資投機成風，造成房價過快上漲，一個很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過低。目前，我國在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要稅種只有城鎮(zhèn)土地使用稅和對經(jīng)營性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，且事實上征收率較低。在房價上漲的預期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價而沽。其結果不僅放大了房地
產(chǎn)市場的供求矛盾，而且導致大量房屋空置，二手房市場發(fā)展緩慢，
房屋租賃市場供應短缺，房價和房租都居高不下。
  從世界上130 多個國家和地區(qū)征收房產(chǎn)稅的實踐看，房產(chǎn)稅是對個人擁有住房普遍征收，無論是增量和存量都在納稅范圍內，房產(chǎn)稅由此發(fā)揮著兩項重要作用：一是讓占有房產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制在住房消費上的奢靡，為社會節(jié)約住房資源和土地資源。這實際上是對住房消費行為的一種調節(jié)，同時也具有對社會
財富再分配的作用。
  但是，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是根據(jù)20 世紀80 年代中期的經(jīng)濟體制、社會條件、經(jīng)濟水平和征管能力設計的，存在的最大問題就是對位于農村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收，這既減少了地方收入，也不利于有效發(fā)揮房產(chǎn)稅調節(jié)收入和財富分配的重要功能。為了更好地通過調控控制房價漲勢、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，
改革完善房產(chǎn)稅制度就成為當務之急。
  有學者指出，推進房產(chǎn)稅改革，主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，以增加住房保有環(huán)節(jié)的成本，達到遏制投機的目的。同時，又可以讓大量空置房進入二手房市場和租賃市場，從而增加供應，緩解總體供需矛盾。此外，普遍開征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩(wěn)定的收入來源，解決分稅制改革以來地方財政過度依賴土地出讓金
的狀況。土地財政不是長久之計，通過征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅來增加地方的收入，更加合理、穩(wěn)定、細水長流，也體現(xiàn)了社會公平。
房產(chǎn)稅是不是要全面推開？
  普遍開征房產(chǎn)稅，涉及千家萬戶，與每個家庭的切身利益緊密相關，廣大群眾都非常關注相關政策的動向，“房產(chǎn)稅究竟何時推開”也成為房地產(chǎn)領域一個熱度頗高的問題。
從遠期來看，普遍開征房產(chǎn)稅是大勢所趨，但出于歷史原因和現(xiàn)實情況，我國目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對個人住房征稅需要在制度設計和管理機制等方面進行充分研究論證并在實踐中逐步試點探索。2011 年1 月，經(jīng)國務院批準，上海、重慶兩地分別啟動房產(chǎn)稅改革試點。
  根據(jù)試點方案，重慶市房產(chǎn)稅主要對高檔商品住房征收，具體是對存量和增量獨棟商品住宅征收，稅率在0.5％—1.2％之間，共分三檔。在1 月28 日之前購買的存量獨棟商品住宅可享受180 平方米免稅面積，新購獨棟商品住宅可享受100 平方米免稅面積。與重慶主要針對高檔、別墅征收，同時存量增量均包括在內不同的是，上海主要針對新增一般房產(chǎn)，將人均60 平方米作為起征點，采取累進稅率，人均面積大、房屋價值高的房屋稅率就越高。
  近3 年來，上海、重慶兩地試點總體運行平穩(wěn)，向社會傳遞了房產(chǎn)稅改革的明確信息，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟要運用規(guī)范的經(jīng)濟手段進行間接調控的要求。同時，社會上也流傳著“房產(chǎn)稅試點擴圍”、“房產(chǎn)稅近期普遍開征”等說法。有不少人認為，試點時間已經(jīng)不短，應該借著十八屆三中全會全面深化改革的東風，進一步擴大試點范圍，或者
直接開始全面征收房產(chǎn)稅。那么，怎么看待這一觀點呢？
  十八屆三中全會《決定》中涉及房產(chǎn)稅的內容主要就是一句話：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。從文句本身來看，下一步首先應該是加快立法步伐，而不是擴大試點或直接推行，這體現(xiàn)了依法行政的精神和要求。有學者指出，房產(chǎn)稅不經(jīng)過人大立法通過，總依靠行政性法規(guī)是不恰當?shù)�。特別是近年來房產(chǎn)稅試點依據(jù)的仍然是國務院會議精神，不僅不是法律，而且違背現(xiàn)行《條例》中“非經(jīng)營房產(chǎn)不征稅”的規(guī)定，如要擴大鋪開，其中可能出現(xiàn)的一系列問題也就沒了法律保障。
  還應值得注意的是，《決定》中提到了一個新概念：“房地產(chǎn)稅”，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅雖然僅有一字之差，但卻是兩個完全不同的概念。有學者認為，房地產(chǎn)稅是一個綜合概念，指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅種。中國財稅法學研究會會長劉劍文指出，房地產(chǎn)稅絕不等于房產(chǎn)稅，三中全會提出房地產(chǎn)稅改革，應該同時涉及房產(chǎn)
稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關稅種的共同改革。這一改革應是先對房地產(chǎn)稅立法，而非簡單修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，解決房產(chǎn)稅開征程序正當性不足的問題，使推進的部門不再只是財稅部門，人大也加入進來。作為面向普通納稅人征收的稅種，應在各方達成共識后再確定改革方向和步驟，并落地加以實施，而非繼續(xù)簡單擴大房產(chǎn)稅試點城市范圍。
  因此，“房產(chǎn)稅即將全面推開”的說法，缺乏現(xiàn)實的法律依據(jù)和住房信息基礎數(shù)據(jù)、評估技術的支撐，也不符合十八屆三中全會精神，是一種誤解誤讀。
  2014 年3 月9 日，全國人大常委會法工委副主任闞珂在答記者問時表示，房地產(chǎn)稅法草案已由全國人大相關工作部門和國務院相關機構共同起草，條件成熟時會依法提請審議�！皟蓵�”期間，國稅總局局長王軍也表示，將配合有關方面，加快房產(chǎn)稅立法的進程。這意味著，下一步房產(chǎn)稅的改革方向并非“試點征收擴圍”或“全面推開”，
而是首先進行房地產(chǎn)稅制設計，這也表明十八屆三中全會提出的“要加快房地產(chǎn)稅立法”將進入實施階段。